Boligmarkedets logikk

Den store boligboblen

Boligboble? Neppe

Ifølge ham påstår vi at byggesektoren «knapt støter på flaskehalser», og avviser at boligprisveksten «skyldes lav boligbygging på grunn av slike flaskehalser». I virkeligheten gjør vi ingen av delene.

Etterspørsel.

Boligprisene bestemmes av etterspørselen på kort sikt og tilbudet på lang sikt – og forskjellen skyldes blant annet flaskehalsene. På kort sikt byr folk over hverandre om en gitt boligmasse (etterspørselen). På lang sikt øker boligbyggingen og forblir høy så lenge boligprisene ligger over byggekost og alternativ tomteverdi (tilbudssiden).

Flaskehalsene forklarer hvorfor byggesektoren økte gradvis frem til finanskrisen. Økningen viser at boligprisene lenge har ligget over de langsiktige kostnadene, og at sektoren klarte å skaffe tomter, arbeidere og investorer nok til at byggeaktiviteten kunne vokse med noe over fire prosent i året i snitt. Hadde økte kostnader drevet prisene opp (slik Senneset hevder) ville vi sett fallende aktivitet.

Naivt.

I 20 år har boligprisvekst gjort det lønnsomt å ha maksimalt med gjeld og tilsvarende dyr bolig. Man kan diskutere i hvilken grad folk derfor kjøper dyrere bolig enn ellers, men å kategorisk avvise dette motivet, slik Senneset gjør, virker naivt: Avisene hyller de boligrike, folk bytter bolig dobbelt så ofte som før, seks av ti tror på fortsatt prisvekst, og en tredobling av brutto husholdningsgjeld har flommet inn i boligmarkedet og presset prisene opp.

Magre år.

Det er heller ikke «bare en totalkollaps i norsk økonomi» som kan få prisene til å falle mye på sikt: Fortsetter tilbudssiden å vokse, vil den til slutt gå forbi etterspørselsveksten og dra prisene ned. Har prisoptimismen blåst opp etterspørselen, vil denne skrumpe inn igjen. Og kanskje innser vi da at vi bygget for mye i forhold til den gjenværende etterspørselen, slik at byggesektoren får magre år.