Bolig

Etter at kjøpekontrakten ble signert, begynte begge badene å lekke

FERDIGE NÅ: Det kostet i overkant av 500.000 kroner å rehabilitere badene. Kjøperne flyttet inn fire måneder etter overtagelse, ifølge advokaten deres.

Nå skal Høyesterett vurdere om kjøper eller selger hadde ansvar for feilene.

  • Synne Hellum Marschhäuser
    Journalist

Leiligheten er solgt og kontrakten er underskrevet av både kjøper og selger. I forkant av overtagelsen begynner begge badene å lekke ned til naboen. Hvem har egentlig ansvaret?

Kjøperne vant i tingretten og selgernes anke til lagmannsretten ble forkastet. Selgerne har anket til Høyesterett, og saken er sluppet inn. Det forventes at den kommer opp i løpet av høsten.

— Det er riktig av Høyesterett å ta saken til behandling. Problemstillingen er ikke tidligere prøvet overfor Høyesterett, det er en prinsipiell kontraktsrettslig problemstilling, sier Thomas Andersen, advokat og partner i Dalan advokatfirma.

Andersen representerer kjøperne, og ønsker en prinsipiell avgjørelse velkommen.

Her noen av detaljene i saken:

21. mai 2014 inngikk kjøperne avtale om kjøp av leiligheten på Majorstuen i Oslo for 6.570.000 kroner.

Åtte dager senere blir det oppdaget en vannlekkasje fra ett av to bad i leiligheten og senere også fra det andre badet.

Badene ble bygget i 1995 og tilfredsstiller ikke dagens våtromsnorm, men det ble heller ikke funnet fukt da takstmannen undersøkte badene i forbindelse med salget, ifølge dommen.

Til tross for lekkasjen på badene, overtok kjøperne leiligheten som planlagt i august 2014, men de holdt tilbake 200.000 kroner av kjøpesummen.

I tingretten og lagmannsretten fikk kjøperne tilkjent 182.000 kroner i utbedringskostnader. Det ble trukket fra 50.000 kroner av summen, på grunn av standardheving, og kjøperne ble i tillegg tilkjent 52.000 kroner for leie av annen bolig. Selgerne ble dømt til å betale kjøpernes saksomkostninger for både tingretten og lagmannsretten.

Brutte løfter, ødelagte hytter og millionkrav:

Les også

Hyttedrømmen ble et mareritt for ni familier: - Vi føler oss lurt

Derfor anket de til Høyesterett

Tommy Ravndal, advokat i Protector Forsikring, uttaler seg på vegne av selgerne. Protector er hverken saksøker eller saksøkt, men selgernes forsikringsselskap. Advokat Jarl R. Henstein i Riisa & Co fører saken på vegne av selgerne og selskapet.

ADVOKAT I PROTECTOR: Tommy Ravndal.

— Vi mener at dommen(e) legger opp til en lite anvendelig regel, som heller vil øke antall tvister enn å redusere antallet. Det er i alles interesse at reglene gjøres enkle og så klare som mulig. Det er ikke tilfelle slik begrunnelsen var og resultat ble i denne saken, sier Ravndal om dommene i tingretten og lagmannsretten.Årsaken til at selgerne anket til Høyesterett er at saken har et prinsipielt tilsnitt som Høyesterett kan avklare, ifølge Ravndal.

— Det selges et betydelig antall bruktboliger hvert eneste år, som benytter en såkalt «som den er» klausul. Det er betydningen av denne kontraktsklausulen som vi ønsker en avklaring av.

Ravndal er fornøyd med at Høyesterett tar saken til behandling, slik at selgerne får en avklaring.

Dommen fra Borgarting lagmannsrett er riktig og viktig, mener kjøpernes advokat Thomas Andersen.

KJØPERS ADVOKAT: Thomas Andersen.

— Det står mye på spill for eierskifteforsikringsselskapene og vi forventet en anke. Vi tror ikke at Høyesterett vil endre lagmannsrettens dom. Eierskifteforsikringsselskapenes standpunkt innebærer i realiteten at kjøper overtar risikoen for alle ikke-vesentlige feil oppstått før overtagelse. Det er ikke rimelig, sier Andersen.Han mener selger har ansvaret for eventuelle feil og mangler som måtte oppstå i perioden frem til overtagelsen.

- Ikke ta med deg fagfolk:

Les også

Hva bør du sjekke på visning?

Derfor vant kjøperne i tingretten og lagmannsretten

Lagmannsrettens hovedspørsmål handlet om at leiligheten ble solgt «som den er».

Når en bolig er solgt «som den er» flyttes risikoen for skjulte feil over fra kjøperen til selgeren ved overtagelse av boligen. Man har kjøpt eventuelle skjulte feil, og har overtatt risikoen for dem.

Men kan denne typen skade omfattes av et «som den er»-forbehold, spurte retten? Nei, kom de frem til.

Skal skader som er oppstått før overtagelse behandles på samme måte som skader avdekket etter overtagelse?

Lagmannsretten mente leiligheten ikke var i kontraktsmessig stand, for badene skulle være i samme tilstand på visning som ved overtagelse og kontraktsinngåelse. Men kjøperne måtte akseptere forringelse/slitasje ved vanlig bruk.

Dommen er ikke rettskraftig siden den skal opp i Høyesterett.

Får nesten 600.000 kroner av forsikringsselskapet for mugg og sopp:

Les også

- Saken har vært et mareritt

Ville ha tilbake 200.000 kroner

Selgerne anket til lagmannsretten fordi de mente tingretten bygget avgjørelsen på feil rettsanvendelse.

Det foreligger ikke en mangel, mente selgerne, og eiendommen var ikke i dårligere stand enn kjøperne kunne regne med.

De ville ha tilbakebetalt beløpet som ble holdt tilbake av kjøperne ved overtagelse, 200.000 kroner.

I tillegg ville de at kjøperne skulle betale saksomkostninger for både tingretten og lagmannsretten.

Kjøperne mente dommen fra tingretten var riktig, og at saken dreide seg om fordeling av risiko frem til overtagelse – at selger hadde risikoen ifølge avhendingsloven, kjøpekontrakten og alminnelig kontraktsrett.

TO BAD BLE UTETTE: «Vann har fuktet opp etg skiller med stubloftsleire og gipshimling på soverom, bad og stue i 4. et. Deler av gipsvegger er også berørt. Vann har vært i kontakt med el anlegg. Endelig skadeomfang blir først kjent når konstruksjoner er avdekket.», skrev takstmannen sameiet hyret om skadene.

Med to utette bad ble ikke leiligheten levert i kontraktsmessig stand, mente de. Feilopplysningene om membran virket dessuten inn på avtalen.De mente dessuten at mangelen var vesentlig, ettersom eiendommen samlet sett fremstår som i vesentlig dårligere stand med utett bad.

Flere skadesaker:

Drømmehuset var invadert av rotter

Les også

  1. Vil gi kjøpere angrerett på boligkjøp

  2. Dette elektriske arbeidet kan du gjøre selv

Kjøpte hus for 24 millioner kroner – får 1.830.000 kroner for skader

Les også

Derfor bør du sjekke taket

Rev huset og bygget nytt – tapte 2,7 millioner kroner

Da rottene skulle fjernes fra leiligheten ble det funnet flere feil

Følg oss på Instagram for inspirasjon og interiør, @boligoghjem!

Les mer om

  1. Bolig