Kommentar

Oslos boligpolitikk er en ulikhetsmaskin | Einar Lie

  • Einar Lie

Hadde man redusert Nordmarkas areal med bare 3 prosent, hadde vi fått 13 kvadratkilometer til rådighet. Det er et område større enn bydelene Grünerløkka og Gamle Oslo tilsammen, der det i dag bor over 100.000 mennesker, skriver Einar Lie. e-mail

Dagens utfordringer for Oslos boligmarked ligger i kostnader og arealer. Byens toneangivende politikere kan gjøre lite med den første, og den siste vil de knapt diskutere.

Kommentar
Dette er en kommentar. Den gir uttrykk for skribentens analyser og meninger.

Før ferien ble jeg oppfordret av en kollega til å skrive en kommentar som advarte folk mot boligmarkedet, som lenge har steget kraftfullt.

Gjennom sommeren har det også kommet nye rekordtall for norsk boligprisvekst, der særlig tallene for Oslo viser en ekstremt høy prisvekst.

Bare siden nyttår har prisen på boliger i Oslo økt med 12 prosent; dette er en økning som kommer på toppen av mange års stadig klatring i prisene.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo er nå omkring 60.000 kroner. Dette er nesten en tredobling bare siden år 2000.

Det kommer ikke noe krakk

Jeg skal følge oppfordringen, men med motsatt konklusjon: Jeg tror ikke det kommer noe krakk.

Tidligere fall har vært skapt enten av en kraftig byggeboom, som den under Kristiania-krakket i 1899, eller dramatiske makroøkonomiske forhold, som sent på 1980-tallet, da en høykonjunktur i byggebransjen og økonomien ellers ble snudd til trangere tider, med høye renter og innstramminger i rentefradraget.

I dag har vi mer stabile forhold i økonomien. Vi har veldig lave renter – og kommer til å fortsette å ha det i lang tid – og vi har en rekordhøy innvandring.

Samtidig bygges det lite, særlig i Oslo.

Det er beregnet at underdekningen i Oslo har økt med 30.000 boliger bare siden år 2000. Og befolkningsprognosene antyder en fortsatt sterk vekst for Oslo-området.

Jeg tror ikke det kommer noe krakk

Resultatet er den kraftige prisveksten, og at Oslo er landets desidert mest trangbodde område. Vi kan kanskje håpe på en utflating av prisene.

Einar Lie. Olav Olsen

Men situasjonen legger ikke opp til noe prisfall. Tvert imot.

Urimelig heldig

Dette boligmarkedet er det mange som ikke kommer inn i. Samtidig er de enorme økningene med på å skape og omfordele store formuer.

La meg ta et nærliggende eksempel. Meg selv.

Jeg kjøpte min første bolig, en fint beliggende leilighet, for 450.000 kroner i 1991. Den var finansiert med et lån på omkring to ganger min årsinntekt som nyutdannet akademiker.

Leiligheten solgte jeg for det dobbelte fire år senere. Da kjøpte jeg en stor leilighet på St. Hanshaugen for 960.000 sammen med min samboer, og satt derfra med penger til overs.

Fem år senere solgte vi denne leiligheten for over 2,2 millioner og kjøpte vår nåværende bolig for omtrent det samme. Denne er nå verdt 8–10 millioner ut fra grovt øyemål.

I et land opptatt både av likhet og like muligheter, er det merkverdig at denne situasjonen aksepteres

Innsatsen er de lånte 450.000, og gevinsten er så stor at jeg gjennom et fullt yrkesliv ikke ville hatt mulighet til å spare meg til et beløp i nærheten av dette på en beskjeden professorgasje.

Boligmarkedet er med andre ord ikke bare prohibitivt dyrt for mange, men det fordeler og refordeler formue på måter som er helt tilfeldige, gjennom markedssvingninger og den milde skattleggingen av bolig.

I et land opptatt både av likhet og like muligheter, er det merkverdig at denne situasjonen aksepteres. De som er opptatt av slikt, burde holde færre seminarer om Pikettys kapitalsyn, og heller interessere som for hva som skjer i boligmarkedet.

Kostnader og arealer

Prisstigningen skyldes dels økte byggekostnader. Jeg har i en tidligere kommentar vært innom hvordan mange krav og hensyn er blitt belastet boligbyggerne, mens ingen med styrke har talt kostnadssidens sak:

Krav til brannvern, til universell utforming, til enøk, til at utbyggerne bekoster infrastruktur i tilknytning til nye boligområder. Saksbehandlingen er i tillegg tungrodd og fordelt på mange instanser, med varierende evne til koordinering.

