Bolig

Kjøpe eller selge bolig neste år? Disse reglene endres fra 1. januar

– Potensielt kan selger få et stort krav mot seg, selv når man har fortalt alt man vet, mener advokat.

Reglene for boligsalg endres fra nyttår. Blant annet får selger mer ansvar, det blir enklere å klage og kjøper får en egenandel på 10.000 kroner for feil.
  • Synne Hellum Marschhäuser (foto)

1. januar endres avhendingsloven. Loven regulerer salg av brukte boliger og eiendom. Hva betyr endringene for deg som skal kjøpe eller selge bolig etter nyttår? En hel del.

– Selger kan ende i en situasjon der man tror man har brukt en profesjonell takstmann og gitt alle opplysninger, men boligen likevel har en mangel. Potensielt kan selger få et stort krav mot seg, selv når man har fortalt alt man vet, sier Johan G. Bernander advokat og partner i Wigemyr & co.

Kjøpers rettigheter er styrket med disse regelendringene, mener han.

– Det vi er helt sikre på, er at boligene som selges blir bedre dokumentert. Motivasjonen til å innhente tilstandsrapport blir sterkere. Det er udelt positivt, sier Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge.

Dette er de største endringene for kjøper og selger etter nyttår:

1. Enklere å klage på feil ved boligen

Det har vært vanlig å selge boliger med forbeholdet «som den er». En ansvarsfraskrivelse, kaller Bernander det. «Som den er» kan bety at kjøper overtar ansvaret for en svær vannskade hverken selger eller takstmann har lagt merke til.

– «Som den er» betyr at selger sier fra seg ansvaret, og du kjøper eiendommen med alle feilene den har. Det er ikke noe vits å skrive «som den er», for det får ikke noe rettslig betydning, sier Bernander.

Kjøpere som klager over feil til boligselgerforsikringsselskapet, får ofte avslag på grunn av forbeholdet, ifølge Bernander. Det er vanskelig å vinne frem. Skal man vinne frem med skjulte mangler, må boligen være i vesentlig dårligere stand enn forventet. Etter nyttår vil mangler kjøper ikke visste om i utgangspunktet, gi prisavslag.

Man vil fremdeles kunne gi forbehold, ifølge Lauridsen, men forbeholdet må spesifiseres.

– For eksempel om det er registrert fukt på innsiden av grunnmuren, kan man gi forbehold om at drenering kan være nødvendig.

2. Selger må gi all informasjon

Lovendringen gir selger mer ansvar for feil og lignende, mener Bernander. Når det er selgerne som får ansvaret, blir de mer interessert i å avdekke potensielle feil før boligen skal selges.

Kjøper kan ikke klage på feil som allerede er avdekket i tilstandsrapporten.

– Dette er for så vidt ikke nytt, men nå er det presisert at opplysningene må være tydelige, altså at kjøper får det med seg og forstår innholdet, sier Bernander.

3. Tilstandsrapporten skjerpes

Meglere og takstmenn får en viktig rolle og må sørge for at opplysningene kommer frem på en tydelig måte, ifølge Bernander. En ny forskrift til den nye avhendingsloven beskriver i detalj alt takstmannen skal sjekke i boligen før salg. Alle punktene må sjekkes for at tilstandsrapporten skal være godkjent. Forskriften trer også i kraft 1. januar.

Samspillet mellom selger og takstmann blir viktigere, mener Bernander. Hvis selger kjenner til noe, må takstmannen undersøke og si noe om hva en utbedring vil kunne koste.

– Negative opplysninger skal komme tydeligere frem i annonsen. I dag er det ikke alltid slike opplysninger er fremhevet.

– Loven endres fordi lovgiver mener det er for mange tvister knyttet til kjøp og salg av bolig. Kjøp av bolig er den største investeringen man gjør. Er noe feil, er det naturlig å klage. Man vil ikke betale tusener for feil man burde visst om, sier Johan G. Bernander.

Bernander tror det blir flere krav mot meglere og takstmenn.

– En selger som har fortalt alt, vil kunne gå på takstmannen som ikke oppdaget feilene eller megler som ikke formidlet det negative om eiendommen. Både kjøpere og selgere vil kunne snu seg mot takstmann og megler, sier Bernander.

Lauridsen i Eiendom Norge tror ikke det blir mange flere saker mot meglere, men erkjenner at meglerne får større ansvar og risiko.

