Både eiendomsmeglere og takstmenn har tilgang til god statistikk som de bruker i verdifastsettelsen av eiendommer.

De har tilgang til materiale som viser hva alle boliger her i landet er solgt for, og kan søke seg frem til områder og gateadresser.

Men kvadratmeterpris er langt fra det eneste de legger vekt på. Og mens meglerne mener de er best i markedsvurderinger, har takstmannen kunnskaper om tekniske forhold ved boligen som megleren ikke har.

Teknisk verdi

- For leiligheter i høyere prisklasser er beliggenheten langt viktigere for taksten enn den tekniske verdien av leiligheten, sier takstmann i NITO Takst, Vidar Aarnes.

Med lasermåler og fuktmåler gjennomgår han en leilighet på Aker Brygge, og kommer frem til at den er på 94 kvadratmeter over to plan og har en verdi på rundt 7 millioner kroner. Det tilsvarer en kvadratmeterpris på 74.000 kroner, i det høyere sjiktet i dette området.

Men så dreier det seg også om en toppleilighet med takterrasse med fjordutsikt og med opprinnelig standard fra 1993.

- Jeg har funnet tilbake til andre salg i blokken de siste 12 månedene, og prisene har variert fra 57.000 til 75.000 kroner pr. kvadratmeter. Den tekniske verdien ville kanskje være 30.000 kroner pr. meter. Derfor er det beliggenheten, altså tomteverdien som slår kraftig ut, sier Aarnes.

I et annet område ville boligens tilstand og tekniske kvaliteter vært viktigere.

Prisutviklingen

- Når jeg setter verdien, tar jeg også hensyn til prisutviklingen i boligmarkedet det siste året, sier Aarnes.

Ikke minst er de tre b’er beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet avgjørende for prisene i boligmarkedet. Det gjelder også intern beliggenhet i et sameie eller borettslag. Funksjon er også et av de viktigste momentene.

- Du får ikke betalt for ekstremt store rom, en toroms som bare kan bli toroms blir priset som det. Du får ikke en halv million ekstra selv om rommene er store, sier advokat Torbjørn Ek.

Standard og utsikt

Dessuten legger meglerne selvfølgelig vekt på standard, utsikt, om det er heis eller garasje og solforhold. Prisene varierer også mellom etasjene.

Megleren skal få mest mulig ut av markedet for selgere, men Ek advarer selgere mot å velge megler etter hvem som gir den høyeste prisvurderingen. Det er lett å velge den som forespeiler det høyest pris, men det er ikke sikkert han har rett i sin vurdering.

- Markedet nå er ikke som for noen år siden. Selv om statistikken viser at prisene stort sett er tilbake, er det farlig å si at du skal få samme pris som ble oppnådd i 2006 og 2007, sier Ek.

- Det er mye mer rolig nå, man får ikke de store rekordene, sier han.

Settes prisen for høyt, kan det bli problemer i salget. Man får ingen bud, ofte blir det da nødvendig å senke prisen.

På den annen side skal heller ikke megleren sette prisen for lavt. Blir prisen satt lavere enn hva selgeren kan godta, er det lokkepris.

- I mitt hode skal man aldri gå ut med lavere pris enn hva megleren tror markedet vil gi og selger kan godta. Men det er lov å prøve to ganger før selger aksepterer et bud, sier Ek.

Kan bomme

- Det kan være at en megler bommer på prisfastsettelsen. Det skjer ofte med meglere som er ukjente i et lokalmarked.

De kan legge seg både altfor høyt og altfor lavt, sier leder Christian Dreyer i Norges Eiendomsmeglerforbund.

- Selgere vil lett la seg friste av høye prisantydninger, men det er ikke megleren som skal kjøpe boligen, men en i markedet. Megleren er der for å skaffe den beste prisen, men det kan bli problemer når prisen settes for høyt.

- Noen selgere lar seg sjarmere av høye prisvurderinger, men jeg vil råde kundene til å se bort fra verdivurderingen når de velger megler, sier Dreyer. Han anbefaler å velge den du får mest tillit til.

- Ingen ting ødelegger et salg mer enn å gå ut med en for høy pris, sier han.

- Men hvordan komme frem til riktig pris?

Diskuterer

- Da jeg arbeidet som megler, presenterte vi boligen for de andre meglerne på kontoret.

Vi diskuterte hva som var riktig pris på bakgrunn av erfaringer med tidligere salg. Meglere sitter også på salgsdata for alle solgte boliger som har vært annonsert på nettportaler, et søkbart materiale.

I tillegg må vi gjøre individuelle vurderinger. Antall soverom er veldig sentralt. Vi ser også på hvilken etasje boligen ligger i, garasje, utsikt og generell standard, sier Dreyer.

Men standarden teller mindre enn mange andre ting.

- Du kan pusse opp et bad, men tomten kan ikke bli større. Oppussing er som regel et enkelt regnestykke, sier han.

Ifølge Dreyer har ofte selgerne sterke meninger om hva de kan få for boligen. Veldig mange selgere mener at de har det beste objektet i nabolaget.

- Jeg har takket nei til oppdrag hvor selgerens forventninger har vært for høye, sier Dreyer.

- Dette er en kvalifisert lek med tall. Det er markedet som bestemmer, og vi er nødt til å bruke skjønn, sier han.

Les flere boligartikler på Aftenposten.