Bolig

Boligene ble forsinket, men utbygger ville ikke betale dagbøter. Slik fikk kjøperne millioner.

Det er særlig tre ting som har hjulpet kjøperne underveis, og som nå gjør at de får pengene de har krav på, mener kjøpernes advokat.

Det er en prinsippsak, mener Sofie Wold. Det er tre år siden hun og naboene overtok leilighetene sine. Nå er saken avgjort i lagmannsretten. Dan P. Neegaard

  • Synne Hellum Marschhäuser
    Journalist

25. april 2017 skulle kjøperne overta de nybygde leilighetene sine i Grønlandsleiret 73, et moderne boligprosjekt med store vinduer og fasade med trespiler. Men noen uker før, i begynnelsen av april, kom kontrabeskjeden. Byggeprosjektet var forsinket. Kjøperne krevde dagbøter for forsinkelsen, men ble avvist av utbygger. Forklaringen: at forsinkelsen var utenfor deres kontroll.

Hadde utbygger rett? Forsinkelsene ville utløse mellom 100.000 og 210.000 kroner i dagbøter til hver kjøper. Noen av dem ringte på hos naboene, hengte opp lapper og samlet folk. Skulle de gå til sak?

– Ikke gode nok grunner for avslag

Boligkjøper Sofie Wold har ledet gruppen med kjøpere og stått i front for gruppesøksmålet gjennom flere runder i rettsapparatet.

– Vi synes ikke vi fikk god nok informasjon og ikke gode nok grunner for avslag. Vi valgte å snakke sammen og stole på hverandres vurderinger. Det ble en prinsippsak for oss, sier Wold.

Noen kjøpere har fått store merkostnader på grunn av forsinkelsen, forteller hun. Dagbøtene er der for å dekke slike kostnader.

– Når utbygger bare kan avslå krav, er det nok mange som godtar det. Kriteriet for suksess er at vi samlet oss som en gruppe. Det har vært en påkjenning at motparten har forsøkt å få saken forkastet underveis, og at det tok tid før vi kunne komme til behandling av selve kjernen i saken. Vi har vært tålmodige, mener Wold.

Les også

Fem dommer avslører: De ble svindlet av samboerne sine, men må selv punge ut.

Vant frem

I tingretten tapte kjøperne mot utbygger Grønlandsleiret 73 Eiendom AS, retten mente forsinkelsen skyldtes forhold utenfor utbyggers kontroll. Lagmannsretten vurderte nylig saken annerledes. Etter to rettsrunder og flere runder på om gruppesøksmålet var godkjent, og om grupperepresentanten var gyldig, har 18 kjøpere med 19 leiligheter vunnet frem mot utbygger. Det er nærmere 50 leiligheter i bygget.

De får til sammen 2.556.462,81 kroner pluss renter. Utbygger ble dømt til å betale saksomkostningene, men utbygger har anket den delen av dommen.

– Lagmannsretten mente vi hadde rett på pengene. Da føles det urimelig at utbygger avviste kravene våre. Dan P. Neegaard

Les også

Med to SMS-er presset megleren opp prisen med 100.000 kroner. Og brøt god meglerskikk.

Derfor vant de saken mot utbygger

Prosjektet ble forsinket fordi Hafslund ikke leverte strømtilførsel innen avtalt frist, fortalte utbyggeren Grønlandsleiret 73 Eiendom (G73) i lagmannsretten. Manglende strømlevering var utenfor deres kontroll, og de hadde varslet kjøperne om krav på tilleggsfrist i tråd med bustadoppføringslova, mente de.

Men utbygger varslet om krav først tre måneder etter overtagelsen, selv om problemet med strømtilførsel oppsto to måneder før den opprinnelige overtagelsesdatoen, ifølge advokatfullmektig Anja Engebø i Advokatfirmaet Berngaard. Hun representerer alle kjøperne. Det var dessuten utbygger som var årsaken til at Hafslund ikke kunne levere strøm til avtalt tidspunkt, mener hun.

Folk hadde solgt og sagt opp leiekontrakter, påpeker Engebø. Forsinkelsen skapte praktiske problemer og utgifter. Etter bustadsoppføringslova hadde de da krav på dagbøter frem til overtagelse.

Innflytting ble forsinket nesten to måneder. Dan P. Neegaard

Var forsinkelsen innenfor utbyggers kontroll?

Lagmannsretten mente spørsmålet sto om forsinkelsen var innenfor G73s kontroll. Forhold man ikke har kontroll over, kan for eksempel være brannstiftelse eller streik.

G73 kunne «klart ha sørget for strøm til eiendommen ved «planlegging, styring og kontroll med virksomheten»», slo retten fast.

Strømkablene måtte legges delvis over naboeiendommen, og arbeidet ble stoppet på grunn av uenigheter om hvor kabelen skulle gå. Lagmannsretten mente utbygger hadde en klar avtale med naboen om hvor kablene skulle ligge, men neglisjerte avtalen og gravde lenger inn på naboens eiendom.

