Norge

Budrunden var et kaos. Da gjorde megleren en skikkelig tabbe.

Dette skjer når budrundene går galt.

  • Synne Hellum Marschhäuser
    Journalist

Den lille leiligheten i Lillestrøm utløste en intens budrunde.

I løpet av noen timer hadde eiendomsmegleren 858 samtaler og SMS-er fra mulige kjøpere. Ti budgivere kjempet om leiligheten i den hektiske budrunden.

Fra kl. 10.45 til 12.03 kom det inn 20 bud og budforhøyelser, det vil si et nytt bud hvert fjerde minutt.

Da budene passerte 2.900.000 millioner kroner, gjorde megleren fra Krogsveen en tabbe. En interessert kjøper la inn et bud på 2.910.000 kroner på bud-app-en kl. 12.08 med akseptfrist kl. 12.30.

Megleren leste SMS-en feil, og trodde fristen var tidligere.

Dermed ble ikke kjøperens bud registrert. Han fikk ikke tilslag på leiligheten, selv om han hadde lagt inn det høyeste budet. Og selgeren tapte penger på at han godtok et lavere bud - hvor høyt budrunden kunne gått, får han aldri vite.

Les også

Da budene strømmet inn, gikk megleren på kino. Det kan ha kostet boligselgeren dyrt.

Budgiver fikk ikke erstatning

Vi skrev nylig om eiendomsmeglere som har trikset med budrunder, gitt boligkjøpere feil informasjon eller har tatt skyhøye honorarer. Totalt er 267 meglere felt for brudd på god meglerskikk i siden 2014, viser tall fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

For både boligkjøpere og boligselgere er budrunden en dramatisk og viktig hendelse med store følger. I noen budrunder går det veldig galt, viser vår undersøkelse for de siste fem årene:

  • I 85 saker ble meglere klaget inn for brudd på god meglerskikk i kategorien budgivning
  • I 32 av sakene ble meglere felt for brudd på god meglerskikk.

Det er tre hovedkategorier meglerne oftest ble felt i: håndtering av budrunden, uenighet om aksept og forbehold.

1. Håndtering av budrunden

12 megler ble felt for brudd på god meglerskikk når det gjaldt håndtering av budrunden.

Her er noen av klagesakene:

  • Megleren har kun lov til å formidle bud med frist tidligst kl. 12 dagen etter siste fastsatte visning. En megler formidlet bud med for korte frister i forhold til visningen, og slettet deretter fellesvisningen.
  • Megleren ga informasjon om at akseptfrist av et bud var kl. 15, to timer feil. Da en annen budgiver ringte for å gi nytt bud 14.30, fikk vedkommende beskjed om at hytta ble solgt kl. 13.
  • Klageren la inn et bud på en eiendom etter å ha fortalt megleren på forhånd at hun kom til å legge inn bud. Megleren ble ikke oppmerksom på budet, og selgeren aksepterte derfor et annet bud.
  • Kjøperen mener megler presset opp prisen i budrunden med et bud som ikke lenger var gyldig.
  • Klageren ble ikke kontaktet i forbindelse med budrunden. Megleren burde kontaktet vedkommende, mente nemnda.
  • Hele meglerens vederlag ble kuttet da megleren ikke informerte selger om en tredje interessent i budrunden.

2: Uenighet om aksept

Syv saker handler om uenighet om aksept av bud. Kjøpere som fikk aksept for feil leilighet, meglere som takket ja til bud etter aksept og bud som ble godkjent for sent.

En kvinne som ønsket å realisere hyttedrømmen ved Lillehammer, lot seg rive med i en lang og intens budrunde. Hun la inn et bud med seks minutters akseptfrist som hun straks angret dypt på.

To minutter etter at fristen gikk ut, fikk hun en SMS fra megleren om at budet var akseptert. Kvinnen svarte at hun ikke følte seg bundet siden svaret kom for sent.

«Ikke i orden. Dette blir med all respekt å melde XX altfor dumt», svarte megleren.

«I utgangspunktet er du juridisk bundet», skrev megleren, og kvinnen trodde på ham. Hun fikk beskjed om å sette over 80.000 kroner senest dagen etter til selgeren som kompensasjon for at hun trakk budet.

Nemnda kom til at megleren «urettmessig forledet klageren til å tro at hun var juridisk bundet», og megleren ble dømt til å betale henne 80.000 kroner i erstatning.

