Stemningen var dyster i boligmarkedet på høstparten i fjor. Etter sammenbruddet i Lehman Brothers lå en hel verden med nesen i en klut og ventet det verste. Spådommene for det norske boligmarkedet var dystre. Etter en oppgang på drøye 300 prosent (riktignok ikke justert for inflasjon) siden 1992 gikk økonom etter økonom ut med advarsler om en sannsynlig nedtur på 25-30 prosent. Nedturen kom den, men var ganske beskjeden og ikke på langt nær så kraftig som i en rekke andre land. Og nå, bare ett år etter, ser prisfallet, låneproblemene og finanskrisen ut til å være glemt. Krogsveen registrerte 60 prosent flere på sin kjøperliste i juni i år enn i desember i fjor. På landsbasis er tallet lavere, men like fullt rundt 20 prosent.

Det er ikke lenger kjøperne som uteblir, men tvert imot selgerne. Dermed stiger prisene og er nå på god vei til å ta igjen toppnivået fra før finanskrisen slo inn over Norge. Den som har vært på en boligvisning i løpet av de siste ukene, kan både se og føle stemningsskiftet. Interessentene er mange, de setter seg villig på liste, og budene reflekterer knapt at Norge sannsynligvis ennå har et stykke vei å gå før finanskrisen kan sies å være endelig overstått.

«Jeg har store problemer med å forstå hvorfor Gjedrem skulle være førstemann ut til å øke styringsrenten»

Omslag.

Det er ikke vanskelig å finne grunnene til omslaget. Den viktigste er kanskje rentenivået. En rekke banker gir nå boliglån til en rente helt ned mot tre prosent. I tillegg har de fleste banker igjen åpnet for mellomfinansiering, selv om de nok er strengere enn tidligere. Det er med andre ord ikke nødvendig å selge den ene boligen før en kjøper den andre. Viktig er også at prognosene for arbeidsløsheten ser ut til å ha vært for pessimistiske. Offisielle tall viser nå at stigningen i ledigheten har flatet ut, og at ni av ti føler seg sikre på at de sitter i trygge jobber.

De fleste har også bak seg gode lønnsoppgjør, og prisstigningen er lav slik at mange føler at de har fått bedre råd. Når etterspørselen etter boliger igjen er større enn tilbudet, skyldes dette også at boligbyggingen langt på vei stoppet opp under finanskrisen. Ikke bare kunne det se mørkt ut i markedet, den planlagte boligbyggingen var også vanskelig å finansiere, slik at en rekke store prosjekter rett og slett måtte legges på is. Disse prosjektene kan det nå ta år å få tilbake på skinnene.

Innvandringen og økende tilflytting til byene har nok også spilt en rolle. Summa summarum er det et faktum at kjøperne er kommet frem fra sine gjemmesteder og oppfører seg omtrent som om finanskrisen ikke hadde hendt. Ikke så rart, kanskje. De aller færreste blant oss har vært i nærkontakt med den. Norge er annerledes enn andre land.

I denne situasjon er det ikke så merkelig at fagøkonomene nesten enstemmig har begravd krakk-spøkelset. De fleste spår til og med at boligprisene vil fortsette å øke utover høsten. Men en hel verden har merket seg sentralbanksjef Svein Gjedrems klare varsel om at Norges Bank godt kan komme til å øke renten allerede i år i stedet for i mai 2010, som tidligere antydet. Det velrenommerte «The Economist» har en artikkel om norsk økonomi i sitt siste nummer, hvor bladet har fått med seg at Norge allerede kan vise til økonomisk vekst og at vi trolig blir det første land i verden som øker styringsrenten etter krisen. Skulle så skje, kan prisveksten i boligmarkedet bli mer kortvarig enn optimistene tror.

Riktignok skal det mange «små og hyppige skritt» til før rentenivået kommer opp på førkrisenivå, og dessuten er det fullt mulig å binde boligrenten på et nivå som er til å leve med. Men om et rentehopp ikke skremmer vettet av boligkjøperne i første omgang, kan det sette ytterligere fart i kronekursen (som allerede har steget kraftig i forhold til euro og dollar) og dermed gjøre problemene for norsk eksportindustri større enn de allerede er.

Isolert betyr en kronestyrkelse ikke stort i boligmarkedet, men boligprisene er tradisjonelt ekstremt sårbare for økt arbeidsløshet, det mest sannsynlige utfall av en høyere kronekurs. Og selv om ledigheten er lav i øyeblikket, viser blant annet prognosene fra DnB NOR Markets at nye 50000 kan ende som arbeidsledige fremover mot toppen i 2011. Faren for en ny nedtur i boligmarkedet kan dermed ikke avskrives.

Advarsel.

Når så dette er sagt, kan Gjedrems advarsel godt være bare det: En advarsel til boligmarkedet om ikke å gå bananas. For jeg har store problemer med å forstå hvorfor Gjedrem skulle være førstemann ut til å øke styringsrenten. Inflasjonen er under kontroll, og arbeidsledigheten skal trolig fortsatt opp noen titusener før krisen i realøkonomien er endelig over. Jeg kjenner ikke til noe hjørne i norsk økonomi som opplever presstendenser i dagens situasjon. Snarere tvert imot.

Klok av skade skal jeg ikke komme med egne spådommer om utviklingen i boligprisene de neste årene. Men jeg tror prisutviklingen uansett blir lavere enn i de siste par-tre årene før finanskrisen. Den gang var prisutviklingen sterkt preget av skyhøye priser på alle byggevarer (stål, trevarer, sement) samtidig som entreprenørenes kapasitet var sprengt, et problem de løste ved hjelp av friske og drøye anbudspriser. Eksempelvis steg prisen på OBOS-leiligheter i Kværner-byen med hele 34 prosent fra første til andre byggetrinn. Finanskrisen førte til kraftige fall i råvareprisene, samtidig som mange entreprenører nå har ledig kapasitet til å påta seg nye oppgaver.

Trekkdyr.

Hvis konkurransen får lov å virke (og ikke regjeringen Stoltenberg over-stimulerer med sine hjelpepakker), vil prisen på nye bygg sannsynligvis gå ned og følgelig ikke gjøre nye bygg til fullt så villige trekkdyr for resten av boligmarkedet. Jeg ser ikke bort fra at denne faktoren kommer til å hindre enhver prisstigning i boligmarkedet for en periode. Det forutsetter selvsagt at boligbyggingen relativt raskt kommer tilbake på et normalt nivå. Tilstrømningen til visningene er den beste garanti for det.

Når tilbudet mangler, råder prisene grunnen alene.

Ha en god søndag!