Hei!

Hytteavtalen er regulert etter Byggeblankett 3425 og Bustadsoppføringslova. Er det igangsettelsestillatelse fra kommunen/sikkerhetsstillelse eller kontraktsdato som gjelder for når dagbøtene begynner løpe?

Dagmulkt er regulert etter Bustadsoppføringslova og jeg lurer på hva dagbøtene er når vederlaget entreprenøren skal ha i kontrakt er på kr 1.698.300? Dette inkluderer moms. Skal momsen regnes med?

Vi har gjenstående betaling Rate 5 på 339.800 og siste betaling på 169.900. Vi har fått en faktura på rate 5 minus dagbøter.

Hvor mye kan vi holde igjen av oppgjøret? Takk for svar!

Maria R.

Hei Maria R.

Hva gjør du når familiens nye fritidsbolig ikke kan leveres i tide; når du faktisk hadde tenkt deg den første sommerferien i ny hytte mens utbyggeren er forsinket fram til høsten. Eller hvis du ikke får det du mener å ha betalt for? Hvilke rettigheter har du da, og hva kan du kreve?

All erfaring tilsier at kjøp av nye fritidshus ikke er synonymt med en risikofri handel. I et presset byggemarked oppleves det ofte at avtalt innflyttings-dato blir forsinket, eller at kjøper blir avspist med et langt dårligere sluttresultat enn han ble fore-speilet da han skrev under kontrakten.

Når du kjøper nyoppført bolig- eller fritidshus reguleres partenes kontraktsforhold av «bustads-oppføringslova» (lov av 13. juni 1997 nr. 43). En forutsetning for lovens anvendelse er at fritidshuset er kjøpt til privat formål, og ikke til bruk i næring. Det er også viktig å notere seg at bustadsoppføringslova gir deg som forbruker vern, og at den derfor ikke kan fravikes til ugunst for deg som kjøper.

Ved kjøp fra profesjonelle utbyggere vil kjøper som regel få seg forelagt et prospekt som viser hvordan hytta skal se ut. Prospektet inneholder imidlertid en lang rekke andre viktige opplysninger, blant annet tidspunkt for overtakelse, eventuelle heftelser i eiendommen, forbehold fra utbygger osv.

Så snart du gir et bud er du som kjøper avtalerettslig bundet av disse opplysninger, med mindre du har tatt forbehold. Derfor skal du gjennomgå prospektet grundig før du tar den endelige beslutningen.

Avtalen blir inngått idet bindende bud og aksept foreligger. Derfor er det uten betydning om det foreligger en skriftlig avtale mellom partene eller ei.

En helt annen sak er at en skriftlig avtale klart er å foretrekke. Med dette unngår du senere uenighet om hva som faktisk ble avtalt. Begge parter har rett til å kreve at avtalen nedtegnes skriftlig.

For kjøperen er det en del forhold som bør reguleres i avtalen. Naturligvis er det viktig å bli enige om den pris som skal betales. Dessuten er det viktig at tidspunktet for overtagelse nedfelles i avtalen. Det forekommer svært ofte at utbygger ikke ønsker å binde seg til noen fast leveringsdato.

Dette kan være lett å skjønne, men for kjøper er det avgjørende å ha et klart overtakelsestidspunkt å forholde seg til. Juridisk sett gir dette kjøperen sikkerhet fordi det enkelt kan fastslås når en eventuell forsinkelse foreligger.

Dersom hytta skal være utstyrt med noe som ikke fremkommer av prospektet, bør også dette komme til uttrykk i avtalen.

Loven er helt klar på kjøpers rettigheter, og det behøver derfor ikke fremgå av avtaledokumentet at du har rett til dagbøter osv. Ofte blir det likevel tatt med, ikke minst fordi det oppfattes som ryddig og enkelt å forholde seg til.

Loven sier at forsinkelse foreligger når utbygger ikke klarer å levere til den tid som er avtalt. Av og til kan det likevel være rimelig at utbygger ikke blir ansvarlig for overskridelse av den avtalte tidsfrist. Derfor gir loven tre unntak:

1. For det første gjøres det unntak for det tilfelle at kjøper har bestilt endrings- eller tilleggsarbeider som forsinker prosessen.

2. For det andre anses det ikke som forsinkelse når dette skyldes forhold på kjøpers side.

3. Og for det tredje går utbygger fri fra forsinkelses-ansvar dersom han blir utsatt for uforutsette hindringer- som ikke med rimelighet lar seg overvinne. Men akkurat det kan det i praksis vise seg vanskelig for utbygger å påberope seg.

Det største riset bak speilet er at kjøper kan kreve dagbøter. For at dagbøtene skal fungere som et effektivt virkemiddel mot unødig sommel- på utbyggersiden-, stiller loven minstekrav til bøtenes størrelse.

