Vannrørledningen sprekker og det renner vann ned til naboleiligheten. Kostnadene blir store, men hvem skal betale regningen?

Ved årsskiftet kommer det en ny lov om eierseksjoner. Der står det tydeligere hvordan vedlikeholdsansvaret skal fordeles mellom sameiet og den enkelte, og det er nye regler for erstatning ved forsømt vedlikehold.

I dagens eierseksjonslov heter det bare at den enkelte seksjonseier har ansvaret for å vedlikeholde boligen slik at det ikke oppstår skader eller andre ulemper for andre beboere, mens sameiet er ansvaret for vedlikehold av fellesarealene. Tidligere avgjørelser i domstolene har derfor avgjort hvordan vedlikeholdsansvaret skal fordeles.

I den nye loven, som trer i kraft 1. Januar, er det spesifisert hvem som er ansvarlig for å vedlikeholde hva.

– Nå blir det enklere å finne ut hvilke rettigheter og plikter man har når man bor i et sameie, forteller Annita Magnussen, advokat i Huseiernes Landsforbund.

– I all hovedsak er den nye loven basert på den rettspraksisen som allerede eksisterer på området, påpeker advokat Dag Kristen Stadheim fra Boligstyret.no.

• Åtte ting folk flest vil merke i Oslo-budsjettet for 2018.

Hvordan fordeles vedlikeholdsansvaret?

Vinduer: Seksjonseier skal vaske innvendig og utvendig, male innvendige karmer og bytte glassruter hvis de har sprukket. Sameiet er ansvarlig for å skifte ut vinduene med rammer. Det samme gjelder vinduer og dør ut til balkong eller takterrasse. Hvis det ikke er mulig å vaske vinduene på utsiden – for eksempel i et høyhus der vinduene ikke kan åpnes – er sameiet ansvarlig for den utvendige vasken.

Ytterdør til leilighet: Den enkelte skal vedlikeholde døren, mens sameiet er ansvarlig for å skifte den ut hvis det er nødvendig.

Bad: Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås, noe som betyr å vedlikeholde gulvbelegg, varmekabler, membran og rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. I den nye loven har imidlertid sameiet fått ansvaret for å skifte ut sluk på bad.

Felles røropplegg for vann og avløp som går gjennom leiligheten, er sameiets ansvar. Det gjelder også rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for forgreningsrør som knytter seg til den enkelte leilighet, men likevel ikke utskiftning og reparasjon av disse når de er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Pipeløp er del av bygningskonstruksjonen selv om de utgjør integrerte deler av bruksenheten. Dette er del av fellesareal og omfattes av sameiets vedlikeholdsplikt.

Tak, bjelkelag og bærende veggkonstruksjoner – selv om de er inne i leiligheten – er sameiets ansvar.

Det elektriske anlegget: Ledninger med brytere, sikringsskap og koblingsbokser i bruksenheten er seksjonseiers ansvar, og i den nye loven er det presisert at dette ansvaret gjelder fra og med første hovedsikring eller inntakssikring.

– Ansvaret for det elektriske anlegget kan bli svært omfattende fordi inntakssikringen ofte er plassert langt utenfor boligen, sier Stadheim.

Balkonger og takterrasser: Selv om en balkong eller takterrasse fremstår som en del av en leilighet, anses det som en del av bygningskonstruksjonen og er derfor sameiets ansvar. Det er imidlertid noen nyanser her. Sameiet er ansvarlig for utskiftning og utbedring av membran, den bærende konstruksjonen og utskiftning av sluk.

Seksjonseieren skal stå for overflateoppussingen, det vil si rense sluket, male alle flater, skifte fliser som er ødelagt eller bytte tregulv. Hvis det er en skillevegg mellom balkongene, vil sameiet være ansvarlig for å skifte veggen mens den enkelte må male den. Beslag som er satt opp for å beskytte mot vann og fukt, må sameiet skifte ut hvis det er nødvendig.

– Det er en del av det som skal holde bygningskonstruksjonen intakt, og derfor er det en del av konstruksjonen og følgelig sameiets ansvar, fremholder Stadheim.

• Hele Norge er blitt rikere. Men bare én kommune kalles fortsatt Blærum.