– Meglerens viktigste jobb er å skaffe informasjon og rådgi selger. Endringene skjerper kravene til hvordan man formulerer seg. Man kan ikke skrive at badet har flotte fliser og nydelige overflater, hvis noe er så galt med sluket at badet må skiftes ut, sier Lauridsen i Eiendom Norge.

– Så lenge man sørger for at informasjon er gitt, både den man har selv og får av takstrapport, er ikke dette noe hokuspokus, sier Henning Lauridsen.

4. Egenandel på 10.000 kroner

Det innføres en «egenandel» på 10.000 kroner. Det vil si at kjøper har ansvar for kostnader for feil opp til 10.000 kroner. Summen er for alle kostnader opp til 10.000 kroner, ikke hver enkelt mangel. Egenandelen gjelder ikke for mangler i nye boliger, ifølge Bernander.

5. Forskjell på ny og gammel bolig

Utgangspunktet ved salg av bolig er at selger skal levere boligen i henhold til avtalen. Et avvik fra avtalen vil som utgangspunkt være en mangel.

Hvis det ikke er sagt noe om taket i salgsoppgaven, må man vurdere hva kjøper kunne forvente seg, ifølge Bernander. Hvordan ser eiendommen ut og hvor gammel er den? Avvik fra avtalen kan være et nyere tak som er lekk. Ble taket lagt i 1950, er kvaliteten annerledes.

6. Arealavvik: Er boligen mindre enn avtalt?

I salgsoppgaven var boligen 90 kvadratmeter. Det viser seg at den er 85 kvadratmeter. Det gir et arealavvik på 5 kvadratmeter

Etter nyttår får kjøperen som utgangspunkt rett på prisavslag hvis boligen har arealavvik på mer enn 2 prosent, minst én kvadratmeter.

Det er likevel åpnet for unntak: Hvis selger kan bevise at kjøper ikke var opptatt av størrelsen, får ikke kjøper prisavslag.

– Det kan bli en del tvister rundt dette. Selger kan si at du ikke var opptatt av det og at du så hvor stor boligen var, men selger har likevel bevisbyrden, sier Bernander.

7. Blir det dyrere å selge bolig?

Tilstandsrapporten blir omtrent 15 prosent dyrere. Rapporten vil koste litt over 10.000 kroner, men det kommer an på boligtype og størrelse. Det er Menon Economics som har beregnet hva tilstandsrapporten vil koste fremover, på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Lauridsen i Eiendom Norge tror også selgerforsikringen blir litt dyrere, ettersom selger får større risiko. Samtidig er Norge et av de billigste landene å selge bolig i, erfarer han. Utenom dokumentasjonsavgift, ligger kostnaden på 2,2 prosent av kjøpesummen. I Frankrike betaler man 16–17 prosent, 12–13 prosent i Tyskland og rundt ti prosent i England, ifølge Lauridsen.

– Det er på grunn av digitalisering. Prisene er de samme som tidligere år, men meglerforetakene tjener likevel penger, sier Lauridsen.

Söderberg & Partners fremforhandler boligselger- og boligkjøperforsikring på vegne av 70 prosent av landets eiendomsmeglerkjeder. De bekrefter at det blir en prisjustering, men vil ikke kommentere noe utover det.

8. Reklamasjon og heving av boligkjøp

Skal du heve boligkjøpet, blir det vurdert som tidligere. Det skal fortsatt foreligge et «vesentlig» avtalebrudd før du kan heve kjøpet.

Det blir enklere å oppfylle vilkårene for hva som er en mangel, mener Bernander. Det vil likevel fort bli tvister knyttet til hva som er riktig prisavslag eller erstatning.

Man kan reklamere de første fem årene etter overtagelse, men det må gjøres innen rimelig tid. Det er en del tvister i rettssystemet som går på når kjøperen burde oppdaget mangelen og om det er reklamerte for sent, ifølge Bernander. Mange har ikke forstått at de må reklamere innen rimelig tid fra de oppdaget eller burde oppdaget feilen.

Det betyr ikke at man kan lene seg tilbake og vente mens det regner inn, ifølge Bernander.

– En kjøper som ser det drypper i taket, men ikke reklamerer før etter mange måneder, kan være for sent ute.

Les mer om

  1. Eiendom
  2. Rettigheter
  3. Boligkjøp
  4. Boligsalg