For tre år siden trodde ingen det var mulig å gjøre et vanlig næringsbygg om til et ekte kraftverk. Nå står Powerhouse Kjørbo ferdig – i to av de gamle kontorblokkene til Saga Petroleum utenfor Sandvika i Bærum. I løpet av noen få måneder etter åpningen har over tusen besøkende fra mange land kommet for å se bygget. I tillegg til at det produserer strøm, er det første rehabiliterte kontorbygning med karakteren «Outstanding» for designfasen i miljøklassifiseringssystemet BREEAM-NOR.

Energiregnskapet går i pluss

Den litt mørke og tilsynelatende kjedelige bygningen er ikke bare omgjort til et passivhus med ekstremt lite energiforbruk. Den har også blitt et såkalt plusshus, som faktisk produserer nok elektrisitet til å drive enda en bygning av samme størrelse og standard. Se grafikken over saken for å lære mer om hvilke konkrete tiltak som er benyttet.

Gjennom et avansert energiregnskap er det regnet ut at bygningen ikke bare kompenserer for sin egen daglige drift, men over levetiden på 60 år skal den også produsere nok strøm til å kompensere for energien som har gått med til bygging, rehabilitering og fremstilling av alle materialene.

Bygg er nesten tre ganger verre enn biltrafikk

Det er stadig fokus på hvor mye energi og karbon vi bruker på å kjøre bil. Men biltrafikken er småtterier i forhold til hvor mye bygningsbransjen bruker. Mens all biltrafikk står for 15 prosent av verdens utslipp, har bygningsbransjen ansvar for 40 prosent. Om alle etterlignet Powerhouse Kjørbo, ville altså klimautslippet i verden bortimot halveres, og vi ville være kommet mye lengre på veien mot en bærekraftig utvikling. Vel å merke dersom utregningene stemmer.

– Hadde du spurt noen i den norske byggebransjen for et par år siden om dette ville være mulig å få til i Norge, ville de nok sagt nei, sier sivilingeniør Olav Rådstoga, som er en av arbeidstagerne i Powerhouse Kjørbo. Han jobber med VVS i Asplan Viak og har selv vært med på utviklingen.

Hadde du spurt noen i den norske byggebransjen for et par år siden om dette ville være mulig å få til i Norge, ville de nok sagt nei.

Har satt gammel fagkunnskap i system fra start

Til tross for de revolusjonerende resultatene, måtte ingen ny, revolusjonerende teknologi finnes opp. Men til forskjell fra et normalt rehabiliteringsprosjekt, hvor arkitekten tegner et utkast og så gradvis henter kompetanse fra fagfolk etter hvert som de trengs, har alle ekspertene fått være med – med sine ideer og krav – helt fra starten. Alle har hatt ett mål for øye: Hvordan kan en rehabilitering foregå mest mulig miljøvennlig? Alt har vært utformet for å gi minst mulig forbruk av både energi og materialer både i byggefasen og driftsfasen, samtidig som rehabiliteringen skal gjøres på kommersielt grunnlag.

Det spesielle, tverrfaglige samarbeidet har ført til en lang, lang rekke tiltak (se noen av de viktigste i plansjen, og enda flere konkrete tiltak i nettversjonen av denne saken) som tilsammen har gitt svært store effekter. Det viktigste er at bygget først ble skrellet ned til betongskjelettet, og så bygget ekstremt lufttett, godt isolert og energieffektivt etter alle kunstens regler.

Datamaskinene suger mest

Arbeidet førte til at byggets energibehov ble redusert med anslagsvis 85 prosent i forhold til det som er kravet i den rådende standarden (TEK 10). Der er kravet 150 kilowattimer i forbruk pr. kvadratmeter i året. Powerhouse Kjørbo bruker til sammenligning bare 22 kWh i året. I tillegg kommer energi til oppvarming og nedkjøling fra geotermiske brønner i bakken. Den elektrisiteten som da trengs, er så begrenset at taket, som har fått Norges største solcellepark på 1550 kvadratmeter, produserer dobbelt så mye strøm som huset trenger til eget forbruk.

Bygget er så energieffektivt at drift og kjøling av datamaskiner, som er vanskelig å komme unna i et moderne bygg, faktisk krever dobbelt så mye elektrisk energi som oppvarming av rommene.

