Oljefondet kjøpte billig på Oxford Street fra Brexit-desperate briter

«Vi trenger kapital – nå!» Knappe to uker etter Brexit-voteringen fikk Oljefondet denne meldingen fra briter som ville selge et bygg på Oxford Street.

– Vi sto overfor en desperat selger.

Eiendomssjefen i Oljefondet, Karsten Kallevig, tenker tilbake på en av de mer spesielle opplevelsene i løpet av sine mange år i den internasjonale eiendomsbransjen.

15. juli i fjor går det ut pressemelding fra Oljefondet om at de har kjøpt 100 prosent av adressen 355–361 Oxford Street i London. Selgeren er Aberdeen UK Property Fund. Kjøpesummen er 1,4 milliarder kroner.

Historien er mer spennende enn pressemeldingen skulle tilsi.

• Her er Oljefondets rapport om eiendomsinvesteringene.

«Vi trenger kapital – nå!»

Desperate eiendomsfond på selger’n er bra for den som kan kjøpe. Det var spesielle tider i Storbritannia i juli i fjor.

– Dette var rett etter folkeavstemningen om Storbritannias EU-medlemskap. Et fond som ikke var børsnotert, fikk plutselig en rekke krav om innløsning. De som satt på fondsandeler, ville ha tilbake pengene sine fordi de var nervøse, sier Kallevig.

Sagt på en annen måte: Det britiske eiendomsfondet må skaffe penger raskt for at andelseierne skal få ut pengene sine når de ønsker det. Fondet må selge eiendommer.

Onsdag 6. juli blir Oljefondets eiendomsfolk i London kontaktet av meglerfirmaet JLL.

– Den første kontakten var med en pris som var mye høyere enn vi kunne tenke oss, sier Kallevig.

Likevel begynner Oljefondets eiendomsfolk i London så smått å saumfare bygget på Oxford Street.

To dager senere ser de at det kan være grunnlag for en handel. Fredag 8. juli blir Kallevig kontaktet. Han må bestemme om de skal starte forhandlinger eller ikke.

Kallevig forteller om selgeren Aberdeen:

– De kommer til oss og sier: «Vi trenger kapital – nå! Kan dere gjøre dette, og kan dere gjøre det raskt? Det er det som er viktig for oss. Hurtighet!»

Han har en god forhandlingsposisjon.

Dropper sommerferie og søvn

Kallevig bestemmer seg for å «kjøre på». Eiendomsfolkene i Oljefondet starter med det Kallevig kaller «hjemmeleksen».

Selv begynner han å forberede de formelle beslutningene som må tas internt i Oljefondet.

Helgen går med mye jobbing for mange. Det fortsetter inn i uken som kommer.

– Noen trodde de skulle dra på ferie. Slik ble det ikke. Noen trodde de skulle få sove godt og lenge i helgen. Søvnen var nok god, men det ble færre timer enn planlagt, sier Kallevig.

Oxford Street som norsk bakgård

Hele tiden jobber eiendomsfolkene i Oljefondet med «hjemmeleksen». All informasjon og all risiko knyttet til bygget skal på bordet.

Kallevig og fondets eiendomsfolk er godt kjent i området rundt Oxford Street. Fondet eier andre bygg like i nærheten.

– Dette er rett i vår bakgård. Det er et par steinkast fra vårt kontor i London. Vi føler at her har vi kontroll på hva det er for noe. Det er en lang leie til apotekkjeden Boots på mesteparten av bygget, sier han.

Vesentlig lavere pris

Helgen er over, og om kvelden mandag 11. juli er det møte i Oljefondets investeringskomité for eiendom. Her sitter også to eksterne rådgivere.

De blir enige om å tilby en pris som ligger godt under det opprinnelige tilbudet.

Dagen etter melder Oljefondet tilbake til Aberdeen-fondet som trenger penger.

– Vi sier at «vi kan gjøre det, men til en vesentlig lavere pris enn det dere tror dere kommer til å få», sier Kallevig.

