Norge

Garantert solgt: Toroms

Folk ligger i telt for å sikre seg en toroms i byen. Men de større leilighetene selges tregere.

De minste boligene i nye boligprosjekter forsvinner på 30 minutter, mens tre-fireroms leiligheter uten balkong har adskillig dårligere odds.

  • Jeanette Sjøberg
    Jeanette Sjøberg

Når nye boligprosjekter legges ut for salg i Oslo, går de mest attraktive leilighetene unna. Men tendensen på Østlandet er at salgstakten er lavere enn i fjor.

- I Oslo er det en trend at salgstakten er gått ned siden 2009/2010, og vi har lurt litt på det, i og med at boligmarkedet har vært så hett her, sier seniorøkonom Roger Bjørnstad i analysebyrået Pöyry.

Han peker på forklaringer som at prisene på Oslo-prosjektene er blitt stadig høyere, at nyboligprisene har økt mer en bruktboligmarkedet, og at mange gamle prosjekter ligger ute for salg med leiligheter det er vanskelig å selge.

Les også

Finanstilsynet krymper boliglånet for deg

Pöyry kartlegger salget av boliger i nye prosjekter på østlandsområdet annenhver måned.Mens 22 prosent av ferske nyboliger var solgt i augustmålingen i år, var salgstakten klart høyere på samme tid i fjor med 38 prosent.

- Borte på 30 minutter

Hvilke leiligheter er det som ligger igjen til slutt når det verste salgsrushet har gitt seg?

En ting er sikkert — det er ikke toromsleiligheten.

- Legger du ut en ny toromsleilighet til salgs, er den borte innen 30 minutter, sier Liv Hansteen, leder for prosjektmegling i DNB Eiendom.

Har sentrumsleiligheten balkong, fyker også interessen merkbart opp.

- Toroms går uansett, mens tre-fireroms uten balkong har dårligere odds. Det er så enkelt at folk er villig til å betale for det det er knapphet på. Jo større volum, jo lengre tid tar det å selge, sier Hansteen.

Og størst volum er det av større leiligheter.

Følg Aftenposten Bolig på Facebook.

Færre små leiligheter

Ifølge Obos utgjorde ett— og toromsleilighetene i Oslo knappe 46 prosent av igangsatte boliger i perioden 2004-2007. I perioden 2008-2011 var andelen falt til 33 prosent.

Byggeregler i indre by i Oslo tilsier at ingen nye leiligheter skal være mindre enn 40 m², og minst 50 prosent av nye leiligheter i et prosjekt skal være over 80 m².

- Det er produsert for mange store leiligheter etter at de nye byggereglene trådte i kraft, som ikke står i forhold til etterspørselen. Da går disse tregest unna, sier administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig.

Da de la ut et nytt boligprosjekt i Nydalen for salg i sommer, lå enkelte i kø i flere dager for å sikre seg de minste boligene. En time etter salgsstart var det tomt for ett- og toromsleiligheter.

Les også

Hva er det kuleste du har hjemme?

- Innenfor Ring 3 blir det tøffere å selge leiligheter i det øyeblikket man passerer 60 000 kr/m². Unntaket er toroms, som selger uansett. I Oslo Syd bør nye rekkehus ikke være priset høyere enn 4-4,5 millioner kroner for å bli solgt, sier Schumann.Han sier målet er å selge ut 30 prosent av leilighetene i nye prosjekter de første par ukene.

- Hvis det selges mer enn det så raskt, har vi priset leilighetene for billig, sier Schumann.

Mange like tre-fireroms

I tillegg til populære toroms opplever Skanska Bolig at boliger rettet mot såkalte «empty nestere» går raskt unna. Det vil si store leiligheter, 5-roms og toppetasjeleiligheter i høy prisklasse som retter seg mot en kjøpesterk målgruppe som skal bytte ut villaen med en lettstelt leilighet.

- Vi blir sittende igjen med de leilighetene det finnes mange av. Er det mange like 3-4 roms leiligheter uten helt unik beliggenhet eller gode solforhold, går de tregest, sier merkevareansvarlig Eline Rølles Friis i Skanska Bolig.

Midt i blokken kan også være mindre attraktivt.

- I et prosjekt med seks etasjer begynner det en viss treghet i salget når man beveger seg oppover mot femte etasje, sier hun.

Luker ut det «uselgelige»

Informasjonssjef Åge Pettersen i Obos mener i likhet med de andre at riktig prising avgjør hva man sitter igjen med. Hva som er «uselgelig» rettes opp i prosjektfasen.

