Grunnloven sier at ingen lover kan gis tilbakevirkende kraft. Et annet sted sier den at alle har rett på full erstatning hvis staten tar din private eiendom.
Tomtefestelovens regel om at tomtefestere kan kreve å forlenge kontraktene sine inn i evigheten, strider mot begge disse prinsippene, mener Oslo tingrett. Dette må til Høyesterett fortest mulig, mener Tomtefesterforbundet. I Norge finnes 300¿000 festekontrakter, og svært mange av dem er for tiden under forhandling som følge av den nye loven.
Oslo tingretts dom fra 10. januar 2007 kan få stor betydning for forlengelsesadgangen i gjeldende festeforhold til bolig-/fritidsformål.
Saken gjaldt festers rett til å forlenge festeforholdet etter tomtefesteloven § 33. Bestemmelsen gir fester med tidsbestemt festekontrakt til fritids- og boligformål rett til å forlenge festeavtalen på samme vilkår og så lenge fester måtte ønske. Det har ingen betydning om festekontrakten har avvikende bestemmelser; forlengelsesretten etter tomtefesteloven § 33 er ufravikelig.
Den konkrete saken dreide seg om seks terrasseblokker i Oslo som var organisert som et ikke-seksjonert boligsameie på festet grunn. Festeavtalen ble inngått i 1956, med en varighet på 50 år. Etter festeavtalen skulle festeavgiften oppreguleres i tråd med engros-prisindeks.
Slike reguleringer var foretatt, likevel slik at økningen i festeavgiften var langt lavere enn økningen i tomteverdi (noe som er et velkjent fenomen i tomtefesteforhold). Ved utløpet av festeavtalen i 2006 ville fester forlenge avtalen på samme vilkår, noe bortfester motsatte seg. Etter den opprinnelige festeavtalen var valget om forlengelse av avtaleforholdet tillagt eieren (bortfester), mens tomtefesteloven § 33 som nevnt overfører denne retten til fester.
Overordnet «vanlig lov».
Spørsmålet for retten var bl.a. om forlengelsesadgangen etter tomtefesteloven § 33 var i strid med Grunnloven §§ 97 og 105. Grunnloven § 97 setter forbud mot å gi lover (urimelig) tilbakevirkende kraft, mens Grunnloven § 105 tilsier full erstatning ved ekspropriasjon av eiendom. I tilfelle motstrid ville bestemmelsen i tomtefesteloven måtte settes til side fordi Grunnloven er overordnet «vanlig» lov. Dommen reiser derfor ikke bare spørsmål om bortfesters/festers rettsstilling i denne konkrete saken, men også spørsmål av mer prinsipiell karakter; i hvilken grad kan domstolene sette lovgivers syn til side i sine avgjørelser?
I forhold til Grunnloven § 105 konkluderte retten med at tomtefesteloven § 33 innebar et inngrep som hadde så sterke likhetstrekk med en ekspropriasjon, at det ikke kunne gjennomføres uten at bortfester fikk full erstatning for sitt økonomiske tap.
Dette til tross for at selve eiendomsretten til grunnen ikke ble overført fra bortfester til fester. Rettens synspunkt var derimot at fester, ved en i prinsippet evigvarende rett til å råde over eiendommen (ved forlengelse), overtok viktige og sentrale rettigheter som normalt tilligger eier (bortfester) av eiendommen. Retten la avgjørende vekt på at fester for all fremtid (dersom forlengelsesadgang ble benyttet) ville nyte godt av at eiendommens verdistigning, mens bortfester ble sittende igjen med en svært lav avkastning i forhold til eiendommens virkelige verdi. Dette var følgelig i strid med Grunnlovens «krav» til full erstatning.
Sterkt urimelig.
Retten kom videre til at konsekvensene av tomtefesteloven § 33 for bortfester var «sterkt urimelig», hvoretter bestemmelsen også ble funnet å være i strid med forbudet i Grunnloven § 97 om å gi lover (urimelig) tilbakevirkende kraft.
At en bestemmelse i en «vanlig» lov blir funnet å være i strid med ikke bare én, men to grunnlovsbestemmelser, hører klart med til sjeldenhetene. Det er derfor interessant å merke seg at retten synes å mene at avgjørelsen ikke bød på særlig tvil, i og med at retten kom til at fester måtte dekke bortfesters saksomkostninger. Det er grunn til å anta at fester vil anke dommen, og at anken antakelig vil bli behandlet direkte av Høyesterett.
Dersom Høyesterett stadfester tingrettens dom, vil det innebære at det er festeavtalens bestemmelser som regulerer spørsmålet om fester kan forlenge festekontrakten på utløps-tidspunktet. Har ikke festeren en slik rett, må festeren i stedet innløse tomten eller i prinsippet «ta med seg hytta og gå» (det er imidlertid viktige unntaksregler som gjør at hytta oftest kan stå mot at grunneier betaler vederlag).
Kan inngå ny avtale.
Fester og bortfester vil naturligvis stå fritt til å inngå en ny gjeldende festeavtale, men da vil grunneier ha gode forhandlingskort når det gjelder størrelsen på festeavgiften.
Det er verdt å merke seg at dommen kun gjelder festers forlengelsesrett etter tomtefesteloven § 33. Festers innløsningsrett (gjelder også kun ved feste til bolig-/fritidsformål) etter tomtefesteloven § 37 var ikke gjenstand for behandling ved denne anledning. Likevel kan det tenkes at Høyesterett velger å uttale seg om grunnlovsmessigheten av innløsningsretten. Etter gjeldende regler- i tomtefesteloven kan en fester innløse tomten når 30 år er gått av festeforholdet.
Innløsningssummen skal kort sagt enten tilsvare 30 ganger årlig oppjustert festeavgift, eller 40 % av tomtens markedsverdi. Også ved innløsning vil det kunne bli store avvik i forhold til markedsverdi, slik at det er mulig at spørsmålet om grunnlovsmessigheten kan bli løst likt for innløsningsretten og forlengelsesretten. Dommen vekker allerede oppsikt og debatt, og det blir spennende å se dens endelige utfall, og hvilke konsekvenser den får både for fester og bortfester. Siste ord er neppe sagt.
Tor Martin Holden
Even Berg