Erstatning ved forsømt vedlikehold

Dagens lov mangler regler om erstatningsansvar for seksjonseiere og sameier som bryter vedlikeholdsplikten, men det kommer i den nye loven.

– Seksjonseier får større ansvar hvis manglende vedlikehold fører til en skade, forteller Magnussen.

Hvis en seksjonseier ikke følger opp sin vedlikeholdsplikt og det fører til skader på en annen leilighet, bygningen eller fellesarealer, skal denne seksjonseieren erstatte tapet dette medfører.

Den enkelte kan imidlertid fritas fra dette ansvaret hvis:

• Det er en hindring som gjør det umulig eller svært vanskelig å utføre vedlikeholdet.
• Denne hindringen ligger utenfor seksjonseierens kontroll.
• Det er ikke rimelig å regne med at seksjonseieren skulle ha visst om hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Nytt er også at man arver manglende utført vedlikehold fra tidligere eier. Det vil si at den nye eieren har plikt til å utføre det vedlikeholdet som skulle ha vært gjort tidligere. Ny eier vil likevel ikke bli ansvarlig for tap som skyldes vedlikehold som tidligere eier skulle ha utført.

Tilsvarende blir sameiet erstatningsansvarlig hvis det ikke overholder sin vedlikeholdsplikt og det påfører seksjonseiere tap. Hvis det skjer, må sameieren som har fått skaden, rette kravet om erstatning mot styret. Denne erstatningen er en felleskostnad.

Hvordan skal felles vedlikehold finansieres?

Utgifter til vedlikehold som sameiet har, skal fordeles etter vanlige regler for fellesutgifter. I de fleste tilfeller vil det være etter sameiebrøken. I et sameie er det styret som fastsetter størrelsen på fellesutgiftene som seksjonseierne må betale inn hver måned. Budsjettet som årsmøtet vedtar, er kun veiledende.

– Styret har plikt til å sørge for at sameiet har nok penger til å dekke forsvarlig drift og nødvendig vedlikehold. Styret skal også kreve inn nok penger slik at man har en økonomisk buffer til uforutsette forhold, fremholder Stadheim.

Den erfarne advokaten peker på at årsmøtet ikke kan vedta lavere fellesutgifter enn det som er nødvendig for forsvarlig drift og vedlikehold. I så fall må styret trekke seg fordi det er styret som har vedlikeholdsansvaret og skal stå for forvaltningen av sameiet.

Flere sameier har vedtekter som sier at større utgifter skal vedtas med to tredjedels flertall på årsmøtet, men det vil likevel ikke gjelde hvis det er utgifter til nødvendig vedlikehold og vanlig forvaltning, påpeker Stadheim.

– Domstolene tolker slike vedtekter i henhold til eierseksjonsloven der det heter at tiltak som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, skal vedtas med to tredjedels flertall på årsmøtet. Utgifter til vanlig vedlikehold skal derfor kun vedtas med simpelt flertall, sier Stadheim.

Dermed kan et tiltak som koster mye – for eksempel skifte av taket hvis det er nødvendig – vedtas med simpelt flertall. Et billig tiltak – for eksempel opprettelse av en parkeringsplass – kan kreve kvalifisert flertall fordi det går utover vanlig drift.

Det er styret i et sameie som bestemmer hva som skal utføres av nødvendig vedlikehold.

– Styret kan imidlertid be om samtykke fra årsmøtet dersom de synes det er vanskelig å avgjøre om et tiltak utgjør nødvendig vedlikehold eller bare er et hensiktsmessig tiltak, forteller Stadheim.

Skyve på vedlikeholdet koster mye

Magnussen fra Huseiernes landsforbund forteller at det er mange sameier som holder felleskostnadene så lave som mulig fordi det er en del som ikke forstår at det koster mye å holde et bygg ved like. Når store vedlikeholdsoppgaver kommer, må de plutselig låne mye penger eller øke fellesutgiftene kraftig.

– Det er fornuftig å ha oppsparte midler som er satt av til et vedlikeholdsfond, og sameiet bør jobbe for å ta unna nødvendig vedlikehold fortløpende slik at man unngår de store følgeskadene.