Norge

Sette hytte på firma eller privat?

Hei

Jeg skal kjøpe en fritidseiendom med to hytter og to sjøboder. Jeg har et aksjeselskap og lurer på om jeg skal sette fritidseiendommen på firmaet eller på meg privat. Vi tenker å leie ut hyttene av og til, og har to barn som etter hvert skal arve eiendommen. Kan dere si litt om fordeler og ulemper ved å sette en hytte på et aksjeselskap som man eier?

Hilsen Harald

Hei Harald,

Det er flere forhold som kan tale for å eie fritidseiendommen privat, og ikke gjennom et aksjeselskap. Dette gjelder blant annet muligheten for å selge eiendommen uten at en eventuell gevinst blir skattepliktig, samt at leieinntekter ved utleie i en viss utstrekning ikke vil være skattepliktige. En eventuell gevinst ved salg av fritidseiendom vil ikke være skattepliktig dersom eieren har eid og brukt dem selv i minst fem år. Brukskravet må oppfylles for begge hyttene, men hyttene vil i noen grad kunne bli sett i sammenheng. Skattefritaket forutsetter at utleien du planlegger, ikke utgjør en dominerende del av bruken av eiendommen, men er mer sporadisk.

Også leieinntekter kan i en viss utstrekning unntas fra skattlegging ved privat eie. Etter skatteloven § 7-2 er leieinntekter på opptil kr 10 000 skattefrie. Utgjør leieinntektene mer enn kr 10 000 pr år, skattlegges 85 % av nettoinntekter utover kr 10 000 med 28 % skatt. Dersom du i stedet kjøper eiendommen gjennom aksjeselskapet, vil selskapet være skattepliktig for utleieinntekter med 28 %. I tillegg vil du som utgangspunkt bli beskattet når overskuddet tas ut av selskapet som utbytte. Utbyttet skattlegges med 28 % i den grad det overstiger det såkalte skjermingsfradraget, som består av en skjermingsrente (2,1 % i 2006) multiplisert med et skjermingsgrunnlag. Skjermingsgrunnlaget beregnes med utgangspunkt i det du betalte for aksjene. Utbytte som ligger innenfor skjermingsfradraget er skattefritt.

Bruker du hyttene privat uten å betale full markedsleie til aksjeselskapet, kan du bli inntektsbeskattet også for dette. Din egen bruk vil videre kunne bli beskattet på selskapets hånd, og da som uttak etter skatteloven § 5-2. Etter den såkalte Storhaugen Invest-dommen avsagt av Høyesterett i 2003, kan denne skattebyrden etter omstendighetene bli svært tung.

Ved overføring av fritidseiendommen til dine barn som arv eller gave, vil den skattemessige behandlingen bli ulik avhengig av om de arver hyttene eller aksjene i selskapet. For tiden gjelder mer gunstige regler for arveavgift ved overføring av aksjer enn ved overføring av fast eiendom. Aksjene kan ved avgiftsberegningen verdsettes til 30 % av selskapets skattemessige formuesverdi, og i denne verdien vil hyttene inngå med sin ligningsverdi. Denne verdien ligger som regel langt under omsetningsverdien. Ved overføring av hyttene direkte, vil arveavgiften beregnes med utgangspunkt i omsetningsverdien.

Arvingene vil imidlertid overta din inngangsverdi på aksjene. Dette innebærer at dersom barna dine i sin tur selger aksjene i selskapet som eier eiendommen, vil de bli skattlagt også for verdistigninger som har skjedd i din eiertid. (Selger aksjeselskapet eiendommen må selskapet skatte av gevinsten ved salget; differansen mellom salgsvederlaget og selskapets kostpris for eiendommene. Se ovenfor vedrørende skatt når overskudd tas ut av selskapet).

Overtar barna i stedet en fast eiendom, får de sin egen inngangsverdi basert på omsetningsverdien når de arver. Dersom eiendommen skulle bli solgt før det er gått fem år, vil de bli skattlagt for gevinsten i egen eiertid; det vil si differansen mellom det hytta selges for og verdien som utgjorde arveavgiftsgrunnlaget. Oppfylles eier— og brukskravet, kan eiendommen selges skattefritt etter nå gjeldende regler.

Hilsen Tor Martin Holden