Den store boligboblen

Les også:

OLE RØGEBERG

FOTO: Privat

MORTEN JOSEFSEN

FOTO: Privat

Mer gjeld. Et stigende boligmarked har gjort at «alle» føler seg rikere av å ta opp stadig mer gjeld, kjøpe stadig dyrere bolig, og dermed drive prisene stadig videre opp. Løssalgsavisene løfter frem beroligende eksperter som avfeier boblen ved å peke på tomteknapphet, sentraliseringstendenser, befolkningsøkning, inntektsvekst og dyrere byggeforskrifter. Dessverre, tror vi, tar de feil.

Det er fritt frem å bygge nytt og kjøpe tomt, så byggetempoet holdes høyt så lenge boligprisene ligger over byggekost pluss tomtens verdi i andre anvendelser.

Skal boligprisen forbli mer enn doblet, må derfor byggekost ha blitt dramatisk og permanent høyere, eller tomteknappheten må ha økt akutt. Ingen deler er tilfelle. Byggekostnader har økt 20 prosent mer enn inflasjonen, og først etter 2000.

Doblet prisen

Nye boligkrav så strenge at de mer enn doblet prisen på nye boliger, finns ikke (og da skulle nybyggingstempoet falt, siden nybygg ville blitt mindre lønnsomt). Tomteknapphet (og dermed tomtepriser) burde økt sakte ettersom vi bygget, og ikke plutselig blitt et problem de siste årene. Og hvis tomter virkelig var et knapphetsgode, hvordan mer enn doblet byggsektoren antallet boliger under bygging fra 15 000 i 1993 til 40 000 15 år senere? En stor økning i byggeaktivitet er faktisk et godt tegn på at boligprisen er over kostnadene: Det er derfor byggebransjen har gode tider.

Overbevises for lett

Ingen vil se boligen sin falle i verdi, og ofte overbevises vi for lett om noe vi håper er sant – som at boligprisene står støtt. For eksempel virker det rart å forklare «vårt eiendomsmarked» som løsrevet fra det nasjonale mønsteret. Enkelte gjør dette med Oslo, der «mange vil bo» og «markagrensen stopper videre vekst,» men heller ikke her er tomteknapphet akutt: Byggebransjen fullførte fire ganger så mange boliger i 2008 som i 2000, og tomter til 20 000 boliger er ferdigregulert for boligbygging. Byen er dessuten mer sparsomt bebodd enn mange tror: 300 000 bor innenfor Ring 3 på et areal der Paris uten særlig høyhus bosetter 2,2 millioner.

Hvorfor fortsetter da prisveksten? Vårt svar er at økt etterspørsel på kort sikt slo ut i prisvekst, og at vi fikk en «boble» på toppen da troen på videre prisvekst satte seg. Med fortsatt prisvekst tjener man på høy gjeldsgrad og dyr bolig, tar stadig større lån for å kjøpe stadig dyrere bolig, og jager dermed prisene oppover i en ond sirkel.

Når noe blir dyrt, faller vanligvis etterspørselen, men fordi vi tror boligprisen skal videre opp, så går den i stedet opp.

Mer bolig

Etterspørselen etter bolig steg utover 90-tallet ettersom renten først falt fra 14 til 8 prosent, og deretter i 2003 videre ned til rundt 4 prosent. Med lave renter er det greit med større lån og mer bolig enn før. Kraftig vekst i folkemengden utover 2000-tallet, mye drevet av innvandring, drev etterspørselen videre opp. Hvis man vil ha med inntektsvekst i forklaringen, er det her den passer inn: Som noe som ga oss lyst på mer bolig enn før.

Tilbudssiden reagerte kraftig: Bygg og anleggsbransjen doblet byggetakten utover 90-tallet og frem til finanskrisen. Sysselsettingen i bransjen steg med mer enn 25 prosent etter 2000, og prispress gjorde norske byggkostnader blant de dyreste i Europa. Nettopp slik dras prisene nedover på sikt – men det tar tid å bygge nok boliger til å ta unna etterspørselsøkningen. Videre fikk nybyggingen et skarpt knekk av finanskrisen.

Var dette alt, ville prisen flate ut og gradvis synke ettersom nybygg kom på markedet i økende tempo. Men i tillegg begynte vi å tro at prisen skulle videre opp.

Egenkapital

Etterhvert «vet» alle at «boligprisen skal stige», at det «lønner seg å investere i bolig» og at du «tjener på å ha mye lån». Og stiger prisene stemmer det: Jo dyrere bolig, jo mer stiger den i pris. Og jo mer lån, jo dyrere bolig kan du kjøpe. Etter hvert selges den gamle, og prisgevinsten blir økt egenkapital på en ny og enda dyrere. Utover 2000-tallet bytter folk bolig dobbelt så ofte som på nittitallet. Egenkapitalen stiger på papiret, og det samme gjør gjelden.

Dette er «boblen»: Selvforsterkende prisvekst som skyldes at folk kjøper bolig for å tjene på prisveksten de dermed skaper. Uten lån, ingen boble. Da kan boligverdien din øke med hundre tusen, og du har fortsatt ikke råd til noe dyrere enn du allerede har.

Syns du det er greit med 90 prosent lånefinansiering, derimot, vil samme prisstigning gjøre at du har en ekstra million å kjøpe bolig for. Prisstigningen blir egenkapital på et større lån og mates tilbake i boligmarkedet der prisene jages videre opp. Og det har skjedd: Brutto husholdningsgjeld er tredoblet fra bunnivået i 1993, og snittgjeld pr. voksne innbygger mer enn doblet, til over 500000. Andelen uten gjeld har falt 30 prosent, mens andelen husholdninger med mye gjeld i forhold til inntekt øker: Husholdninger med gjeld over tre ganger sin inntekt har for eksempel økt med 160 prosent (fra 5 prosent til 13 prosent av alle husholdninger).

Troen på prisvekst

Denne «ekstraetterspørselen» holdes oppe av troen på prisvekst. Snur prisene, kan den fordampe brått og gjøre nedgangen bratt, og prisfall spiser opp egenkapitalen mens det etterlater seg gjelden. Da er det et problem når Dagbladet fremmer spekulasjon og skriver «Boligprisene stiger» og «Nå gjør du boligkupp» i samme forsidesak. Og direkte uansvarlig når VG forteller en enslig, barnløs lønnstager at svaret på «Så mye kan du låne» er «minst» fire ganger inntekten.

Pyramidespill

Som i et pyramidespill har vi satset lånte penger på en bolig i troen på at andre vil låne enda mer for å kjøpe den av oss om noen år, til priser enda lengre unna kostnaden ved å bygge nytt. Det går ikke på sikt.

Etterspør vi bolig får vi ikke høy avkastning og trygg fremtid. Vi får, til slutt, mer bolig. Og vi får, til slutt, omtrent det gamle prisnivået.

Vi kan ikke si når det vil snu, eller hvor brå nedgangen blir. Men høye boligpriser står på den politiske agendaen, og fremover ser vi for oss høyere renter, vedvarende høy boligbygging, økt omreguleringstakt, utbygging av infrastruktur, og en bremsing av gjeldsveksten. Realprisene må trolig ned med over 50 prosent, og politikerne må gjøre dette med minst mulig smerte.

Første skritt er å innrømme at vi har et problem.