Uklart om tomtefeste

Titusenvis av festere så fram til Høyesteretts behandling. I ettertid kan det være vanskelig å anvende dommene på enkeltsaker. Derfor disse spørsmål:

Vår hyttetomt ble opprinnelig festet 25.07.1964, for 49 år. Vi kjøpte hytta med festeavtale 29.06.1989. Fordi vi syntes tidshorisonten var for kort, ble tillegg til opprinnelig festeavtale inngått med grunneier 30.06.1989 der det heter:

I henhold til dette tillegget har den nye leier rett til fornyelse av leiekontrakten ved dennes utløp. Alt er behørig tinglyst. Festeavgiften ble etter avtale satt til kr. 2000 i 1989. I 1999 ble festavgiften forhøyet til kr. 2500 (tiårsregulering).

Kan vi kreve tomten innløst (altså kjøpe tomten) i 2009, ved å varsle grunneier i juni 2008? Og i tilfelle til hvilken pris? Hvis ikke, når vil vi kunne kreve innløsning og hvilken festavgift blir gjeldende fra 2009? Eller er det 2013 som er ev. innløsingsår?

Med vennlig hilsen

Frode Guldvog

Hei Frode!

Du har helt rett i at ikke alle rettsspørsmål i tilknytning til tomtefesteloven ble løst ved plenumsdommene høsten 2007. Det er fortsatt en rekke spørsmål som står ubesvarte, først og fremst på grunn av den detaljerte og kompliserte lovregulering Stortinget har utøvet på tomtefesterettens område de seneste årene.

Et spørsmål som kan by på tvil er hvordan man skal trekke grensen mellom hva som kun er en mindre justering av en eldre avtale og hva som er inngåelse av en ny avtale. Grensen vil kunne ha betydning i og med at tomtefesteloven knytter ulike og dels sentrale rettsvirkninger til tidspunktet for når en festeavtale anses inngått.

I ditt tilfelle ble det etter det jeg forstår inngått en tilleggsavtale hvor det utelukkende ble avtalt en forlengelsesrett for fester ved utløp av festeavtalen, dvs i år 2013 (jeg ser for enkelthets skyld bort fra dags- og månedsangivelser). Jeg tolker tilleggsavtalen dit hen at fester ble gitt en rett til å forlenge festeavtalen på ubestemt tid.

Jeg forutsetter i det følgende at ingen av de særskilte unntak fra innløsningsretten i tomtefesteloven får anvendelse, så som "landbruksunntaket" i tfl. § 34 (dersom bortfester driver landbruksvirksomhet og inntektene fra festearealet inngår i driftsgrunnlaget i landbruksvirksomheten kan hyttefestere være avskåret fra å kreve innløsning).

Et vilkår for at fester skal kunne innløse festetomten er at minst 30 år av festeperioden er gått, jf tfl. § 32. Deretter kan fester kreve innløsning hvert 10. år eller ved utløpet av festeperioden (merk at boligfestere kan kreve innløsning hvert annet år etter at de første 30 år er gått). Partene kan gyldig avtale at en kortere periode enn 30 år skal være gått før fester får innløsningsrett, men ikke lengre enn 30 år, jf tfl. § 32.

Dersom din gjeldende festeavtale anses inngått i 1964 er det festetidens utløp i 2013 som markerer tidspunktet for din neste mulighet til å kreve innløsning.

Dersom din overtagelse av festekontrakt og påstående hus sammenholdt med inngåelse av tilleggsavtale i 1989 må anses å innebære at det foreligger en ny festeavtale, vil 1989 markere friststart i forhold til 30-årsregelen i tfl. § 32. Du kan ikke kreve innløsning i 2009 i og med at 30 år ikke er gått siden 1989. Du har heller ikke innløsningsrett i 2009 på avtalemessig grunnlag.

Selv om ikke 30 år er gått skulle man kanskje tro at du kunne kreve innløsning på tidspunktet for 1964-avtalens utløp, dvs i 2013.

