Debatt

10.000 boliger gir 10 prosent lavere boligpriser

  • Erling Røed Larsen
    Erling Røed Larsen
    Forskningssjef, Housing Lab, OsloMet og professor II, Handelshøyskolen BI

Det er dype grunner til at folk vil bo sentralt, og at bedrifter også ønsker det, skriver artikkelforfatteren. Her fra Grünerløkka i Oslo. Foto: Heidi Anne Johnsen

Løsningen er klar: Bygg flere boliger der folk vil bo.

Debatt
Dette er et debattinnlegg. Meninger i teksten står for skribentens regning.

Boligprisene i Oslo er høye. Eiendom Norge rapporterer at gjennomsnittsprisen nå er på 5,8 millioner kroner, og har doblet seg på ti år. I Bergen er snittprisen to tredjedeler, og økningen det halve. Hvorfor er det sånn – og må det være sånn?

Nei. Selv om regionale forskjeller gjenspeiler hvor befolkningen ønsker å bo, kan vi redusere forskjellene med tiltak.

Minst tre forslag er kommet:

  1. Stram inn på lån.
  2. Øk beskatningen.
  3. Bygg mer.

Punkt 1: Innstramming av lånemuligheter vil nok redusere prisnivåene, men ikke prisforskjellene. Tiltaket rettes mot utslaget av problemet, ikke mot problemet selv, for kredittbegrensninger er etterspørselspolitikk. Boligprisforskjeller er et tilbudssideproblem, og de løses best på tilbudssiden. Problemet er at det mangler boliger – noen steder.

Punkt 2: Å øke boligbeskatningen er alltid lurt, fordi boliger er smarte skatteobjekter. Boliger kan ikke skjules, og de kan ikke flyttes. Mens inntektsskatt vrir adferd mot fritid, vil en boligskatt ikke vri adferd mot telt. Likevel vil heller ikke en skattereform løse problemet med regionale forskjeller, siden skattesystemet jo er likt over hele landet. Enkel vitenskapsteori tilsier at noe som er likt overalt, ikke kan løse noe som er ulikt på ulike steder.

Bygg mer – visse steder

Vi ender opp med punkt 3: Bygg mer – visse steder. Tante Sofie innvender at det ikke er noen menneskerett å bo på Grünerløkka. Det er sant, men ubrukelig. Poenget er jo hvor det er best for Norge at folk bor.

I Norge ønsker mange husholdninger å bo i Oslo-området. Fordi de vil det, men det ikke er boliger nok, er det prissystemet som rasjonerer hvem som får lov og ikke lov.

I Norwegian Housing Market Watch 2020 viser Øystein Børsum at boliger som ligger nær sentrum, har økt i pris med 203 prosent siden 2003, mens priser utenfor sentrum har økt med 158 prosent. Sentralitetspremien har økt. Dette er et speil på misforholdet mellom etterspørsel og tilbud, altså ønsker og muligheter.

Les også

Mens østlendingene blir millionærer på bolig, selger mange på Sør- og Vestlandet med tap

Krever menneskelig samhandling

Det er dype grunner til at folk vil bo sentralt, og at bedrifter også ønsker det. Norge går fra å være en industriøkonomi til å bli en kunnskapsøkonomi. I kunnskapsøkonomien lever vi av behandling av kunnskap, og det krever menneskelig samhandling.

Forskerne kaller slike nærhetsgevinster for agglomerasjonsgevinster. De er betydelige, og Moretti og Hsieh (AEJ Macro, 2019) demonstrerer at USAs bruttonasjonalprodukt hadde vært 3,7 prosent høyere i 2009 om bare tre store byer hadde hatt smartere reguleringer. Dette er et svimlende høyt tall og ville i Norge ha tilsvart to forsvarsbudsjett. Så viktig er boligmassen, for feilplassering av bolig gir feilplassering av talent.

Duranton og Puga (NBER WP 9931) deler gevinstene inn i tre typer: «matching», deling og læring. «Matching» er det samfunnet vinner når en gründer av et fintech-firma lett får kontakt med en Python-koder.

Deling er de kostnadene samfunnet sparer ved å lage store sykehus der kirurgene kan operere ofte.

Læring er fordelen som oppstår ved at mennesker i et nettverk raskere tar en idé til et patent. I byer er mennesket mest oppfinnsomt.

Les også

Ny analyse: To av tre regulerte boliger i Oslo kan ikke bygges nå

Smitte teller motsatt

Det siste halvåret har vi riktignok sett en fjerde faktor som vil telle motsatt: smitte. Tiden vil vise hvor mye dette svekker de tre gevinstene. Sannsynligvis ligger mange boliger på feil sted.

En indikasjon på denne friske påstanden får vi fra Sykepleierindeksen fra Eiendomsverdi. Den viser at mens en nyutdannet sykepleier i Bergen kunne ha kjøpt 34 prosent av markedet, vil han i Oslo kun få tak i 3 prosent. Dette antyder at mange, nokså ufrivillig, må velge å bo andre steder.

Housing Lab har beregnet at hvis Oslos boligbeholdning hadde økt med 10.000, ville boligprisene ha falt med 10 prosent.

Løsningen er klar: Bygg flere boliger der folk vil bo. Problemet er at det ikke er så enkelt å få til, for det er mangel på attraktive, byggeklare tomter.

Å fristille flere tomter fordrer politisk vilje og regulatorisk velvilje. Tomtene er der, det er bare å sykle rundt og se. Å tvinge frem politisk vilje blir til slutt mulig når problemet blir stort nok. Og vi er der snart.

I mellomtiden vil studenter måtte betale mange tusen i husleie for en hybel på ti kvadratmeter og sykepleiere bruke mange timer i uken på å pendle fra Moss.

  1. Les også

    SSB utpeker Øystein Olsen som mannen bak dyre boliger

  2. Les også

    Forslag om ny utlånsforskrift: Slik kan boligkjøperne påvirkes

  3. Les også

    Tre tiltak for å dempe boligprisveksten

  • Følg og delta i debattene hos Aftenposten meninger på Facebook og Twitter.

Les mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Boligpriser

Relevante artikler

  1. KOMMENTAR

    Det blir umulig for stadig flere å eie egen bolig i Oslo. Men det er ting politikerne kan gjøre med problemet.

  2. BOLIG

    Rekord for bruktboliger: Prisene steg enda en måned

  3. NORGE

    Nye FHI-anslag: Hele Norge må forberede seg på lokale utbrudd utover høsten

  4. BOLIG

    Ferske boligtall: Unormal utvikling i boligprisene

  5. BOLIG

    Boligprisene i august: Prisene steg for femte måned på rad

  6. DEBATT

    Kort sagt, mandag 26. oktober