Kjøper du mer eller mindre nå som boligene er blitt billigere? | Erling Røed Larsen
Boligmarkedet er ikke som andre markeder.
Boligmarkedet er ikke som andre markeder. Et spesielt trekk er at folk opptrer både som kjøpere og selgere i samme marked. Spiller det noen rolle?
Å, ja. Tenk deg tilfellet der Einar ønsker seg Lars Petters bolig – og omvendt. Da kan de bestemme seg for å bytte bolig mot at Lars Petter gir Einar to millioner kroner. Når de da skal sette prisene, kan de velge henholdsvis åtte og seks millioner eller seksten og fjorten. Det går ut på ett – for dem. Mellomlegget blir jo det samme.
Nå er det sjelden folk bytter bolig slik, for normalt foreligger det lange transaksjonskjeder der Einar kjøper av Lars Petter, som kjøper av Anders, som kjøper av Sindre. Kjernen er at det folk selger for, påvirker det de kan kjøpe for.
Det gjør boligmarkedet vanskelig. Ikke minst nå – når boligprisene har gått ned ti prosent.
For hvis Terje kjøpte en bolig til fem millioner etter å ha lånt fire, er spørsmålet hva han vil gjøre hvis prisene faller tyve prosent. Da er plutselig boligen bare verdt fire millioner, og egenkapitalen er tapt.
Mange professorer ville ha sagt at hvis Terje var nettokjøper – altså at han var på utkikk etter noe større og dyrere – skulle han faktisk være glad for at for prisene hadde falt. «Seriøst?» vil meglere forfjamset utbryte. De mener det motsatte.
Selvforsterkende system
Sammen med tre kolleger har jeg gått inn i et prosjekt for å prøve å finne ut eksakt hva typer som Terje gjør. Kjøper de mer eller mindre når det blir billigere – alt annet likt?
Svaret er viktig. Handler Terje som meglerne tror, kan boligmarkedet være et selvforsterkende system. For da handler han mer når det blir dyrere fordi egenkapitalen har økt – og mindre når det blir billigere fordi han har tapt egenkapital. Imidlertid må vi skille mellom effekter med og uten egenkapitalkrav.