MEN DET BETYR ikke at Olsen mangler utfordringer.
Hva er det som har skjedd i Norges Bank? Deler Øystein Olsen ut lykkepiller i lunsjpausen? Spørsmålet er blitt relevant etter Norges Banks rentemøte denne uken hvor sentralbanken grundig parkerte Svein Gjedrems dystre scenario fra stresstesten høsten 2008. Ifølge denne, som dekket perioden fra fjerde kvartal 2008 til utgangen av 2011, kunne realprisen på norske boliger komme til å falle med 50 prosent i forhold til realprisen i rekordåret 2007.
Stresstest
Midtveis i 2011 ser bildet ganske annerledes ut. Riktignok falt boligprisene med 8- 10 prosent i løpet av finanskrisen, men boligprisene har forlengst gjenhentet 2007-nivået og det er tilnærmet konsensus blant analytikerne om at både 2011 og 2012 blir gode år i boligmarkedet.
I rettferdighetens navn bør jeg presisere at en stresstest ikke er noen prognose. Men Gjedrem skal ikke slippe unna at han langt på vei sannsynliggjorde stresstesten ved å bruke dyrebare minutter av årstalen på å beskrive det beryktede Kristiania-krakket i 1899, sammenbruddet som lammet datidens Oslo og nærmest stanset det meste av boligbyggingen til et stykke ut i 30-årene.
Helbom
Sammenligningen var en helbom som kledde den ellers så nøkterne Gjedrem dårlig. Han kunne like godt ha brukt svartedauden hvis meningen var å skremme vettet av et fredelig folk.
At Gjedrem ved samme anledning også sammenlignet med prisfallet på 30- 40 prosent etter bankkrakket i 1991, var naturlig nok mer relevant tidsmessig, men heller ikke stort mer. Rentenivået var den gang skyhøyt.
Stigning
I dag er hovedspørsmålet hvor raskt Norges Bank våger å øke styringsrente utover dagens beskjedne 2,25prosent. Sannsynligvis heves den til 2,75 før nyttår og kan havne rundt 3prosent våren 2012. Der kan den fort bli liggende lenge hvis ikke den økonomiske veksten USA og Europa for øvrig tar seg opp raskere enn det i dag kan se ut til. Her er det industriens konkurransesituasjon som setter grensen for hvor stor spriket mellom norsk og internasjonalt rentenivå får lov å bli. Blir det for stort går det utover eksporten og arbeidsplassene.
Norges Bank er klar på at veksten i boligprisene ikke representerer noen overhengende fare for noe i retning av et krakk. Prisøkningen har riktignok vært enorm i perioden fra 1990 og til i dag. Men hvis man ser prisveksten på boliger i forhold til inntektsveksten, er den «ikke betydelig», mener Norges Bank. Dette kan knapt bety annet enn at boligmarkedet godt tåler de neste par års renteøkninger uten problemer, takket være fortsatt høy inntektsvekst (drøye 4prosent årlig).
Til å leve med
I 2008 brukte en førstegangsetablerer i boligmarkedet 33prosent av sin inntekt på å betjene rentene. For 2009 var tallet helt nede i 18prosent. Går det som det i dag ser ut til, vil de samme førstegangsetablerere bruke rundt 25prosent for å dekke rentene de neste par årene. Det er til å leve med.
En ekstratur til Syden kan de fleste unnvære. Det hører med i dette bildet at norske boliglånskunder bare ga bankene minimale tap i årene før finanskrisen til tross for det «normale» rentenivået med boligrenter på 6- 7prosent.
Med fete lønnsoppgjør både bak seg og foran seg, er det knapt noen grunn til å anta at de ikke vil klare å bli «normalisert» igjen. Mange har også betalt ned ekstra på lånene i perioden med superlave boligrenter og skaffet seg en ekstra buffer å møte «normaliteten» med. Det er grunn til å tro at rentene skal betydelig opp før rentenivået gir betydelige utslag i boligprisene.
Vanskelige valg
Når så dette er sagt, er det ingen grunn til å misunne Øystein Olsen årene fremover. Han vil åpenbart bli stillet overfor valget mellom pest og kolera. I motsetning til de land vi normalt sammenligner oss med, går Norge så det uler. Igjen står vi overfor en særnorsk konjunktur.
Arbeidsløsheten faller og nærmer seg smertegrensen. Kapasiteten i økonomien er rett og slett brukt opp, og faren for at lønns- og prisveksten kommer ut av kontroll er klart til stede.
Hadde det ikke vært for den billige importen fra land som India og Kina, ville vi forlengst hatt problemer.
Olsen kan dermed komme i en situasjon hvor den ideelle løsning rett og slett ikke finnes. Og som vanlig i norsk økonomi er det ting utenfor norsk kontroll som er problemet. Hvis Hellas kommer ned på bena og de øvrige søreuropeiske landene, Portugal, Italia, Spania, lærer av det greske skrekkeksemplet, bør alt kunne gå bra. Hvis ikke, som visesentralbanksjef Jan. F. Qvigstad selv sier det, må «normaliseringen» settes på vent av hensyn til industrien. Qvigstad tok dermed et viktig og klart forbehold.
Hvilke virkemidler?
Verd å merke seg er det også at rentene på lange statslån har falt blant våre viktigste handelspartnere de siste månedene. Det tyder ikke på at Olsen får noen lett oppgave med å holde balansen i valget av virkemidler.
Men tilbake til boligmarkedet. Nordea Markets leverte sent i mai en prognose som konkluderer med at boligprisene vil stige frem til 2013 for så - som i 2007 og 2008 - å falle som følge av den raske prisveksten.
Andre fagmiljøer har sluttet seg til denne oppfatningen. Men Nordea kom med sin prognose uten å ha fått med seg Øystein Olsens klare forbehold. Derfor føler jeg meg slett ikke sikker på at Nordeas neste prognose vil inneholde samme budskap.
Prioriteringer
Derimot er jeg nokså trygg på at Norges Bank vil prioritere industrien foran hensynet til boligmarkedet. I norsk politikk er arbeidsplassene viktigere enn alt annet. Langt på vei bestemmer de også boligprisene. Det er all grunn til å ønske Øystein Olsen og hans mannskap lykke til i sine overlegninger.
Ha en god søndag!
Kommentarer