I og med at partene i 1989 avtalte en ensidig rett for fester til å forlenge festeavtalen på ubestemt tid etter festeavtalens utløp, kan derimot 2013 ikke benyttes som innløsningstidspunkt: Festeavtalen, hvis den anses inngått i 1989, løper ikke ut i 2013, men er tidsubestemt. Fester er da henvist til å vente til neste mulige innløsningstidspunkt som er 2019.

Over til den konkrete vurdering av om gjeldende festeavtale må anses inngått i 1964 eller 1989:

Tomtefestelovens system er at en forlengelse av en festeavtale anses som inngåelse av en ny avtale dersom forlengelsen ikke har støtte i eksisterende avtale. I tilfeller hvor forlengelse utøves med støtte i den eksisterende festeavtalen, anses ikke utøvelsen av forlengelsesretten å medføre en ny avtale, se tfl. § 2. Ditt tilfelle innebærer imidlertid ikke en avtalt forlengelse som sådan, men en avtalt rett til senere å kreve forlengelse.

Man må likevel ta stilling til om vedtagelsen av tilleggsavtalen i 1989 bringer et slikt nytt element inn i festeforholdet at man i realiteten må legge til grunn at det ble inngått en ny festeavtale i 1989.

Jeg antar at det er mest nærliggende å betrakte 1989 som det relevante avtaletidspunktet. Den avtalte forlengelsesretten i 1989 er av vesentlig innvirkning på festeforholdet i og med at fester ble gitt rett til ubestemt forlengelse istedenfor å være henvist til innløsning i medhold av 1975-lovens § 10.

Ubetinget forlengelsesrett fulgte ikke av 1975-loven på tidspunktet for tilleggsavtalens inngåelse i 1989 (med enkelte unntak der bortfester drev landbruksvirksomhet).

Fester er da henvist til å vente til neste mulige innløsningstidspunkt som er 2019, jf 30-årsregelen som nevnt ovenfor.

Over til spørsmålet om innløsningssum og festeavgift:

Du sier ikke hvilken type regulering av festeavgift som følger av festeavtalen. Tallene du nevner tyder på at det er snakk om regulering etter konsumprisindeksen. Jeg legger til grunn at bortfester har rett til regulering av festeavgift hvert 10. år fra 1989 basert på utviklingen i konsumprisindeksen siden forrige regulering.

I så fall må du vente til du ser resultatet av utviklingen i konsumprisindeksen i 2009 før du ser hva festeavgiften ved regulering i 2009 blir. Jeg nevner at det i utgangspunkt ikke er noe lovmessig "tak" eller "gulv" på en festeavgiftsklausul som følger utviklingen i konsumprisindeksen.

Innløsningssummen i 2019 vil etter gjeldende regler medføre innløsningsrett for fester til 30 ganger årlig festeavgift, jf tfl. § 37. Verken fester eller bortfester har rett til å kreve innløsning fastsatt etter prinsippet om 40 % av tomtens markedsverdi i og med at sistnevnte regel ikke får anvendelse på tidsubestemte avtaler (som din avtale er i og med din rett til forlengelse på ubestemt tid).

Jeg nevner at departementet nettopp har sendt ut et høringsutkast der de foreslår å endre innløsningsvilkårene i tomtefesteloven. Et mulig resultat kan bli at 20 ganger årlig festeavgift blir eneste innløsningsregel både i tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Når 2019 kommer kan det dermed tenkes at du som fester er i en enda gunstigere posisjon enn i dag.

Jeg påpeker at en del av de rettslige løsninger ovenfor ikke er blitt avklart i rettspraksis. Det kan ikke utelukkes at en domstol på enkelte punkter vil kunne komme til andre løsninger.

Jeg understreker også at det kan være andre opplysninger i tilknytning til ditt festeforhold som vi ikke er kjent med og som kan medføre andre resultater. For å være tryggere mht. de rettslige løsninger bør du ta kontakt med en advokat som jobber med fast eiendoms rettsforhold.

Mvh

Tor Martin

Les også

Siste fra seksjon