Hei.
Vi har kjøpt en flott hytte ved Norefjell, og i prospektet er den tegnet inn med pipehatt der det ligger en rund sten på toppen (koselig). Men når vi har overtatt sier han denne følger ikke med, og den leveres uten noen form for pipehatt. Jeg mener selvfølgelig at den skal leveres som den er tegnet,og det er jo det vi trodde hele tiden. Det står ingenting om at den leveres uten dette i avtalen. Hva har vi krav på her?
Derimot er det spesifisert at en benkeplate på kjøkkenet skal være av type laminat, men utbygger har satt inn en i furu! Jeg sier denne må byttes til riktig type, men da blir svaret at furu er dyrere!! Jeg kommer selvfølgelig ikke til å gi meg på denne siden den er spesifisert i prospektet som en del av leveransen. (Er han sta på pipehatt er jeg sta på benkeplate). Det egentlige spørsmålet blir derfor: Når det er tegnet inn på tegninger og på forsiden av prospektet - men ikke spesifisert i leveransebeskrivelsen - er det da slik at han ikke trenger å levere hytta med dette? Det er ikke store kostnaden, men blir litt mer prinsippet.
Mvh Stig
Hei Stig!
Dette er et spørsmål om hvilke mangler som kan gjøres gjeldende mot utbyggeren. Det første som må avklares er hvilket regelverk som kommer til anvendelse. Dersom bygget er ferdigstilt før kontraktstidspunktet vil jeg anta at avtalen er regulert av avhendingsloven. Dersom bygningen ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet reguleres overdragelsen av bustadoppføringsloven.
Det følger av bustadoppføringsloven § 1, tredje ledd, første punktum at loven også omfatter oppføring av fritidshus. Siden det ikke er opplyst at partene har avtalt noe annet legges derfor bustadoppføringsloven til grunn i det følgende. Vurderingen nedenfor er basert på lovens løsning, men det kan være åpnet for andre løsninger i avtalen dersom hytta ikke er kjøpt til privat bruk. Det kan dog ikke avtales dårligere vilkår for forbrukere enn det som følger av bustadoppføringsloven jf. § 3.
Det følger av lovens § 25 at eiendommen har mangel dersom den avviker fra avtalen. Med avtalen forstås her både selve kontrakten og øvrige avtaledokumenter som feks prospekt, tegninger og leveransebeskrivelse.
Hva angår manglende pipehatt:
Etter det jeg forstår er det motstrid i de ulike kontraktsdokumentene om hvorvidt pipehatt følger med. Det er ikke uvanlig at man i leveransebeskrivelsen spesifiserer hvilke kontraktsdokumenter som skal ha forrang ved eventuell motstrid; kontrakt, prospekt, tegninger eller leveransebeskrivelse. All den tid vi ikke har sett avtaledokumentene vet vi ikke hvordan forholdet mellom kontraktsdokumentene er regulert. Det er imidlertid ikke uvanlig at det i prospektet inntas bestemmelser om at f.eks. tegningene kun er av veiledende art, hvoretter disse ikke er bindende for selger.
Dersom det derimot er klart at prospektet og/eller tegningene skal komme først vil kjøper kunne gjøre gjeldende at avvik fra prospektet eller tegningene i form av manglende pipehatt utgjør en mangel ved leveransen. Kjøper kan i slike tilfeller kreve at pipehatten blir levert, eller erstatning/prisavslag. En forutsetning for kravet er at kjøper har reklamert ovenfor utbygger innen rimelig tid.
Hva angår Benkeplaten:
Vurderingen blir annerledes for benkeplaten, da den ikke «mangler» i ordets rette forstand. Benkeplaten er bare levert i et annet, dog bedre materiale enn forutsatt. Det følger imidlertid av lovens § 27 at det også foreligger mangel dersom resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt av entreprenøren i forbindelse med avtaleinngåelsen.
Forutsetningen for at de uriktige opplysningene skal gi grunnlag for mangelsbeføyelser, er at de «kan antas å ha innvirket på kjøpet». Formuleringen viser at beviskravet for at opplysningene har innvirket på kjøpet, ikke er særlig strengt. Det stilles likevel krav til en viss sannsynlighet for at avtalens vilkår ville vært endret om opplysningene hadde vært gitt. Med mindre det foreligger spesielle omstendigheter kan det neppe antas at avtalens vilkår ville vært endret dersom det var opplyst av utbygger på forhånd at benkeplaten ville bli levert i furu i stedet for i laminat.
Tor Martin
