Økonomi

Boligmeglerne skviser ut takstmenn - kan føre til flere lokkepriser

Forbrukerrådets stikkprøver viser at takstmenn treffer bedre på boligpriser enn meglerne - årsaken er muligens et sleipt triks.

Verditakst eller prisantydning? Begge anslagene er ofte lavere enn den endelige prisen på boligen.
  • Caroline Enge

Å kjøpe eller selge bolig er ikke bare enkelt. Verditakst, prisantydning og salgsrapport skal alle si noe om hvor mye boligen er verdt.

Men anslagene kan bomme grovt. I fjor ble hele åtte av ti boliger i Oslo solgt over takst. Til kjøpernes store frustrasjon, og helt sikkert mange selgeres glede.

– I et marked med tilnærmet eksplosiv vekst og så få boliger slik vi nå ser i Oslo, vil verditaksten sjelden stemme med resultatet av budrunden, sier administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Are Andenæs Huser.

  • Vanligvis er juli den roligste måneden i boligmarkedet. Sånn var det ikke i sommer.
Are Andenæs Huser, administrerende direktør i Norges Takseringsforbund

– Kan ikke gjette

På ett år har boligprisene i Norge steget med 8,8 prosent. Juli, som vanligvis er en stille måned, endte med rekordvekst i Oslo.

Ifølge takstmennene er det derfor helt vanlig at prisene ender over det taksten er satt til.

– Det er sånn dynamikken i markedet er. Taksten skal ikke være en fremtidsvisjon, den er markedsprisen slik vi vurderer den der og da. Prisene drives opp av sterk etterspørsel. Takstmenn skal ikke gjette eller spå utfallet av budrunden, sier Huser.

Dermed er tallet man starter med ofte lavere enn det kjøperne er villige til å gi noen uker senere. De som tapte forrige budrunde vil kanskje også strekke seg enda litt lenger for ikke å tape den neste.

Huser påpeker at steder der prisene faller, som i Stavanger, er situasjonen omvendt.

Les også

Oppussingsobjektet ble solgt 6 millioner over takst

Grethe Wittenberg Meier, administrerende direktør i Privatmegleren

Meglerne vil taksere selv

Men meglerne er ikke enige i at det er den eneste forklaringen.

– Avviket mellom verdien takstmennene anslår og salgsprisene er mye større enn den gjennomsnittlige prisøkningen, mener Grethe Wittenberg Meier, administrerende direktør i Privatmegleren.

Meglerfirmaet er et av flere som nå vil slutte å la taksørene anslå markedsverdien på nye salgsobjekter. Det har allerede vært praksis i resten av landet, men fra og med juni skal også meglerne i Oslo sette prisantydningen alene.

– Vår prisantydning tar hensyn til beliggenhet og andre forhold, og vi mener det gir et mer realistisk bilde, sier Wittenberg Meier.

Hun sier taksørene fortsatt skal vurdere den tekniske verdien, altså hvor mye boligen er verdt i seg selv, men ikke ta hensyn til andre forhold som kan bidra til å trekke prisen opp eller ned.

– Meglerne våre bruker et dataverktøy som heter e-takst basert på data fra Eiendomsverdi, og håper med det å komme så nær salgsprisen som mulig, sier hun.

Les også

Takstmenn føler seg presset til å droppe verdivurderinger

– Alle bruker samme verktøy

Statistikk fra Eiendomsverdi er grunnlaget for både meglere og takstmenn når de skal vurdere verdien på en bolig.

– Fagfolkene bruker det samme verktøyet når de skal vurdere verdien av en bolig, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet.

I tillegg til å enkelt sjekke hva boligen er solgt for tidligere, beregnes boligens verdi i dagens marked basert på den gjennomsnittlige prisveksten for boliger i samme område. I tillegg opplyses prisen på lignende boliger i nabolaget som nylig er solgt.

Så må megleren eller takstmannen utøve skjønn og vurdere andre elementer, for eksempel om badet er nyoppusset eller utsikten ekstra fin.

