Mange vil bo i Oslo. De får bare ikke lov av samfunnet.

La meg på forhånd advare deg: Utsagn i denne kronikken vil kunne øke blodtrykket ditt. Mye.

Fornuftige mennesker kan være rykende uenige. Men det er ikke helt lett å se hvordan fornuftige mennesker kan være uenige i at det er for få boliger i Oslo. Likevel ser det ut som om noen er det – og vi blir nødt til å undersøke grunnene. La meg på forhånd advare deg om sterk kost, for du vil se utsagn som kan øke blodtrykket. Mye.

Min påstand er at Oslo i dag har en stor og udekket etterspørsel etter boliger. Utslagene er økte eiepriser. Økte leiepriser. Studenter på sovesaler. Heftige budrunder. Køer på visningene.

Økte renter kan virke dempende, men boligmarkedet i Oslo er livlig.

Den udekkede etterspørselen dukker også opp i økonomenes foretrukne målestokk: relative priser. Mens Bergens kvadratmeterpris er på 55.000 kroner, er Oslos 94.000 kroner. Det er lett å bli sjokkert.

Housing Lab ved Oslo Met har et prosjekt der vi kartlegger det latente boligbehovet i Oslo, altså summen av realiserte og urealiserte ønsker. Vi studerer budrunder og inspiserer de høyeste budene levert av hver enkelt budgiver på tvers av budrunder – både vinnere og tapere.

Foreløpige funn tyder på at om boligprisene i Oslo hadde vært på nivå med Drammen, kunne det i 2020 ha vært solgt 125 prosent flere boliger i Oslo. Dette er et kolossalt stort tall og viser at mange vil bo i Oslo. De får bare ikke lov, for samfunnet har valgt ikke å plassere nok boliger der.

Underlig tankevirksomhet

Et annet tegn er at boligprisene i hovedstaden er høye i forhold til inntekt.

The Economists datateam har beregnet at Oslos priser i forhold til inntekter er høyere enn i Stockholm og København.

Riktignok er Oslo slått av Paris og London, og noen bruker det til å avlyse krisen.

Ja, jeg har hørt det sagt at boligprisene i Oslo ikke er høye fordi de er høyere andre steder. Dette er underlig tankevirksomhet – for et problem blir ikke mindre ved at det er større andre steder.

Du kan også høre at vi ikke kan bygge oss ut av boligkrisen i Oslo, for historisk har boligprisene økt når byggingen har økt. Dette er uferdige tanker – for prisene ville ha steget enda mer uten byggingen. Bygging demper priser.

Housing Labs beregninger for Norge viser at en økning i boligbeholdningen på 1 prosent isolert sett reduserer boligprisene med 3,5 prosent.

Men andre faktorer – inntekt og urbanisering – kan jo trekke i motsatt retning. Og det gjør de.

En avsporing

Noen sier boligprisøkningen skyldes de inntil nylig lave rentene. Den påstanden har minst to problemer.

1. Boligprisene i Oslo har fortsatt å stige selv med renteøkninger.

2. Relative priser i Norge har endret seg. Hvis renten er hele forklaringen, skulle boligprisene ha utviklet seg likt. Men boligprisene har ikke endret seg likt. I Oslo har de steget 86 prosent de siste 10 årene – og 36 prosent i Bergen.

Hva med påstanden om at det «ikke er en menneskerett å bo på Grünerløkka»? En klassiker.

Utsagnet kommer ofte fra Oslo-folk som vil ha Oslo for seg selv – eller fra folk utenfor Oslo som underkjenner ønsket om å bo i Oslo.

Utsagnet er sant – for det skal litt til å bli en menneskerettighet – men det er en avsporing.

Poenget med å la folk bo på Grünerløkka, er at landet tjener på det. Ja, du leste riktig. Det er bra for Norge, for det sørger for at kompetente arbeidstagere blir koblet med de riktige arbeidsgiverne.

Om fire kaffeslurker gir jeg deg et tall som skal få deg til å nikke.

Boble eller ei?

Men først: Noen frykter – på grunn av de høye prisene – at Oslos boligmarked er en boble. En boble er en finansiell situasjon der prisnivået har vært drevet opp av ønsker om kapitalgevinst, ikke reelle behov, slik at investeringer har flommet inn fra hele landet.

Hvis slike ønsker hadde vært en hovedfaktor, skulle leieprisene ikke ha steget, for leiepriser er drevet av reelle boligbehov.

Men stopp! Leieprisene har steget. Kraftig. Leieprisen på St. Hanshaugen ligger på rundt kr 200.000 i året, mens eieprisen er på om lag 4,4 millioner.

Dette tyder ikke på noen boble siden et lån på 4,4 millioner til 5 prosents rente gir brutto rentekostnad på 220.000 kroner i året. OK, ikke helt i balanse, men nær nok.

Glem investorfrykten. Det er behov som driver eiepriser og leiepriser – kombinert med få boliger. De som sier noe annet, er nok det amerikanerne kaller for «supply side deniers» – og det er dårlig selskap, altså.

Noen av dem vil fortelle deg at om vi bygger mer, så blir det et asfalthelvete. Ikke tro på dem.

På Nørrebro i København er befolkningstettheten 50 prosent høyere enn på Grünerløkka – og det er kjempehyggelig der. Jeg vet. Jeg drikker kaffe, jogger og går tur med hunden der. Dejligt.

Men situasjonen er forvirrende. For utbyggerne sier at prisene er for lave – ikke for høye. Hvordan kan eie- og leieprisene være høye i forhold til inntekt – men lave i forhold til byggekostnader? Hold deg fast, for nå må vi resonnere.

