For hver bolig som selges, gir det norske boligmarkedet «vinnerens forbannelse» | Helle Stensbak
Salig er generasjon X.
De stadig høyere prisene i boligmarkedet får særlig Oslofolk til å gispe. Selv har jeg gjort det i årevis. Men samtidig har min boligformue vokst så mye at jeg kan måle fortjenesten i lottogevinster, og gispene kan – for alt du vet – ha vært av fornøyelse.
Jeg tilhører generasjon X og kjøpte min første bolig i 1990. Generasjonene etter, Y og Z, er boligkjøperne lenger ned i boligkarrierekjeden. Jeg kan vise dem min boligprismedfølelse, men samtidig innkassere min del av deres betaling. For sammen med inflasjon og lønnsvekst er det de som betaler min gevinst.
Bolig kan gjøre deg like rik som børs, viser forskning. Spørsmålet er om det vil vare.
«Vinnerens forbannelse»
I Aftenposten nylig har både Kjetil Rolness og Knut Olav Åmås pekt på problematiske sider ved de høye boligprisene. Men i likhet med meg vil de og mange i vår generasjon tape privat formue på reformer som kan dempe prisene.
Boligprisene dannes i markedet, og i det norske markedet brukes auksjoner for å bestemme prisen. Det avholdes én og én auksjon for hver bolig bortetter. Men bolighandelen kan reguleres på andre måter.
Vi økonomer knytter et bestemt fenomen til auksjoner som vi kaller «vinnerens forbannelse». Det handler om at den som vinner en auksjon, har budt en høyere pris enn noen andre er villig til å betale. Der oppe finnes det med andre ord ikke lenger et marked, der er det bare én kjøper som er drevet til den galskap det er å betale så mye som trengs for å utløse handelen.
Kjøper kan dermed ikke vente å kunne selge objektet videre umiddelbart til samme pris, han er alene der oppe i høyden. Dette er grovt forklart vinnerens forbannelse.
En enkeltfaktor bidrar i størst grad til å drive opp gjeld og boligpriser. Den bør fjernes, mener Elisabeth Holvik
Megler for kjøper
Måten vårt boligmarked er organisert på, gir en «vinnerforbannelse» for hver bolig som selges. Det er lett å se at dette samlet kan drive markedsprisene oppover. I tillegg vil de som følger markedet en tid opparbeide seg forventninger til høye priser og sterk prisvekst.
Deler av dette presset kan dempes ved å organisere boligmarkedet annerledes. Det gjøres andre steder, for eksempel i Spania. Der har ingen megler lov til å ha monopol på boliger som er til salgs. Alle boliger som legges ut på markedet samles i en base, og meglerne må søke i denne basen.
Dermed blir meglerne agenter for kjøperne i stedet for selgerne. Det alene er ikke nok til å dempe boligprisveksten, men det som skjer videre, er interessant.
Leiligheten kostet 520.000 kroner i 1998. 21 år senere er prisen femdoblet.
Forhandling, ikke auksjon
En kjøper henvender seg til en megler, og megleren leter opp et knippe boliger av interesse for kjøper. Når kjøper finner en bolig han er interessert i, «låses» annonsen. En annen myndighet enn meglerne har makten over annonsene, og boligene kan således fjernes fra markedsplassen for en periode, gjerne et par uker.
Denne tiden vies til at selger og kjøper skal kunne forhandle og enes om en pris. Dette er derfor en forhandling, ikke en auksjon. Denne markedsreguleringen gir en helt annen ro over prissettingen på den enkelte bolig, og dermed også over prisdannelsen i boligmarkedet. Det gir mindre press i hver enkelt handel.
Men generasjon X vil nok, som meglerne, tape litt av sin velstand om vårt boligmarked reguleres slik.