Ideen til bygget kom på en konferanse i regi av Miljøstiftelsen Zero i 2010. Powerhouse er et samarbeid mellom flere ulike aktører fra bygge— og eiendomsbransjen, blant andre Eiendomsselskapet Entra, entreprenøren Skanska, konsulentselskapet Asplan Viak, Hydro, Sapa, Zero og Snøhetta.

Det er denne sammenslutningen som har gjort det tette samarbeidet på tvers av fag mulig.

Og det er lov å åpne vinduene!

Arkitekt Camilla Moneta har forsøkt å jobbe for så høy trivsel blant brukerne at de ikke skal få lyst til å pusse opp med det første.
Per Kristian Bjørkeng

Arkitekt og prosjektleder Camilla Moneta i Snøhetta er, i likhet med de andre deltagerne i teamet, full av smittende entusiasme over de oppsiktsvekkende resultatene. Hun synes at arbeidet med å styre primært etter miljø— og energihensyn har gitt en helt ny dimensjon til faget hennes.– Arkitekters mantra siden 30-tallet har vært "form følger funksjon". Når bygg nå får en miljø- og energimålsetting, blir utsagnet mer presist om vi sier "form følger miljø". Og med miljøet mener vi helheten - både energiambisjonen og det å skape et miljø som gjør at brukerne liker å være her over tid. Vi skal fortsatt løse det funksjonelle, vi skal appellere til sanselighet og vi skal skape robuste løsninger. God arkitektur er viktig, ellers møter vi krav om oppussing om bare noen få år. Det er ikke bærekraftig, sier Moneta. Et eksempel er at hun har lagt inn mulighet for de ansatte til å åpne vinduene, selv om det ikke er optimalt energimessig. Til gjengjeld øker brukernes trivsel.

Overraskende effektive solcellepaneler

Et av de viktigste grepene for å få Powerhouse Kjørbo til å bli et energipositivt kraftverk, er den intense bruken av solceller. De dekker hele taket. Det viser seg at solcellepaneler er overraskende effektive, også i Norge og så langt nord som Sandvika. Her er strømproduksjonen fra et panel bare 10 prosent lavere enn i Tyskland, der solceller er blitt enormt populære. Daglig leder Marius Holm i Miljøstiftelsen Zero tror vi kommer til å se dem bre seg kraftig også her i landet.

– Vi har ikke så lite i solinnstråling i Norge som mange tror, det er bare lite om vinteren. Solceller passer veldig i kombinasjon med vannkraften. Vi har jo den til å dra oss gjennom de mørke vinterukene. Solcellene produserer faktisk aller best når det er kaldt og sol, derfor fungerer de aller best på senvinteren, forteller Holm.

Men solkraft stimuleres ikke

Kontorkomplekset er lokalt også kjent som "gamle Saga Petroleum".
Google Maps

Han peker på at det fortsatt mangler reguleringstiltak som stimulerer installasjon av solcelleanlegg i Norge. For eksempel får man mindre enn halvparten så mye for strømmen man leverer til nettet som for den man selv kjøper tilbake fra det samme nettet. Dette gjør at økonomien i Powerhouse Kjørbo kunne vært enda bedre enn den faktisk er, om markedet var mer tilrettelagt. Norge er, ifølge konsulentselskapet Asplan Viak, det eneste landet i vårt nærområde som ikke tilbyr en eller annen form for subsidier som stimulerer til kraftproduksjon med solceller.En stor ulempe med solceller er imidlertid at det krever svært mye energi å produsere dem, altså før de blir installert. Faktisk går en tredjedel av all den såkalte bundne energien i Powerhouse Kjørbo med til selve solcellene. Med bundet energi menes energien som gikk med til fremstilling og oppføring av det rehabiliterte bygget (den opprinnelige «skitne» byggingen på 80-tallet er ikke med). Derfor tar det 2-3 år år med solskinn før panelene har tjent inn seg selv og begynner å bidra med et overskudd til energiregnskapet.

Fornøyde ansatte og bedre omdømme = vinn-vinn

Vil alle nå gjøre som Entra, som eier Powerhouse Kjørbo og som betalte den ekstra kostbare rehabiliteringen?