Tre ting du må vite

Først. Det er tre ting du må vite om utbyggere.

1. De er forutsigbare. De bygger – om de tjener penger på det.

2. De må selge mellom 50 og 60 prosent av planlagte boliger før de begynner å bygge. Dette er kilent, for hvis kjøpere blir usikre på hva de kan selge egen bolig for om to år, tør de ikke i dag kjøpe noe som er klart om to år.

Denne tidsmessige mismatchen påvirker flyten i markedet og gir variasjon i byggeaktiviteten. Det oppstår en spillsituasjon der det er individuelt rasjonelt for en utbygger å la være bygge, men kollektivt rasjonelt for samfunnet å få bygget mer.

Én håndteringsmåte kunne være at det offentlige kjøpte enheter på planleggingsstadiet slik at byggerne fikk oppfylt startkravet, og slik at fellesskapet fikk dempet svingningene.

Stabilitet er gunstig for samfunnet. Det offentlige kunne selge boligene senere – og gå i overskudd med en slik støtdempningsvirksomhet. Det er en vinn-vinn-vinn-situasjon.

3. Utbyggere sammenligner kostnader og salgspriser. Med covid-19, Ukraina-invasjonen og kronekursfallet er det kommet kostnadssjokk. Men utenlandske forhold kan vi gjøre lite med. Det vil heldigvis gli over.

Det er imidlertid én viktig kostnadsbrikke vi i Norge kan gjøre noe med. Det er tomteprisen. Og nå gjelder det å feste brillene.

Kjernen i problemet

Tomteprisene blir høye om det er få av dem. Etterspørselen blir lav om tomtene ligger feil, har mange begrensninger, eller om det tar for lang tid fra kjøp til inntekt.

Tenk på forskjellen for en utbygger om hun må vente i to år eller i ti år før inntektene kommer. Riktignok vil hun kunne lage en avtale med tomteselger, med en liste av klausuler og betingelser, men denne usikkerheten er vanskelig for begge.

Kostnadene går ned om det blir flere, bedre og enklere byggeklare tomter. Er det én ting utbyggerne ønsker, så er det forutsigbarhet.

I dag blir vi fortalt at område- og detaljregulering kan ta 15 år. Og det er tiden før byggestart. Her er det dessverre ikke skrivefeil.

Nå er vi ved kjernet i problemet: tilbudssiden. Når et land skal forlate industriøkonomien og rigge seg opp til kunnskapsøkonomien, må en del boliger ligge andre steder enn før.

Og når landet ikke klarer å fremskaffe boliger i hovedstaden sin, er det selvforskyldt. Uansett hvordan man snur og vender på det, virker det vanskelig å komme utenom a) politikk og b) reguleringsprosessene.

Noen av de ansvarlige vil skylde på at markedet ikke leverer. Det er ugjennomtenkt. Å produsere en bolig er ikke som å produsere en kaffekopp, der produsentene kan påvirke hele produksjonslinjen fra A til Å.

Boligprodusentene kan ikke det, for tomter, planer og tillatelser er innsatsfaktorer som ligger utenfor deres beslutningsmulighet.

Markedet responder på prissignaler. Ferdig snakket. Hva de som regulerer tomter responderer på, er mer usikkert.

Mangel på politisk vilje?

Responstiden har betydning for landets arbeidsmarked og befolkningens velferd. Hva skaper problemene?

Én hypotese er at det er mangel på politisk vilje. En annen er at ideologi eller drømmeri kommer i veien. En tredje er uheldige regler skapt med gode intensjoner.

Den nedre størrelsesgrensen på 35 kvadratmeter i fire bydeler virker som en blanding av alle tre.

Du kan høre ting som gjør intellektuelt vondt, som at det å bygge flere små leiligheter vil gå ut over vanlige osloborgeres livskvalitet. Smak på den, du. Det finnes titusenvis av pendlere og studenter som med slitne stemmer vil protestere. De har klort sine negler til blods i et mislykket forsøk på å komme seg innenfor en stengt byport.

Den mest kraftfulle motivasjonen til å fremskaffe boliger er å vise til at det å bygge mer i Oslo, er noe hele nasjonen vil få gevinster av.

Det finnes solid forskningsbelegg for å si at det foreligger samlokaliseringsgevinster i kunnskapsøkonomien. Ahlfeldt og Pietrostefani (2019) viser at når en by er dobbelt så stor, så er innovasjonsgraden 21 prosent høyere. Det behøver ikke være et årsak-virkning-forhold, men sannsynligheten er høy.

Det må likevel innrømmes at ikke alle vil tjene på dette. Utsikt mistes. Byggestøy oppstår. Humler lider. Estetikken kan ha forbedringspunkter. Vind.

Hvor boliger skal ligge, er samfunnsøkonomiske valg med kryssende hensyn.

Håpet er at Kari sier: «Dette er bra for Norge, men dumt for meg. Jeg er likevel for.»

Dette ligger ved kjernen i problematikken – lokale hensyn versus landets behov.

Men professor William Fischel tror «Kari» har en annen holdning. Han lanserte nemlig «The homevoter hypothesis», som sier at folk i lokalvalg stemmer på politikere som sikrer boligverdiene deres. Det betyr at lokale interesser kan trumfe nasjonale fordeler.

Det åpner for nasjonal inngripen. Eller at Oslos borgere selv finleser boligløftene før høstens valg – og stemmer på det som er bra for Norge.

Opplysning: Utbyggeren Obos yter finansiell støtte til forskningssenteret Housing Lab. Gaven gis uten føringer.