Til tross for at nyboliger går raskt unna til stigende priser, bygges det vedvarende for lite

Men dette gir for Oslos del ikke hele forklaringen. Til tross for at nyboliger går raskt unna til stigende priser, bygges det vedvarende for lite. En del av forklaringen er at det finnes lite attraktiv tomtegrunn, selv om grønne lunger i byen bygges igjen, og det stadig reises nye lavblokker i villahagene.

Ledig mark

Den store forskjellen mellom Oslo og andre byer som sliter med å bygge nok boliger til innbyggerne, er at Oslo ikke er begrenset av hav, høye fjell eller tettbygde nabobyer. Byen er begrenset av store skogsområder, kalt «Marka».

Jeg kvier meg litt for å peke på dette, fordi det alltid kommer humpende en serie rasende riddere med hevede lanser hvis noen våger å si «boligbygging» og «Marka» i samme setning.

La meg derfor få forsikre om at også jeg synes det er fint med Marka. Men grensene er trukket vilkårlig, uten hensyn til bebyggelse og rekreasjonsverdi. Og Marka er enormt stor, flere ganger så stor som Oslos bebygde område.

Hadde man redusert Nordmarkas areal med bare 3 prosent, hadde vi fått 13 kvadratkilometer til rådighet.

Det er et område større enn bydelene Grünerløkka og Gamle Oslo tilsammen, der det i dag bor over 100.000 mennesker.

Marka er ingen søndagsskole

En meningsmåling fra 2007 viste at 60 prosent av Oslos innbyggere var klare på at markagrensen burde forsvares. Fem år senere var tallet falt til 49.

Tross folkets økende tvil er det etablert en bred politisk skråsikkerhet om at grensene bør forbli der de engang ble tegnet.

Og de ble i all hovedsak trukket opp allerede i 1934, da Oslo hadde omtrent halvparten som mange innbyggere som i dag, og det dessuten var store tilgjengelige områder mellom den bebygde bykjernen og Marka.

«Den som ønsker å oppheve markagrensen bør foreslå det i sin siste periode, for det blir det uansett,» uttalte ordfører Fabian Stang i 2015, en formulering som kunne vært Haakon Lie verdig.

Dagens byrådsleder, Raymond Johansen, har på sin side insistert på at han er en enda sterkere forsvarer av markagrensen enn sine forgjengere.

Salami-logikken

Jeg har sett få fornuftsbaserte argumenter for at grensen skal være urørlig mens alt annet endres. Men mange har forsvart grensens ukrenkelighet gjennom en slags salamilogikk, som går ut på at hvis man først begynner å ta en liten snei av Marka, vil man fortsette til det er nesten ingenting igjen.

Jeg har sett få fornuftsbaserte argumenter for at grensen skal være urørlig mens alt annet endres

Slike argumenter innebærer, hvis vi skal ta dem alvorlig, en dyp mistro til politikernes evne til fritt å gjøre kloke valg. Og vi må bare prise oss lykkelige over at ingen på 1930- eller 40-tallet fattet evigvarende beslutninger om utdanningslengde, omfang av helsevesenet, skattenivåer eller hvor stor plass fabrikker eller kontorbygg kunne oppta.

En slik sekulær fanatisme har vi i dag bare for markagrensens del.

De rikes by

Dagens utfordringer for Oslos boligmarked ligger i kostnader og arealer. Byens toneangivende politikere kan gjøre lite med den første, og den siste vil de knapt diskutere.

Derfor vil det fortsatt være gode tider for oss som sitter godt etablert i boligmarkedet i Oslo. Og det vil alltids være noen kommende finansanalytikere og forretningsadvokater som vil greie seg godt.

Unge mennesker som vil bli sykepleiere, lærere eller noe annet alminnelig, og ikke skal arve bolig med det første, bør derimot orientere seg mot andre deler av landet.

Einar Lie er professor i økonomisk historie, Universitetet i Oslo.


På Twitter: @lie_einar

Få med deg debattene hos Aftenposten meninger på Facebook og Twitter.

Les også:

Les mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Boligpolitikk

Relevante artikler

  1. KOMMENTAR

    Det er ikke bare å bygge seg ut av Oslos boligprisvekst | Andreas Slettholm

  2. KOMMENTAR

    Markedet flommer over av nye boliger, men det ser ikke ut til å bli noe krakk

  3. BOLIG

    Sjeføkonom: – Man bør selge før man kjøper

  4. OSLOBY

    Nå åpner Oslo for at folk kan leie kommunale boliger

  5. ØKONOMI

    Boligprisene stupte i Danmark. 11 år senere må Kim Jakobsen fortsatt selge med tap. Kan det samme skje i Norge?

  6. BOLIG

    Leiligheten kostet 520.000 kroner i 1998. 21 år senere er prisen femdoblet.