«Hindringen med strøm ble skapt av G73, og det lå innenfor selskapets kontroll å overvinne hindringen.»

Dette hjalp kjøperne i saken

Det er særlig tre ting som har hjulpet kjøperne underveis, og som nå gjør at de faktisk får pengene de har krav på, mener Engebø:

  • Gruppesøksmål. Alle er i tilsvarende situasjon med samme overtagelsesdato. Fra et juridisk perspektiv er krav på dagmulkt særlig egnet for gruppesøksmål, fordi kravet vil ha et vesentlig likt faktisk og rettslig grunnlag for alle boligkjøperne, ifølge Engebø.
  • Som gruppe deler man også eventuelle saksomkostninger. Det gir mindre bekymring for en økonomisk smell ved tap. Det er usikkert om noen i gruppen ville gått til sak alene, mener Sofie Wold. Gruppen har snakket, drøftet og støttet hverandre, forteller hun.
  • Da utbygger avviste kravet, holdt kjøperne tilbake penger på meglers konto. Megler kan ikke utbetale summen med mindre begge parter er enige om det.
Les også

Selger fikk hjelp mot rotteproblemene. Men rottene var ikke borte.

Utbygger anker saksomkostninger

Saksomkostningene er anket fordi det ble påvist en rekke feil i kravet som opprinnelig ble presentert for lagmannsretten, ifølge Thyge Treider, utbyggers representant fra Grønlandsleiret 73 Eiendom AS.

– Lagmannsretten har «under tvil» tilkjent hele beløpet. Motpartens oppgave er rettet i tre omganger. Når det kravet som er fremsatt, i tillegg er særdeles høyt ut fra sakens omfang, mener vi det må oppstilles en skjerpet plikt til å dokumentere at de omkostningene som kreves, faktisk er reelle, sier Treider.

Han mener forklaringen på at resultatet er blitt ulikt i de to rettsinstansene, er dette:

– Lagmannsretten har ikke forstått betydningen av Hafslunds tinglyste erklæring.

På naboeiendommen hadde Hafslund tinglyst en rettighet til å føre kabel til nye kunder. De mente man likevel måtte innhente samtykke fra grunneier for å legge kabel. Det forsinket prosjektet.

– Når lagmannsretten hevder at Hafslund i mangel av enighet om trasévalg er «henvist til å gå veien om ekspropriasjon», bygger dette på en grunnleggende misforståelse av reglene. Det fremstår som meningsløst å ekspropriere en rett man allerede har, sier Treider.

– Hvorfor avviste dere kjøpernes krav? Hvorfor måtte de gå til sak for å få dagbøter?

– Vår oppfatning var at det ikke var grunnlag for et krav på dagmulkt. Tingretten ga oss medhold i dette, mens lagmannsretten kom til en annen konklusjon. Vi har ikke gjort en god nok jobb med å belyse sakens faktum overfor lagmannsretten. Det tar vi til etterretning og ønsker ikke å prosedere saken ytterligere, sier Treider.

– Har dere forsinket saken med vilje?

– Det er en kjensgjerning at rettslige prosesser tar tid. Vi inviterte tidlig til en dialog for å unngå rettslig behandling, men det var det ikke interesse for, vår motpart ønsket heller ikke rettsmekling, sier Treider.

– At saken har tatt lenger tid enn vanlig, skyldes i dette tilfellet de litt uvanlige prosessuelle grepene som kjøperne selv har valgt. Vi mente at saken var uegnet som gruppesøksmål, men kjøperne fastholdt at dette var den ønskede behandlingsmåten. Dersom saken hadde vært anlagt som et vanlig søksmål, ville vi alle ha spart mye tid og unødvendige ressurser. Vi har ikke hatt noen interesse av en lang prosess, det er kun fordyrende for alle parter, legger Treider til.

– Kunne dere gjort noe for å unngå forsinkelsen?

– Vi har fulgt denne saken gjennom to rettsinstanser fordi vi mener at årsak til forsinkelsen har ligget utenfor vår kontroll. Lagmannsretten har ikke delt vårt syn på dette. Det respekterer vi. Det er alltid rom for forbedringer og vi har lært noe av dette prosjektet som vil gjøre oss bedre i framtidige prosjekter.

Les mer om

  1. Søksmål
  2. Eiendom
  3. Erstatningskrav
  4. Strøm
  5. Boligkjøp

Relevante artikler

  1. BOLIG

    Her er syv saker der kjøpere og selgere vant mot megler

  2. BOLIG

    Slik gikk boligprisene i juni: Ny rekordmåned for enkeltsteder

  3. BOLIG

    Største mai-oppgang i boligprisene noensinne

  4. BOLIG

    Her var 70 på visning. Meglertopp bekymrer seg for «ubehagelig vekst i boligprisene».

  5. BOLIG

    Boligprisene gikk opp i juli

  6. BOLIG

    Bør du alltid skru av lyset når du går ut av et rom?