Les også

Dette er miljøfavorittene i norske hjem

- Leilighetene med 40-50 m² blir vi ikke sittende igjen med på grunn av mangelen på små leiligheter. Leiligheter uten balkong, og de som går over to plan går kanskje litt tregere, sier Pettersen.- De store, fine toppleilighetene med god utsikt ligger kanskje til salgs litt lenger, men vi vet av erfaring at disse blir solgt. Det tar bare litt lengre tid fordi de er priset litt høyere, sier Pettersen.

Men til tross for at utbyggerne sitter igjen med noen tregsolgte boliger til slutt, setter de sjelden ned prisen av den grunn. Går salget raskt unna, justeres imidlertid prisene opp ved neste byggetrinn.

- 100 000 kroner mer for hver etasje

Beliggenhet, utsikt, solforhold, etasje og størrelse bestemmer prisen på leiligheten.

Etasjeprisen varierer med prosjekttypen, men man må regne med prisforskjell på samme type leilighet på ulike nivåer.

- En typisk treroms på 65 m² i en seksetasjes boligblokk vil øke med ca. 100.000 kroner pr. etasje fra annen til sjette, sier Baard Schumann i Selvaag Bolig.

Den samme tommelfingerregelen oppgir Skanska Bolig.

- Prisvariasjonene fra etasje til etasje avhenger helt av hvor grensen for den gode utsikten går, hvordan sol og skygge påvirkes fra nabobygg, sier Liv Hansteen i DNB Eiendom.

Grep for å friste flere

Ifølge utbyggerne vi har snakket med, er det ingen tegn til at en leilighet i første etasje selges tregere enn andre. De er ofte priset deretter, og flere gjør grep for å gjøre disse leilighetene mer attraktive.

- Ett grep er at de bygges større, gjerne over to plan. Da er stue og kjøkken plassert med utgang til egen hageflekk, og soverom i annen etasje skjermet fra bakkenivå, sier Baard Schumann i Selvaag Bolig.

Blomsterbed som buffer

Egen hageflekk er attraktivt, og mange førsteetasjer utstyres med dette.

Er det ikke plass, kan et blomsterbed gjøre nytten for å holde folk på armlengdes avstand fra vinduet. Eller som i boligprosjektet Kilåsen på Lysaker, der fjerde etasje har fått uteplass på bakkenivå.

I et av de siste byggetrinnene i Operakvarteret i Bjørvika er utsiktsproblematikken for leilighetene midt i bygget forsøkt løst ved å lage en åpen «bakgård» midt i bygget som vinduene vender ut mot.

- Det er viktig å gjøre leilighetene så fleksible som mulig med tanke på romløsning. Slik at en treroms med enkle grep kan bli en fireroms eller omvendt. Slike grep gjør en hvilken som helst leilighet mer attraktiv, mener Eline Rølles Friis i Skanska Bolig.

Billigst og dyrest i vannkanten

Da første byggetrinn av de sjønære leilighetene på Sørenga ble lagt ut for salg i 2009, ble 90 av 115 leiligheter revet bort første salgsdag.

Fire byggetrinn og 511 leiligheter senere er 90 prosent solgt, i prisklassene 2–18 millioner kroner.

Men mens det var leiligheter i de laveste prisklassene som gikk først unna i begynnelsen, var det størst rift om de dyreste leilighetene i siste byggetrinn med bedre fjordutsikt.

— Med unntak av trinn fem som har beliggenhet ytterst, blir de rimeligste leilighetene solgt først. De som har kjøpt på det ytterste trinnet var forberedt på høy pris og valgte ut ifra beliggenhet og størrelse på leiligheten, sier markedssjef Trude Larsen i Sørenga Utvikling.

Under fire millioner

Av de ti prosentene som er igjen, er det en klar overvekt av tre- og fireromsleiligheter.

Halvparten av det som er solgt, er leiligheter under fire millioner kroner.

— Det nytter ikke å tenke på at ting blir solgt uansett. Forbrukerne er bevisste, og hver leilighet må gjennomgås nøye med hensyn til markedspotensialet og hva som etterspørres, sier Larsen.

Les også

  1. Kan bli dyrere å selge boligen

  2. Det kan bli dyrere med ekstra bolig

  3. - Mange gir opp allerede på visning

Utbyggere og arkitekter tar i bruk flere grep for å gjøre leiligheter mer attraktive: Første etasje kan bygges over to plan, og med soverom i annen etasje og privat hageflekk skjermes det mot forbipasserende. Her fra Lillohøyden i Nydalen.
I boligprosjektet Kilåsen på Lysaker får fjerde etasje et løft med egen uteplass på baksiden. foto: TAG Arkitekter