Kommentar

Hurra, boligprisene synker! Medisinen virker på oss.

  • Frank Lynum

Boligprisene i Oslo er høyest i landet, og her på Sørenga ligger noen av de dyreste boligene i hovedstaden. Foto: Pedersen, Terje / NTB scanpix

Boligprisene går ned blant annet fordi politikerne endelig har foreskrevet en mild medisin mot en folkesykdom. Kunststykket nå blir å unngå en overreaksjon.

Kommentar
Dette er en kommentar. Den gir uttrykk for skribentens analyser og meninger.

De aller fleste bør være glade for at den enorme veksten i boligprisene vi har opplevd de siste årene, spesielt i Oslo, har roet seg litt ned. I mai falt prisene så mye som de ikke hadde gjort på ni år, med 1,4 prosent i Oslo og 1,1 prosent på landsbasis. I juni fortsatte det med et nytt fall på rekordnivå: 3,1 prosent i Oslo.

Men før det snudde var det vill prisvekst, spesielt i 2016. Da steg prisene i Oslo med vanvittige 23 prosent, og i Norge sett under ett med 13 prosent.

  • Les mer: – Det er fascinerende hvor fort det har snudd

Boligkrakket på 80-tallet

Boligprisene har steget nesten uavbrutt og mye de 50 siste årene, med ett viktig unntak. Det var da jappetiden fikk en brå slutt i 1987. I de to årene før det, hadde boligprisene steget med hele 40 prosent. Bankene hadde nærmest kastet penger etter folk, etter at Willoch-regjeringen i 1984 åpnet for det som ble kalt frislippet i lånemarkedet. Så kom børskrakket i USA og oljeprisene raste. Boligrenten var skyhøy, på rundt 15 prosent. Bankene gikk overende, og mange måtte tvangsselge boligene sine. I årene etter 1987 falt prisene med rundt 34 prosent, og det tok over ti år før de hadde tatt seg inn igjen.

Vi er ikke slettes ikke i samme situasjon i dag, men det finnes en god del ting å uroe seg for. For etter krakket og bunnen i 1993 har boligprisene økt og økt, bare avbrutt av en forholdsvis liten og kortvarig dupp (-12 prosent) i 2007-2008 - da økte rentenivået betraktelig, og det var finanskrise - og en enda mindre dupp (-1 prosent) i 2013.

De siste ti årene har veksten vært nesten 90 prosent i Oslo. Prisene har gått mye opp i de tre årene da store deler av norsk økonomi ble tynget av mer enn en halvering i oljeprisen.

Mange advarsler

Det kan ikke fortsette sånn inn i evigheten.

Det er flere som lenge har ment at vi har en boligboble i Norge. Enkelte norske økonomer, Norges Bank, Finanstilsynet og Det internasjonale pengefondet har advart mot overoppheting og mot husholdningenes gjeldsvekst.

For boligfesten vi har vært med på, er vel så mye en gjeldsfest. Gjelden til en gjennomsnittlig husholdning er doblet de siste ti årene til rundt 3 millioner kroner. Dette har vært mulig fordi vi samtidig har fått mer enn halvert boliglånsrenten.

De fleste taper på vill vekst

De fleste ekspertene har imidlertid spådd videre vekst, og vi nordmenn har trodd på dem. Vi er et folk som har det i oss å drømme om den virkelig store gevinsten - det å bli Lotto-millionær. Men vi er ikke utpreget risikosøkende. Den sikreste formen for Lotto-gevinst har vært nettopp boligmarkedet. Vi er nærmest blitt euforiske, med en tro på at boligkjøp er den beste investeringen man kan gjøre. Troen på høy og sikker gevinst er så sterk at det kan kalles en folkesykdom. I tillegg kommer det viktige faktum at vi ved å putte penger i bolig kommer svært godt ut av det skattemessig.

Men det er ikke mange som tjener på boligprisveksten. Ikke de unge eller andre som ikke er inne i boligmarkedet og som sliter med å komme seg inn. Ikke barnefamilier som trenger større og dyrere bolig. De eneste av oss vanlige dødelige som tjener, er de som kan cashe inn gevinsten når de kjøper en billigere bolig enn den de solgte - gjerne de eldre.

Boble eller ikke boble?

Det er umulig å svare sikker på om vi har en boligboble eller ikke. Dersom prisene er betydelig høyere enn det vi økonomer kaller fundamentale verdier, så har vi en boble. Dette avhenger blant annet av byggekostnader og av tilbud og etterspørsel, og det finnes ingen objektiv måte å vurdere dette på.

Men det finnes mye vi kan navigere etter, og i det norske boligmarkedet er det flere viktige tegn på en boble. I tillegg til veksten i boligprisene og gjelden til husholdningene, kan jeg føye til en rente som har vært holdt kunstig lav i mange år, fordi sentralbanken har måttet legge mer vekt på å holde hjulene i gang i økonomien enn å tøyle boligmarkedet.

Det er også viktige forhold som tilsier at vi ikke har en boble. De to aller viktigste er renten og arbeidsledigheten. Så lenge det er billig å låne penger, og så lenge folk beholder jobbene sine, har vi råd til å bruke stadig mer penger på bolig.

Er den bratte og langsiktige trenden snudd?

Flere viktige indikatorer har i det siste snudd. Det går ikke bra i norsk økonomi, lønnsveksten er ikke høy og boligbyggingen har økt. Det har gjort faren for et boligkrakk større.

Derfor er det bra at finansminister Siv Jensen har satt bremsene på og iverksatt innstramninger i bankenes utlånsmuligheter. Spesielt kravet om at boliglån ikke kan overstige fem ganger inntekten har fått effekt.

Vi bør rope hurra over at boligprisene de siste månedene har gått ned. Hver måned med en dempet nedgang eller en edruelig oppgang gir nemlig økt sannsynlighet for at vi klarer en myk landing, og at vi slipper smerten ved en boble som sprekker.

Faren er imidlertid at psykologien slår inn og at for mange følger rådet fra de mest negative ekspertene, om at nå er det er livsfarlig å kjøpe før du har solgt. Hvis det skjer, og folk blir sittende på gjerdet, da stopper alt opp. Det vil bli vondt for mange.

Les mer om

  1. Boliglån
  2. Boligmarkedet
  3. Finanstilsynet
  4. Makroøkonomi

Relevante artikler

  1. ØKONOMI

    Boligprisene stupte i Danmark. 11 år senere må Kim Jakobsen fortsatt selge med tap. Kan det samme skje i Norge?

  2. BOLIG

    Leiligheten kostet 520.000 kroner i 1998. 21 år senere er prisen femdoblet.

  3. KOMMENTAR

    «Skal vi frykte boligkrakket nå?»

  4. ØKONOMI

    Alle er bekymret for gjeldsveksten i Norge. Men i dette fylket har den vært null de siste fire årene.

  5. LEDER

    Aftenposten mener: Hold fast ved innstramningene for boliglån

  6. VITEN

    «Derfor kjøles boligmarkedet ned nå»