Kommentar

Erling Dokk Holm: Er Obos løsningen eller problemet?

Obos står gjennom historien bak mange store og små boligprosjekter. Et vakkert prosjekt fra vårt århundre er Voksenhagen borettslag i Vestre Aker, funkisrekkehus oppført fra 2009 til 2012. Arkitekt er Kari Nissen Brodtkorp.

Det er opprør blant Obos’ medlemmer. De ønsker demokrati og mer sosial profil. For Obos’ ledelse er tiden kommet for å granske sine innvoller.

  • Erling Dokk Holm
    Erling Dokk Holm
    Førsteamanuensis ved NMBU
Kommentar
Dette er en kommentar. Den gir uttrykk for skribentens analyser og meninger.

502 000 Obos-medlemmer som så langt har vært passive, begynner å røre på seg. Stadig flere av dem har merket at de hverken har makt eller innflytelse. Medlemmene er gjennom ulike ordninger representert på den årlige generalforsamlingen, men som medlem får du minimalt med informasjon og det avholdes for eksempel aldri medlemsavstemninger, såkalte uravstemninger, som man har i mange andre foreninger.

Obos har et styre som er utpekt av generalforsamlingen, og i praksis er det styret og administrasjonen som har styrt boligbyggelaget.

Men denne gangen er det annerledes. Til årets generalforsamling er det kommet inn om lag 50 forslag om endringer. Noen handler om å styrke medlemsdemokratiet, andre om at Obos skal bygge mer miljøvennlig, med større innslag av demokratiske planleggingsprosesser. Noen vil jekke ned ledelsens lønninger, og et forslag går ut på at Obos legges ned.

Erling Dokk Holm skriver om arkitektur og byutvikling i Aftenposten.

En ærerik historie

Obos er både en medlemsorganisasjon og en kommersiell bedrift. Årsaken ligger i historien: Boligbyggelagene ble bærebjelken i den sosialdemokratiske boligpolitikken som for alvor fikk gjennomslag etter 2. verdenskrig. Ideen var å drive uten profitt, bygge rasjonelt, få rimelige statlige lån, og betale en symbolsk tomteleie.

Modellen fungerte effektivt og boligbyggelagene oppførte i denne perioden mer enn 200 000 boliger. Uten Obos og de andre boligbyggelagene ville det norske velferdssamfunnet sett veldig annerledes ut.

Da Høyre vant stortingsvalget i 1981, ble den sosialdemokratiske boligmodellen satt under press, og gradvis avviklet. Ideen om å ha to markeder for boliger – ett regulert og et uregulert – kom i vanry.

Men Obos overlevde. Ikke minst fordi organisasjonen var ledet av Martin Meland. Han gjorde at de overlevde de jordskjelvene som rammet norsk økonomi på slutten av 1980-tallet.

Meland tok sure tap, lærte seg markedets irrganger, investerte smart og bygget i praksis opp en helt ny organisasjon. Daniel Kjørberg Siraj overtok i 2015 og også han har fått det til.

Obos har bygget mye og tjent mye. Ikke minst har Siraj vært modig. De har gått foran og bygget ut områder svært få av de andre store aktørene har våget. Ulven – som Obos høster mye kritikk for – er en demonstrasjon av Obos sin dobbelthet: de bygger der andre ikke tør, samtidig som de firer for mye på arkitektonisk kvalitet.

Samtidig har Obos gjennom hele sin historie stått bak fine boligprosjekter der skjønnhet og rasjonalitet er vevet nennsom sammen. Hvert eneste år klarer Obos å skape virkelig fine boligområdet. Det kan være lett å glemme når man vandrer rundt på Ulven.

Et av de OBOS-prosjektene som har fått mest kritikk, er de tre 13-etasjes blokkene på Tveita. Tveita borettslag har i alt 819 leiligheter og sto ferdig 1969. Arkitekt var Hans Backer Fürst. Populariteten til dette borettslaget er imidlertid stor, og bomiljøet er kjent for å være bra.

Demokratisk bedrift eller ren administrasjon?

22. juni 2021 havner kanskje i historiebøkene.

Det er dagen for årets generalforsamling i Obos. Opprørerne vil sikkert sette sitt preg på seansen. De vil ha mer demokrati, mer sosial profil og grønnere bygg.