3. Forbehold

Når man legger inn bud, kan man legge inn forbehold om at finansieringen går i orden hvis man ikke har rukket å få nødvendige bekreftelser fra banken. Det kan være en risiko å takke ja til slike bud og meglere bør forsøke å få bekreftet finansieringen før de aksepterer.

Seks meglere ble felt for brudd på god meglerskikk fordi de ikke informerte om forbehold om finansiering og lignende i budrundene. Klagerne mente de ikke ville gått så høyt ut om de visste at motbudgiver hadde tatt forbehold.

Les også

Med to SMS-er presset megleren opp prisen med 100.000 kroner. Og brøt dermed god meglerskikk.

Megler brøt god meglerskikk

Budgiveren på den lille leiligheten i Lillestrøm klaget inn Krogsveen Lillestrøm til klagenemnda da budet hans ikke ble regnet med i budrunden. Megleren beklaget feilen, men avviste at det hadde fått noen negative følger for budgiver.

Reklamasjonsnemnda slo fast at Krogsveens megler opptrådte i strid med god meglerskikk, ettersom en vesentlig del av budprosessen er å holde oversikt over akseptfrister. Men budgiveren fikk ingen form for erstatning, ettersom vedkommende ikke led et økonomisk tap.

Budgiverne hadde fått beskjed om å ringe for å forsikre seg om at bud var kommet frem på grunn av antallet budgivere, korte frister og stor interesse, forklarer Per Inge Hunvik, daglig leder i Krogsveen Lillestrøm.

Budgiver hadde sagt i en tidligere samtale med megler at de neppe ville gå videre, forteller Hunvik. Derfor forventet ikke megler flere bud fra vedkommende.

– Megler anså da budrunden som ferdig og tok kontakt med selger for å få en aksept for høyeste bud rett før fristen gikk ut. Det nye budet fra vedkommende ble i den forbindelse ikke sett. Selger ble selvsagt umiddelbart involvert da feilen ble oppdaget. Slik menneskelige feil skal selvsagt unngås, og vi har forbedret våre systemer og rutiner ytterligere siden denne saken i 2016, sier Hunvik.

Les også

Han trodde han hadde kjøpt en treroms. Da tok han grundig feil.


– Oppgaven til megler er å få høyest mulig pris for selger

Budgivning i dag er i høy grad automatisert når man kjøper gjennom eiendomsmegler. Foretakene har elektroniske budsystemer og det er enkelt å få med seg at det har kommet inn nytt bud. Derfor er det færre feil med budrunder nå enn før, mener jusprofessor Tore Bråthen fra Handelshøyskolen BI. Han var tidligere leder for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester i mer enn ti år.

En typisk ubevisst meglertabbe i dag er å gå glipp av interessenter, påpeker han.

– Megler har ansvar for å avklare om noen er interessert i å by, men interessenten må ikke være så «lur» at megler ikke oppfatter det. Vi har noen eksempler på at folk vil vente til siste sekund og blir glemt, sier Bråthen.

De elektroniske systemene kan dessuten rammes av tekniske feil. Budene kan bli formidlet for sent og man må være nøye med å få med alle forbehold, påpeker han.

Bråthen reagerer på at enkelte budgivere gir lukkede bud, som megler derfor ikke har lov å formidle til de andre interessentene. Meglere bør ikke formidle lukkede bud, mener han.

Jusprofessor Tore Bråthen
Bildet viser to hemmelige bud og to åpne bud i en budjournal. De andre budgiverne får ikke vite om de konfidensielle budene.

– Hvordan skal kjøper forholde seg til megler?

– Jeg ville ikke fortalt megler om hvor langt du kan gå. Men du har selv ansvar for å si stopp. Oppgaven til megleren i budrunden er å få høyest mulig pris for selger, sier Bråthen.

Meglers omsorg for kjøper strekker seg ikke til å passe på at kjøperen ikke byr for mye. Unntaket er hvis megler har pålitelige, fullstendige og presise opplysninger som viser at kjøperen ikke vil klare å oppfylle sine forpliktelser. Da skal megler fraråde kjøper å legge inn bud og anbefale selger å takke nei.


Åtte regler for budrunden – slik skal budrunden foregå

  1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.
  2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. E-post og SMS er skriftlig. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver.
  3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr./bnr.), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtagelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig o.l..
  4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold.
  5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.
  6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
  7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.
  8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund

Les mer om

  1. Boligkjøp-konfliktene
  2. Bolig
  3. Boligsalg