Frie tøyler for utbyggere er ikke svaret
Boligutvikling uten byutvikling gir dårlig arkitektur.
I en kronikk i Aftenposten ga jeg utbyggere og politikere skylden for dårlig arkitektur. Sverre Molvik fra Selvaag og Tone Tellevik Dahl fra Norsk Eiendom har begge svart. Og svarene er varianter av det samme: At problemet er for mange krav.
Det er en tvilsom diagnose.
Molvik sier de ikke kan bygge som i Bygdøy allé. Det er heller ikke det jeg ba om. Jeg listet opp minimumskrav til god byutvikling. Listen er et resultat av å lytte til all kritikken av utviklingen i Oslo, en kritikk også Selvaag bør ta til seg.
Som professor i arkitektur, Thomas Thiis-Evensen, skriver: Gaten, boligkvartalet og torget er byens byggesteiner. God byutvikling får man til ved nennsomt å utvikle disse med variasjon.
Dessverre er det for mange av Oslos utbyggere som kun tenker boligutvikling, og glemmer byutvikling. Løren bærer preg av det. Der har Selvaag vært en viktig aktør. Kritikken var eksemplifisert med prosjektet Lørenporten, men kan anvendes på mye Selvaag har bygget.
Det er likevel verdt å dvele litt ved Lørenporten for å vise hva som går feil i byutviklingen.
Gode, men glemte ambisjoner
I 2014 fremmet Plan- og bygningsetaten Veiledende plan for det offentlige rom (VPOR) for Løren. Der er Lørenveien utpekt som en attraktiv strøksgate, og det kreves aktive fasader. Denne gode ambisjonen var glemt da Lørenporten ble regulert ett år senere.
I politikernes behandling er spørsmål om kvalitet fraværende. Ingen problematiserer fasader, gateløp, friarealer eller arkitektonisk kvalitet. Bystyrets eneste bidrag var å kreve at tekniske installasjoner integreres i taket. En ganske ubetydelig detalj, som ikke adresserer hvordan bygget oppleves der folk ferdes – på gateplan.
Alt dette skjedde før Selvaag kom inn i prosjektet. Det falt Molvik tungt for brystet at jeg ikke presiserte det, noe jeg kan beklage. Mer beklagelig er det at Molvik synes å mene at det fritar Selvaag for ansvar for sluttresultatet.
Krav er ikke alt
Selv om reguleringen ikke krever åpne fasader, utelukker den det heller ikke. De fleste av byggene er regulert til kombinert bolig og forretninger, og Plan- og bygningsetaten ville nok gladelig gitt mindre dispensasjoner for å realisere målene i VPOR.
At det er utenkelig for Selvaag å fremme god byutvikling med mindre det er eksplisitt avkrevd i reguleringsbestemmelser, er verdt å merke seg. Med den holdningen kan ikke Selvaag klage når politikere og etaten kommer løpende etter dem med krav.
Dahl viser til hvordan nettopp Selvaag etter krigen bygget flere boliger raskere og til en lavere pris. Hun spør om vi trenger en «Selvaag-runde» til, og advarer mot krav.
Problemet er at analysen hennes bommer på årsakene til høye boligpriser.
For lang saksbehandlingstid
Utbyggere selger boligene til en så høy pris markedet tillater. Færre krav gjør ikke boliger billigere, bare profitten høyere. Verdien av tomter påvirkes derimot av krav som påvirker byggekostnader og hvor høy utnyttelse man kan få. At Dahl argumenterer mot krav, er forståelig, siden det øker verdien av utbyggeres tomter.
Grunnen til at boligprisene er høye, er at det reguleres for få tomter. Det igjen er fordi det tar altfor lang tid å få en regulering behandlet. Faktisk 1800 dager, lengst i landet.
Å fjerne alle krav ville nok redusere saksbehandlingstiden. Jeg tror en bedre oppskrift for byen er tydelige og forutsigbare kvalitetskrav og tidligere politiske avklaringer, ikke evige omkamper mellom Plan- og bygningsetaten og utbygger. Det kan gi både bedre arkitektur og en boligbygging som holder tritt med behovet.