Men det tyngste ankepunktet mange av opprørerne har er hvordan Obos går frem i en rekke utbyggingssaker. Gang på gang demonstrerer Obos mangel på interesse for å lytte til kritikk og innvendinger.

Alle som har hatt nærkontakt med Obos når det gjelder utbyggingen på Vålerenga, på Bogerud eller Manglerud sitter lettere sjokkert tilbake.

Det er vanskelig å forstå hvorfor en så stor aktør, tuftet på ideelle målsetninger, turer så brutalt frem. Det mest paradoksale er at Obos ikke bare er arrogante, ofte er løsningene de velger dårlige, både som arkitektur og som byplangrep. Skal man være arrogant, bør man være veldig god, ikke bare veldig rik.

Et fint eksempel på arkitektur fra den tidlige etterkrigstiden er Lambertseter, der Obos var den dominerende utbyggeren. Frode Rinnan og hans arkitektkontor tegnet både planen, mange av boligene og også kjøpesenteret og sentrumsbyggene. Bildet er fra 1958.

Hva kan Obos gjøre?

Obos bygger nå om lag 50 prosent av alle store boligprosjekter i Oslo. De har en egenkapital på 50 milliarder kroner.

Omsetningen i 2020 var på knappe 15 milliarder norske kroner, og resultatet (overskuddet) på drøye 3 milliarder.

Obos utbetaler ikke utbytte til sine medlemmer – det gjør som regel aksjeselskaper. Derimot brukte de 125 millioner på milde gaver til korps, idrett og mye annet bra, resten av overskuddet går til å kjøpe nye tomter og ellers utvikle nye prosjekter.

Obos har de siste årene lansert prosjekter for å senke prisen for å komme inn på boligmarkedet som deleie og lignende. Mange av opprørerne mener at Obos kun bør drive med sosial boligbygging, men det er nesten umulig å få til.

Boligpolitikken ble omlagt fra begynnelsen av 1980-tallet, og Husbanken ble senere barbert til en sosialbank. Etter dette er det de boligsøkendes økonomi, ikke deres behov, som avgjør hvordan de kan bo.

Når Obos ikke lenger er tro mot sine røtter, er det fordi det politiske landskapet har tatt næringen fra disse røttene. Nå må Obos konkurrere i et rent kommersielt marked. I den rollen gjør Obos en fremragende jobb. Det kan man gjerne mislike, men da er det boligpolitikken som må endres.

Som medlemsorganisasjon har derimot Obos en lang vei å gå. Hvis ledelsen overlever den kommende generalforsamlingen, bør den gjøre tre reale grep:

  1. Den må gi medlemmene mye mer makt, og seg selv litt mindre.
  2. Den må gjøre noe med kulturen i organisasjonen. Det må til for å kunne behandle beboere og andre med respekt og intelligens.
  3. Den bør sette høye kvalitetskrav for hva man skal levere av bolig- og byutvikling. Skjønnhet og god arkitektur bør bli et kjennetegn ved alt Obos gjør.
Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj står foran en vanskelig generalforsamling tirsdag.

Hvem ler sist?

Opprørerne har bare et stort problem. På generalforsamlingen kommer sannsynligvis ledelsen til å sikre seg flertall. Da vil mange av forslagene stemmes ned. Ikke fordi opprørerne mangler støtte, men fordi de ansatte rent formelt kan stille som delegater. Det har de blitt oppfordret til å gjøre.

Dette bryter med intensjonen i lovverket, men er altså mulig. Alle skjønner derfor at det er fanteri. Man går over en strek når man bruker slike triks, og eksponerer ikke annet enn sin egen mangel på moralsk kompass.

Obos står gjennom historien bak mange store og små boligprosjekter. Et vakkert prosjekt fra vårt århundre er Voksenhagen borettslag i Vestre Aker, funkisrekkehus oppført fra 2009 til 2012. Arkitekt er Kari Nissen Brodtkorp.

Les mer om

  1. Byutvikling
  2. Daniel Kjørberg Siraj
  3. Obos
  4. Erling Dokk Holm
  5. Arkitektur
  6. Oslo
  7. Oslo-byutvikling