Fortetting i villastrøk løser ikke Oslos boligmangel. Tvert imot.

Oslo trenger mer enn 3000 nye boliger hvert eneste år. Det målet kan kun nås om nye bydeler utvikles. Flere boliger i eplehagene er feil vei å gå.

Oslos vekst er så sterk at den kan være vanskelig å fatte. Hovedstaden har siden 1990 vokst med 250.000 innbyggere. Det er i snitt litt under 8000 hvert eneste år. Bergen passerte 250.000 innbyggere i 2008.

Oslos vekst kan forklares med at byen har nådd en kritisk masse som gjør at den vokser med en annen type logikk enn Bergen, Stavanger, Trondheim, Bodø og Tromsø.

Så hva gjør man med denne veksten? I teorien har Oslos politikere og embetsverk to valg: De kan si at nok er nok. Vi bygger ikke mer, og da kommer det ikke flere (ikke så mange flere). Da får nabokommunene bygge mer.

Eller de kan forsøke å bygge seg ut av etterspørselen, men med noen kvalitetskrav i bunnen slik at byen ikke forvandles til noe innbyggerne ikke liker. Det er dette alternativet byrådsleder Raymond Johansen går for, og det gjør også alle andre folkevalgte.

Eplehagene har fått nok juling

Andreas Slettholm skriver i en kommentar i Aftenposten at jeg mener at fortetting i småhusstrøk ikke monner, før han spør: «Men er det sant? I snitt bygges 330 boliger i året innenfor småhusplanen. Det er litt over ti prosent av Oslos årlige boligproduksjon.»

Vel, i 2022 ble det bygget 216 eneboliger. Stadig færre store tomter gjør at tallet vil synke i årene som kommer, selv med den eksisterende småhusplanen. Innstramningen kommer ikke fordi den eksisterende småhusplanen funger godt, men fordi dens uheldige effekter blir stadig mer kostbare.

Uten å nevne alle kan det bare påpekes at svært mange eldre, barn og andre som ikke er så lette til bens, får mer strev med å bevege seg i gater uten fortau, men med biler parkert tett i tett. Og hva angår ekorn, humler, bier, småfugler, einer, bjerk, blåveis og andre arter så snakker vi om en ren massakre.

Mye skjønnhet forsvinner

Dessuten har mange av de boligene som rives – for å bli erstattet av nye fortettingsboliger – store arkitektoniske kvaliteter. Det bør ikke kimses av at så mye skjønnhet forsvinner. Det samme gjelder hageanleggene. Mange av dem som bygges ned, representerer store estetiske verdier, i tillegg til de åpenbare økologiske.

Dessuten medfører nedbygging av hagene at stadig færre kan bruke dem til sport og mosjon. Slettholm skriver at « ... hagene er følgelig mindre, men ikke verre enn at det både kan spilles fotball og dyrkes grønnsaker i hagene». Etter å ha lest denne setningen gjorde jeg en enkel arealanalyse av 12 nyere fortettingsprosjekter. Ingen av dem kan man spille fotball i. Vi snakker om gressganger rundt husene innrammet av tujahekker. De egner seg for krokket. Jeg elsker krokket – det er ikke det.

Hva kan få ned sosial ulikhet?

Flere boliger kan i teorien bidra til mindre klasseskiller. Flere boliger krever en svært effektiv Plan- og bygningsetat (PBE), men saksbehandlingstiden er i dag altfor lang. Lovverket må ta mange hensyn. Dessuten har naboer og andre rett til å komme med innspill.

Samtidig bruker PBE en uforholdsmessig stor del av sin kapasitet på prosjekter som er små. De store boligprosjektene som bidrar med mange boliger, vil tjene mye på en ny småhusplan som gjør at det kommer færre søknader.

Flere boliger kan kun realiseres gjennom at det bygges mer der det monner. Oslo har store områder som tidligere vært brukt til lager og ymse. Et godt eksempel er Obos’ prosjekt langs toglinjen mellom Holmlia og Rosenholm. Bare her planlegges det 2000 boliger. Det er fortetting, men med et helt annet fortegn og et helt annet resultat enn eplehagefortetting.

Eller se på forslagene til hvordan Grønlikaia – det mer enn 1000 meter lange kaiområdet – skal utvikles. Hvis slike områder utvikles, kan Oslo ha plass til flere hundretusen nye innbyggere innenfor dagens byggegrense.

Ensjøs utbygging viser at det er mulig

Dette er bydelsutvikling, og de som måtte tro at dette går på bekostning av grøntarealer, bør ta seg en tur til Ensjø. Denne nye bydelen har fått mye berettiget kritikk for ikke å være grønn nok. Samtidig er det verdt å merke seg at Ensjø – på vei mot 7000 boliger – nå har større grøntarealer enn før utbyggingen. Det er i slike prosjekter vi bør investere våre grønne og sosiale ambisjoner.

Demografien i Oslo viser dessuten at det vil være behov for mange nye leiligheter i dagens småhusstrøk. Hvis man vil ha flere folk i småhusområdene, bør man heller tillate at det i større grad bygges leiligheter på sentrale knutepunkter. Det gjør at eldre med store hus kan flytte inn i noe som er mindre og mer praktisk, og slik frigjør de småhus til barnefamilier.

Fortetting er et gode – på riktig sted, til riktig tid

Hvis man virkelig ønsker å bygge flere småhus i småhusområdene, så burde man i hvert fall droppe ideen om eneboligen. Da bør man heller åpne opp for godt planlagte nye småhusstrøk. Det fordrer at alle eksisterende hus rives og erstattes med kompakte rekkehus, og at det bygges nye gode gater med fortau og sykkelfelt.

Da kunne man kanskje få opp mot 700 nye boliger årlig. Men er dette politisk mulig å få igjennom? Det er det helt sikkert ikke.

Det finnes mange gode fortettingsprosjekter i Oslo, men de færreste er fra i fjor. Jeg er som Slettholm et «fortettingsbarn». I den gaten jeg flyttet inn i på slutten av 1960-tallet, er antallet boliger økt helt formidabelt, og alle de nye folkene er fine mennesker som gjør at nabolagets sosiale kvaliteter er holdt i hevd.

Men vi har nå nådd et nivå der idealet om eneboligen kræsjer med tomtestørrelsens realitet. Det brede politiske flertallet bak innstramningen hviler ikke på et reaksjonært gufs fra egoistiske naboer, men gode analyser av hva som skjer når idealet om enebolig ignorer den gjenstridige virkeligheten.