Hei,
For et år siden kjøpte vi en fritidsbolig med festet tomt. Det første vi da gjorde var å ta kontakt med Alstahaug kommune som er bortfester for å forhøre oss om muligheten til å kjøpe tomten. Dette fikk vi beskjed om var mulig, men det måtte foreligge en verditakst samt at det måtte behandles før de kunne gi en pris på denne.
Tidlig i sommer fikk vi tatt verditaksten som ble på 65 000 kroner. Jeg levde da i den tro at denne tomten skulle koste oss 40 % av verditaksten eller festeavgiften som er på 890,- pr år X 30.
Stor ble derfor overraskelsen da jeg mottok tilbud fra kommunen om å få kjøpe tomten til full verditakst. Begrunnelsen for full pris fra deres side er at det i festekontrakten min er krysset av for at fester ikke har innløsningsrett.
Jeg greier ikke i tomteloven å finne noe som omhandler innløsning av feste der det er krysset for dette, kun noe som sier noe om tilfeller der det er krysset for at bortfester ikke har innløsningsrett.
Festekontrakten har en varighet på 80 år. Er det virkelig slik at jeg i dette tilfellet skal betale full pris eller skal beregninger gjøres etter tomtelovens § 37?
Det kan og nevnes at han som eide fritidsbolig før oss hadde vært i kontakt med kommunen i 2001 angående kjøp og han ble da muntlig forespeilet en pris på mellom 10 000 og 15 000 kroner. Dette var selvsagt noe som vi tok med oss i tankene da vi gikk inn for at vi skulle kjøpe tomten.
Håper dere kan gi et fornuftig svar på dette.
Mvh Jon Kåre
Hei Jon-Kåre!
Ved feste av tomt til fritidshus er det slik at fester har innløsningsrett til tomten såfremt tomtefestelovens vilkår er oppfylt. Denne retten er ufravikelig, noe som innebærer at fester ikke gyldig kan fraskrive seg innløsningsretten i festeavtalen – Loven går med andre ord foran avtalen her.
Et sentralt vilkår for at du skal kunne innløse eiendommen er at det har gått minst 30 år av festeperioden. I dette tidskravet må man også medta tidligere festeres festetid. Etter at 30 år er gått vil du som hovedregel kunne innløse festetomten hvert 10. år. Det bemerkes at vi ved å søke på ditt navn i en eiendomsregister-database ser at det kan være en reell fare for at du ikke vil kunne innløse tomten før i 2031. Dette skyldes at det øyensynlig ble foretatt en endring av festevilkårene i 2001, noe som kan medføre at 30-årsperioden begynte å løpe på nytt i 2001. Dette er det imidlertid vanskelig å fastslå endelig uten å ha lest og vurdert avtalene.
Når det gjelder utmåling av innløsningsvederlaget etter tomtefesteloven er det slik at både fester og bortfester kan kreve 40 % - regelen anvendt ved tidsbegrensede avtaler. Forutsatt at NOK 65 000 er riktig tomteverdi vil anvendelse av 40 %-regelen medføre en innløsningssum stor NOK 26 000. Innløsning etter den alternative 30-gangerregelen medfører en innløsningssum stor NOK 26 700. Hvis det ble foretatt innløsing nå på bakgrunn av nevnte takst ville det dermed vært i din interesse å påberope 40 % - regelen – da sparer du 700 kroner!
Når man forhandler med grunneier om å innløse festetomten på frivillig grunnlag, er det riktig å prise inn de rettigheter og muligheter hver part har etter tomtefesteloven. Det nevnes at det kan tenkes å foreligge forhold som medfører at det er riktig av kommunen å prise inn en noe høyere sum enn det en tenkt innløsning etter 40 % - regelen vil innebære, for eksempel hvis du ikke vil kunne foreta innløsning etter tomtefesteloven før i 2031. Kommunen kan da velge å sitte på en kontantstrøm i 23 år fremover som det er økonomisk riktig at du må betale nåverdien av ved frivillig innløsning fra kommunens side. NOK 65 000 synes i alle tilfeller å være for høyt.
Vi bemerker at det er flere bestemmelser i tomtefesteloven som kan tenkes å ha innvirkning på din rettslige posisjon, men som vi ikke har forutsetninger for å si noe om ut fra det oppgitte faktum.
Mvh Tor Martin Holden