Dagbøtene er 0,75 promille av kjøpesummen (hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen) og 1 promille ellers. Partene står likevel fritt til å avtale høyere dagbotssats enn det som følger av loven.

I motsetning til de alminnelige erstatningsregler kan dagbøter gjøres gjeldende selv om kjøper ikke lider noe økonomisk tap som følge av forsinkelsen. Bakgrunnen for dette er at den private kjøper som regel vil ha vanskeligheter med å påvise et slik tap.

Etter 100 dagers forsinkelse opphører likevel dagbøtene. Kjøperen er dermed henvist til å kreve erstatning for et eventuelt økonomisk tap han er påført som overstiger det samlede dagbotskravet.

Også andre misligholdssanksjoner står til kjøperens disposisjon ved forsinket overlevering, blant annet erstatning (likevel i begrenset utstrekning mens det løper dagbøter), tilbakehold av vederlag og heving av kjøpet. En nærmere gjennomgåelse av disse vil imidlertid føre for langt i denne sammenheng.

Når utbygger er klar til å overlevere fritidshuset – enten til avtalt tid eller etter forsinkelse – er hovedregelen at du som kjøper er forpliktet til å overta.

Juridisk sett innebærer overtakelsen et viktig veiskille: Risikoen for bygget går over til kjøper, lovens reklamasjonsfrister begynner å løpe, eventuelle dagbøter stanser og utbygger skal ha betalt. Derfor er det viktig at kjøper er klar over ansvaret før overtakelse aksepteres.

For å være helt sikker på at fritidsboligen er kontraktsmessig oppført, bør det ved overtakelsen avholdes en felles befaring. Etter loven kan begge parter kreve dette.

Men hva ligger så i kravet til kontraktsmessig oppfyllelse?

Utbygger plikter selvfølgelig å oppføre fritidsboligen i samsvar med avtalen. Ethvert negativt avvik fra denne vil derfor representere en mangel.

Dessuten suppleres partenes avtale av lovens regler med krav om at byggearbeidene er utført på «faglig godt vis» og at «materialene har vanlig god kvalitet».

Det er likevel ikke noe i veien for at avtalen stiller strengere krav til materialenes kvalitet. Eksempelvis kan det følge av avtalen at fritidshuset skal være utstyrt med et eksklusivt designkjøkken. I så fall vil lovens løsning stå tilbake for det som er avtalt.

Dersom det blir konstatert at fritidsboligen er beheftet med mangler- av et visst omfang, kan kjøperen etter omstendighetene motsette seg å overta. Men, kjøperen bærer likevel risikoen for at avvisningen er juridisk holdbar.

Selv om fritidsboligen viser seg å være mangelfull ved overtakelsen, kan kjøper likevel velge eller ha plikt til å overta. I så fall er det viktig at de forhold som blir avdekket under overtakelsesbefaringen blir nedtegnet i en skriftlig protokoll som undertegnes av begge parter. Med dette sikrer man seg bevis for at utbygger har påtatt seg å utbedre disse.

Dessuten bør man sikre at utbedringsarbeidene blir utført så raskt som mulig og på en tilfredsstillende måte. Et hensiktsmessig virkemiddel er adgangen til å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil forholdene er utbedret.

Loven bygger imidlertid på en gjensidighetstanke: Det tilbakeholdte beløp må samsvare med mangelens omfang. Dersom tilbakeholdsretten overskrides, vil konsekvensen være et forsinkelsesansvar for kjøper.

Kjøper har naturlig nok adgang til å reklamere på forhold som først avdekkes etter overtakelse, såkalte skjulte feil og mangler. Forutsetningen er likevel at det blir reklamert innen rimelig tid etter at det ble eller burde ha blitt oppdaget av kjøper. Derfor er det viktig at hytta sjekkes grundig når du tar over.

Hvis det viser seg at utbygger ikke klarer å rette manglene, vil erstatning- og prisavslag da være de relevante reaksjonsformene. Kjøperen kan kreve seg løst fra avtalen hvis mangler eller forsinkelser inne-bærer et vesentlig brudd på avtalen. Hva som ligger i vesentlighets-kravet? Tja, se det er et lengre lerret å bleke ...

Det er ikke uvanlig at et selskap med begrenset aksjekapital står bak utbyggingsprosjekt av fritidsboliger. Hvis kvalitetssikringen av prosjektet svikter, er det ikke til å legge skjul på at kjøperen står utsatt til med tanke på å innkreve dagbøter, prisavslag og erstatning.

Denne risiko er imidlertid et stykke på vei redusert ved at utbygger plikter å stille garanti fra forsikrings- eller bankinstitusjon. Garantien som skal gjelde etter overtakelsen, må løpe i to år og utgjøre minst tre prosent av kjøpesummen.

Mvh, Tor Martin Holden