Skyr høye fellesutgifter

– Hvis fellesutgiftene er høye er det veldig viktig for megleren å bruke tid på å forklare hva de dekker. Her har vi en pedagogisk utfordring, sier advokat Torbjørn Ek.

– Erfaringsmessig går det en grense når vi passerer 5000 kroner. Da sier folk «Oi, det var mye», sier Ek.

FOTO: Dons, Signe

Det gjelder også større boliger, selv leiligheter til 15– 20 millioner kroner. Folk stusser og reagerer, og det blir motbakke i salgsarbeidet.

– Det er viktig å være i stand til å lese regnskapet og årsberetningen fra sameiet eller borettslaget. Der ligger opplysninger om hva som har vært gjort av arbeider i fellesområder og hvordan gården drives, hvilket ambisjonsnivå sameiet har, sier Ek.

Varierer kraftig

De månedlige fellesutgiftene kan variere kraftig. Borettslag med fellesgjeld vil ofte ha høye fellesutgifter på grunn av renter og avdrag. Dette er gjeld som den enkelte ellers måtte ha finansiert privat ved kjøpet.

Meglere har nå plikt til å gi grundige opplysninger om fellesgjelden og lånevilkårene, og hva fellesutgiftene blir etter avdragsfri periode.

Men også i sameier kan fellesutgiftene variere kraftig. Enkelte styrer bygger ikke opp vedlikeholdsfond, men innkaller kapital fra beboerne når det skal gjøres større arbeider på fasade eller andre fellestiltak.

Andre steder kan fellesutgiftene bli høye på grunn av store fellesarealer og dyre tjenester.

Aker Brygge i Oslo er kjent for å ha høye fellesutgifter. Der er det blant annet svømmebasseng, vektertjenester, og andre dyre tiltak.

Vindusvask

– Aker Brygge har store fellesarealer, blant annet med svømmebasseng og vindusvask, som bidrar til å drive kostnadene i været, sier partner Miguel Vivot Sørholt i Privatmegleren Residence.

FOTO: Nordli Katrine

Han skal selge en toppleilighet på Aker Brygge for 12,5 millioner kroner. Fellesutgiftene er på 7682 kroner.

Han anbefaler folk å se på hva fellesutgiftene inkluderer og hva som er gjort av oppussing og rehabilitering.

– Det burde egentlig også vært innført en takst på gården i tillegg til takst på leiligheten, sier Sørholt.

Det kan nemlig ligge store utgiftsbomber i vedlikehold av eldre bygårder og blokker.

– Derfor legger jeg alltid ved alle årsberetninger, sier Sørholt.

Dyrt over 4000

– Vi selger mange to- og treromsleiligheter. Mange føler at fellesutgifter over 4000 kroner blir veldig dyrt. Da er det viktig å se på hva som er gjort, om det er skiftet bad eller om det er nye vinduer, sier eiendomsmegler Wenche Bjerkestrand i OBOS eiendomsmeglere.

Hun mener folk er blitt mer bevisste i sin holdning til fellesgjeld og lånevilkår, når et borettslag skal begynne å betale avdrag, fast eller flytende rente og informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

– Mange synes det er trygt å kjøpe OBOS-leiligheter fordi vi har en ordning som sikrer at borettslaget får dekket husleien også hvis noen beboere ikke betaler, sier Bjerkestrand.

Også selveierboliger kan få fellesutgifter opp mot 4000 kroner. Det er ikke uvanlig at sameier tar opp felles lån når de eksempelvis skal skifte tak eller våtrom.

– Jeg opplever at kunnskapsnivået er mye høyere nå enn tidligere. Samtidig har vi fått en lovendring slik at vi som meglere må gi flere opplysninger, sier Bjerkestrand.

– Folk må se på hva de får for pengene, sier Jan Fredrik Bonde hos advokat Torbjørn Ek AS.

Han selger nå en stor leilighet på Gimlehøyden i Oslo for med prisantydning tett oppunder 16 millioner kroner. Fellesutgiftene er bare på 1655 kroner.

– Fellesutgiftene her er beregnet for å dekke utgiftene slik at regnskapet går i balanse, sier Bonde. Hvis det skal skje større arbeider, må beboerne trolig regne med ekstraordinære innbetalinger, sier han.

Høy husleie demper prisen

– Høye fellesutgifter kan være en belastning i den daglige økonomien. Er de veldig høye, er det klart prisdempende.

Det sier leder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Christian Dreyer.

– 2-3000 kroner i måneden er normalt. 5000 begynner å bli mye, sier han.

Grensen for hva som er høye fellesutgifter varierer selvfølgelig med størrelsen på leiligheten.

Det er viktig å se på hva fellesutgiftene inneholder. Noen steder er det vedlikehold og trappevask, andre har sentralfyr og varmt vann inkludert i fellesutgiftene. I borettslag er det som regel fellesgjeld slik at utgiftene også omfatter renter og avdrag.

– Det kan være like urovekkende med for lave fellesutgifter. Det kan skape problemer når det skal gjennomføres vedlikeholdsarbeider, sier Dreyer.

Han anbefaler folk å sette seg inn i fellesutgiftenes innhold, hva som går til gjeld og hva som går til drift. Det er også lurt å se på lånebetingelser der hvor det er fellesgjeld.

Også daglig leder Jon Haugen i OBOS eiendomsmeglere advarer mot for lave fellesutgifter.

– Da kan du plutselig få en rekyl, mens den forrige eieren har hatt det behagelig og sluppet å betale for nødvendig vedlikehold, sier han.