Entras administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen sier han gjerne deler sine erfaringer. Han forteller at selv om hovedmålet var et ekstremt energieffektivt hus, er arbeidet gjort innenfor kommersielle rammer. Siden all bruk av materialer «koster» energi i regnskapet, har det også blitt økonomiske besparelser under byggingen.

Klaus-Anders Nysteen, adm.dir. i Entra
Entra

– Kostnaden for oss ble 5-10 prosent over normalen, selv om dette var det aller første Powerhouse som er bygget. Kostnadsbildet vil reduseres i neste prosjekt. Vi har gjort mye innovasjon i det første prosjektet, som vi naturlig vil dra nytte av i de neste prosjektene. Kvadratmeterprisen for leietager ligger litt over det normale, men det meste av dette spares inn på lavere energiutgifter. I tillegg kommer bedre inneklima, mer fornøyde ansatte og bedre omdømme for bedriften. Dermed er dette en vinn-vinn-situasjon for både eier, miljøet og leietager, mener han.Nysteen opplever bygget som et vendepunkt for hele bygnings— og eiendomsbransjen, fordi det har så mange fordeler at hele bransjen nå kommer til å vende seg i denne retningen.

Ikke for eiendomsutviklere som er ute etter rask profitt

– Kall gjerne dette byggebransjens Tesla.

– Kall gjerne dette byggebransjens Tesla. På et eller annet tidspunkt kommer den nye, miljøvennlige teknologien så langt at folk er villig til å betale for den, fordi den simpelthen er mer konkurransedyktig. Den milepælen har vi passert nå, sier Nysteen.

Men ikke alle kan gjøre som Entra uten videre. Det statlig eide selskapet driver på kommersielt grunnlag, men utvikler eiendommer som skal leies ut i mange år, og kan derfor innta et perspektiv på 60 år på sine eiendomsinvesteringer. Det kan ikke en mer ekspansiv eiendomsutvikler, som kanskje skal selge så snart bygget står ferdig. Da er det lite fristende å regne inn hva som lønner seg i en bygnings lange livsløp, og lettere å tenke på hva som blir dyrt å legge inn før et nært forestående salg.

Basert på regnestykker - og spådomskunst

I tillegg er det ikke noen tvil om at regnestykket som tilsier at Kjørbo «tjener inn» byggematerialene og går i null energimessig etter 60 år, er basert på en rekke forutsetninger som man i dag ikke kan vite sikkert vil slå til. Blant annet måtte Powerhouse-gruppen regne med at EUs felles politiske miljøstyringsmål nås de nærmeste tiårene. Det er ikke gitt at dette skjer i praksis. Henning Fjeldheim i Skanska har stått for mange av utregningene. Han vedgår at energipositiviteten til bygget er en slags spådom.

– Men jeg vil heller kalle det et scenario, som er basert på konservative antagelser om fremtidig politisk og teknologisk utvikling. Vi har lagt inn kontinuerlig utskifting av bygningsdeler basert på erfaringsmessige levetider. Alle innervegger skiftes for eksempel ut etter 30 år, mens det er forutsatt at innvendige overflater males 5 ganger i løpet av byggets levetid. Alt dette skjer i henhold til gjennomsnittlig lengde av leiekontrakter, sier han.

Ville lønt seg å rive det gamle bygget

I energiregnskapet er energikostnadene som gikk med til å bygge det gamle bygget ikke tatt med. Betongskjelettet som sto igjen før gjenoppbyggingen fikk utbyggerne dermed "gratis". Likevel vil det ikke være umulig å få et nybygg til å være like energipositivt som Powerhouse Kjørbo.

– Faktisk ville det teoretisk lønt seg å rive og bygge på nytt, om man utelukkende skulle se på energiregnskapet. Men det ville ikke gitt mening i virkeligheten, sier Fjeldheim.

Neste Powerhouse fra samarbeidsgruppen blir trolig et nybygg. Det skal også bli energipositivt, selv om det ligger enda lenger nord. Prosjektet heter Powerhouse Brattørkaia, og venter nå på godkjenning fra Trondheims politikere.

Les også:

Spår at teknologien vil løse klimakrisen

Oslo vil støtte private solceller

- Elbiler koster mye mer enn andre klimatiltak