– Med all denne informasjonen er det ganske grovt at
meglere bommer og for eksempel markedsfører boliger mye lavere enn tilsvarende boliger i samme blokk er solgt for i månedene forut, sier Bartholdsen.

Les også

Boligverdi - Finn ut hva boligen din er verdt

Thomas Bartholdsen, fagdirektør bolig i forbrukerrådet.

– Uavhengig vurdering

Are Andenæs Huser vedgår at meglerne kan vurdere markedet like godt – eller dårlig – som takstmennene.

– Det dreier seg ikke om hvem som er flinkest til å si hva en bolig er verdt. Vi bruker de samme hjelpemidlene basert på statistikk, og alle kan lære seg et lokalt marked. Det viktige her er rollene, sier Huser.

Når meglerne får bestemme verdien selv, kan prisingen bli enda skjevere enn i dag, mener han.

– Meglernes rolle er å få høyest mulig pris for boligen. At de er alene om å sette verdien bidrar i alle fall ikke til mindre prisvekst. De fleste er opptatt av å få en uavhengig vurdering av boligen før de kjøper eller selger, sier Huser.

Vanskelig med teknisk verdi

– Men dersom takstmennene anslår teknisk verdi og meglerne mrkedsverdi, bør jo kjøperne være godt informert?

– Forbrukerne har problemer med å forholde seg til teknisk verdi alene, fordi det ikke kan brukes som rettesnor for hva huset er verdt når de skal by, sier Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet.

I fraflytningsområder selges hus ofte til lavere pris enn sin tekniske verdi, mens boliger i områder med høy etterspørsel har en langt høyere pris enn den tekniske verdien.

Bartholdsen frykter at meglerne vil antyde høyere salgssum for å kapre oppdrag.

– Det ryddigste og tryggeste for forbrukerne er at to fagfolk vurderer markedet, og at takstmannen tar hensyn til slitasje og utbedringsbehov. Meglerne nekter jo ofte for at de skjønte noe om tilstanden på boligen når kjøp ender med reklamasjon, sier Bartholdsen.

Ifølge forbrukerrådet viser undersøkelser at de fleste boligkjøpere har høyere tillit til takstmannen enn til eiendomsmegleren.

- Takstmennene treffer oftest

Men også meglernes vurdering er ofte for lav.

– Man skulle tro at eiendomsmegleren var den som traff best i et stigende marked. Men forbrukerhenvendelser og stikkprøver viser at takstmennene i snitt treffer bedre, sier Bartholdsen.

Han mener dette i stor grad skyldes bruk av lokkepriser. I boligannonsene Forbrukerrådet har gått gjennom, er meglerens prisantydning ikke sjelden lavere enn taksten.

– Før var det litt pinlig og åpenbart når megleren satte prisen langt lavere enn taksten på populære boliger, for å trekke flere folk på visning. Boligkjøpere gjennomskuet meglerens lokkeprising
og reagerte. Nå som meglerbransjen skviser takstmennene vekk fra å vurdere markedsverdien, er det mindre risiko for at lokkepriser blir avslørt, sier han.

Les også

«Oslos billigste» leiligheter gikk hundretusener over takst

Avviser lokkepriser

Privatmegleren sier deres prisanslag så langt har ligget omtrent tre prosent lavere enn endelige salgspriser den siste måneden.

– I det markedet vi har nå er det vanskelig å treffe. Det er mye psykologi. Det må være en pris selger kan akseptere, men ikke en som er så høy at ingen kommer på visning, sier Meier.

Men hun avviser at det er det samme som å lokke kjøperne med urealistiske tilbud.

– Lokkepris er å sette en pris som er lavere enn det man er villig til å selge for. Vi setter den aldri lavere enn det vi tror kan være akseptabelt, sier hun.

Les også

  1. Boligmarkedet lever på dop levert av Norges Bank

  2. Nå bygges 1500 nye boliger foran Barcode

  3. Generasjon over takst

Les mer om

  1. Eiendomsmeglere
  2. Forbrukerrådet
  3. Boligmarkedet