Har en megler et ansvar dersom han formidler et slag av en fritidstomt i strandsonen hvor der er oppført en brygge uten byggetillatelse og det ikke er opplyst i salgsprospektet eller på annen måte hverken skriftlig eller muntlig før kjøpet?
Kan kjøpet i så fall kreves omgjort og i tilfelle hvilke tidsfrister gjelder for et slikt krav?
Eller påligger det kjøper å holde seg informert om slike forhold slik at megler og selger er uten ansvar? Hvem er ansvarlig for et eventuelt rivingspåbud? Kan et eventuelt byggeløyve i ettertid legalisere forholdet?
Jarle
Hei Jarle!
Megleren har en selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt. Før handelen sluttes, plikter megleren å utføre en rekke undersøkelser, herunder forholdet til offentlige planer og om det er gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Slike opplysninger skal gis kjøperen skriftlig. I ditt tilfelle vil megler etter omstendighetene kunne ha brutt sin opplysningsplikt.
Såfremt selger er søkegod er det liten grunn for deg som kjøper å fremme krav mot megler, da selger hefter for meglers ev. feil. Etter avhendingsloven har også Selger en vidtgående selvstendig opplysningsplikt om alle forhold knyttet til eiendommen som er av betydning for kjøper. Selger opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Om kjøpet kan heves, vil avhenge av om selgers opplysningssvikt etter en konkret vurdering innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Dersom det ikke er mulig å oppnå byggetillatelse, vil dette kunne være tilfelle. Generelt vil man som kjøper i slike tilfeller har gode muligheter for å nå frem med et krav om prisavslag og/eller erstatning. Et krav om heving bør derfor suppleres med krav om prisavslag og/eller erstatning for det tilfellet at hevingskravet ikke fører frem.
For ikke å tape sitt krav må kjøperen reklamere overfor selger innen rimelig tid etter at forholdet man mener utgjør en mangel ved kjøpet er eller burde vært oppdaget.
Den som til enhver tid er eier av eiendommen vil være ansvarlig for offentlige påbud knyttet til eiendommen, herunder et ev. rivningspåbud. Kommunen kan godkjenne bryggen ved etterfølgende byggesøknad. Kommunen vil måtte behandle søknaden som en alminnelig byggesøknad. En brygge vil rammes av det generelle byggeforbudet i strandsonen (Plan- og bygningsloven). Godkjennelse betinger derfor at tiltaket er i samsvar kommunens planverk, evt. at kommunen finner at det foreligger «særlige grunner» for å gi dispensasjon til bygging.
Tor Martin Holden, Advokatfirmaet Selmer DA
