Unormale boligpriser. Dette er ekspertenes forventning til prisene fremover.

De seks viktigste spørsmålene og svarene om boligmarkedet i lys av korona, utlånsforskrift og høy prisstigning.

Boligprisene har steget syv måneder på rad. Det er unormalt. For normalt synker boligprisene og aktiviteten i markedet hver høst.

Vi har stilt to eksperter de viktigste spørsmålene om boligmarkedet fremover.

• Fortsetter prisene å stige?
• Hva skal til for at korona påvirker boligmarkedet?
• Hva er mest avgjørende for prisutviklingen fremover?

Ekspertene:

• Mari O. Mamre, stipendiat Handelshøyskolen NMBU
• Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret

1. Hvordan ender boligmarkedet i 2020?

Nejra Macic:

Roligere fremover: – Vi tror markedet vil roe seg ned, men det kan fortsatt bli noe sterkere prisvekst i årets siste to måneder enn normalen.

Mari O. Mamre:

Sterkere enn ventet: – Prisene har utviklet seg sterkere enn ventet. Antagelig vil utviklingen fortsette, men svekkes noe av koronarestriksjoner. I mars bremset aktiviteten på boligmarkedet opp, men tok seg raskt opp igjen. Nå er nok folk mer robuste for restriksjoner. Den sterke aktiviteten er skjør og kan snu.

Usikre prognoser: Mamre tror prisene vil være stabile og kanskje gå noe ned i november og desember. Prognosen hennes fra juni viste 6 prosent vekst i 2020. Prisene har allerede steget 7,1 prosent på landsbasis de siste tolv månedene.

Sterk utvikling i byene:

• Kristiansand: 7,5 prosent tolvmånedersvekst. Regionen har hatt en god balanse mellom tilbud og etterspørsel lenge. I tillegg til en offensiv utbyggingsstrategi fra kommunens side.
• Stavanger: Mamre tror prisvekst henger sammen med lav rente og forsterket tro på boligmarkedet, samt en dreining fra reiser og annet konsum til bolig og fritidseiendom.
• Trondheim og Bergen: Rundt 5 prosent tolvmånedersvekst. Det viser et tydelig trendskifte.
• Oslo: Prisene har steget 9,5 prosent de siste tolv månedene.

2. Hvorfor er det sånn?

Mari O. Mamre:

Lav rente gir priseffekt: – Renteeffekten er utrolig sterk, og mange har ned mot 1,25 prosent i boliglånsrente nå. Et prosentpoeng lavere rente kan gi 15 prosent høyere prisvekst i boligprisene, ifølge beregninger fra Housing Lab. Og en slik renterabatt har mange fått det siste året.

Folk er usikre: Normalt pleier nyboligmarkedet å ta seg opp noen måneder etter bruktboligmarkedet, erfarer Mamre. Det har foreløpig ikke skjedd. Det viser at folk er usikre, og det kan svekke aktiviteten.
Nejra Macic:

Renteeffekt dabber av: Rentekuttets eksplosivt positive effekt på boligprisutviklingen vil begynne å dabbe av. For det har gått noen måneder siden de fleste fikk nedjustert boliglånsrentene sine. I tillegg har den midlertidige doblingen av fleksikvoten i boliglånsforskriften gått ut.

3. I 2016 var det ville budrunder og stor prisøkning i Oslo. Kan vi få 2016-tilstander i Oslo igjen?

Nejra Macic:

Neppe: – Boliglånsforskriften begrenser låneveksten og setter et makstak.

Mari O. Mamre:

Politikerne griper inn: – Hvis markedet var overlatt til seg selv, er det i teorien mulig, men jeg tror ikke det er det mest realistiske scenarioet. Før 2016 skulle det mer til å gripe inn, men det er betydelig endret med boliglånsreglene. Samtidig er mye av rentepotensialet tatt ut allerede. Vi har allerede skrudd knappen på maks for snart ni måneder siden med nullrente og tiltakspakker. I 2016 bidro en betydelig rentenedsettelse i april til utviklingen.

4. Hvordan kan boligmarkedet bli påvirket av innføring av ny utlånsforskrift?

Mari O. Mamre:

Gir prisnedgang: – Det nye forslaget til utlånsforskrift vil etter alle solemerker dempe boligprisveksten. Prisnedgang genererer også mer fall, for det er selvforsterkende. Veldig mange nye lån gis rundt fem ganger inntekt. Setter man grensen til 4,5 ganger inntekt, er det mange som ikke får lån.

Nejra Macic:

Demper prisutviklingen: – Dersom det blir en strengere utlånsforskrift, vil det dempe boligprisutviklingen.

5. Hvilke faktorer vil være de aller viktigste for boligprisene fremover? Vil renten fortsatt være lav lenge?

Nejra Macic:

Lavt rentenivå: Renten vil være lav i lang tid, mener Macic. Positive vaksinenyheter gir økt sannsynlighet for at første renteøkning kommer utover i 2021 en gang. Norsk økonomi må oppleve en skikkelig sterk og vedvarende oppgang for at vi skal frykte høy rente igjen.

Mari O. Mamre:

Korona: Økt usikkerhet har mye å si for boligprisene, men det reduserer også forbruk av andre varer, ifølge Mamre. Derfor slår usikkerheten litt begge veier. En del bedrifter har holdt koken en stund, men kan gå dukken etter hvert, tror hun.

Vanskelig å sette opp renten: Renten vil sannsynligvis være lav lenge, tror Mamre. Vi har en tradisjon for å sette opp renten litt tidligere enn andre land, erfarer hun. Det er for å motvirke at folk tar opp for mye gjeld når renten er lav. Likevel kan det være vanskelig å stramme inn når arbeidsledigheten øker.

6. Hva skal til for at korona begynner å påvirke boligprisene i negativ retning?

Nejra Macic:

Arbeidsledige boligeiere: – Majoriteten av dem som ble ledige i første bølge hadde relativt lav inntekt. Mange av dem leier. Derfor merket ikke boligmarkedet så mye til effektene av korona. For at korona skal påvirke boligprisene, må neste ledighetsbølge treffe de typiske boligeierne, og det må et større inntektsbortfall til.

Vanskelig å stimulere markedet: Ved en ny ledighetsbølge har vi ikke samme verktøy som sist, ifølge Macic. For eksempel å sette ned renten.

– På det finanspolitiske plan finnes det i teorien fortsatt like mange muligheter som det finnes milliarder i Oljefondet, men i virkeligheten er det ikke så enkelt. Ved en ny ledighetsbølge, kan det bli vanskelig for staten å stimulere like mye som de gjorde sist.

Mari O. Mamre:

Vi kommer oss fort: – Korona påvirket boligprisene og aktiviteten i stor grad da vi stengte ned sist, men det svingte fort tilbake igjen. Vi er nok mer robuste for krakk og kriser enn før finanskrisen. Vi har stått gjennom krisene tidligere, og befolkningen har tillit til at vi klarer oss greit denne gangen også.