De blir enige om prisen og hovedpunktene i avtalen.

Les også

Han kan handle eiendom for nesten 200 milliarder til

Overfører 1,4 mrd. kroner

Pengene må vandre parallelt med forhandlingene for å komme i mål i tide.

Onsdag 13. juli blir kjøpesummen 124 millioner pund (1,4 milliarder kroner) overført til klientkontoen hos Oljefondets advokater i London. Kallevig godkjenner overføringen.

Han har kjøpt bygget midt i handlegaten på under syv dager. Gjennomsnittet for slike transaksjoner er tre måneder, ifølge analysebyrået Costars omtale av handelen.

Kallevig sammenligner med å kjøpe seg leilighet.

– Fra du bestemmer deg, til du har overført pengene og har nøkkelen i hånden, det er sjelden at det tar syv dager.

Signering uten seremoni

Fredag 15. juli blir avtalen signert av Oljefondets datterselskap i Storbritannia og Aberdeen UK Property Fund.

Men partene møtes ikke til flott seremoni med skåling og taler.

– Det blir stadig mindre vanlig å møtes for å signere slike avtaler, sier Kallevig.

Pengene frigjøres til selger, mens bygget i Oxford Street går til Oljefondet.

Verdien av olje dannet over millioner av år på norsk sokkel er omgjort til en bygning i Londons største handlegate.

Klokken 20.40 fredag 15. juli får Kallevig en epost fra sine folk i London: «Nå er handelen gjort. Det er vårt.»

Han svarer klokken 22.10: «Well done!» Ellers ingen feiring.

Hadde pengene klare, fikk god rabatt

– Fikk du en god rabatt på bygget?

– Ja!

– Pengene hadde du på bordet?

– Ja, vi har jo Oljefondets penger lett tilgjengelig. De er jo der, sier Kallevig.

Akkurat her trengte han 124 millioner pund, som i juli i fjor tilsvarte 1,4 milliarder kroner. Til slike handler som skal gjennomføres raskt, hjelper det å slippe å be banken om lån.

– Det å kunne komme inn og si: Her er pengene, vi kan gjøre det nå på disse «termsene». Vi har godkjenningene. Da skjer sånt, sier han.

«Rimelig pris»

Aftenposten har lagt denne omtalen frem for selgeren Aberdeen UK Property Fund, som er en del av det skotske finansselskapet Aberdeen Asset Management.

Selskapet opplyser at de kjøpte bygget på Oxford Street for 75 millioner pund for «noen år siden». En talsmann sier fondet ser på 124 millioner pund i fjor sommer som en «rimelig pris».

Utover dette ønsker Aberdeen ikke å kommentere handelen.

Pund-rabatt på 187 millioner kroner

– Her ser det ut til at de har gjort en god jobb med å utnytte situasjonen, sier Paul Jayasingha på telefon til Aftenposten.

Han er sjefanalytiker for eiendom i Willis Towers Watson, et London-basert firma som gir råd til store investorer som Oljefondet.

Jayasingha forteller at det overraskende utfallet av Brexit-voteringen 23. juni i fjor ga stor usikkerhet om fremtiden for britisk økonomi, arbeidsplasser og dermed også for kontorlokaler i London.

I tillegg viser han til den kraftige pundsvekkelsen, som gir utenlandske kjøpere en stor fordel. I løpet av de 20 dagene fra Brexit-voteringen til Oljefondet overførte pengene, svekket pundet seg med 13 prosent mot dollar, som er Oljefondets valuta.

Dette kursfallet ga en rabatt på 22 millioner dollar, tilsvarende 187 millioner kroner.

Jayasingha har på oppfordring fra Aftenposten tatt en kikk på denne handelen og forteller at flere store utenlandske fond har gjort raske kjøp i London siden Brexit-voteringen.

– Her var kjøperne i stand til å dra fordel av uro rundt pundet og eiendomsmarkedet. Dette er rett og slett et veldig godt eksempel på hvordan man kan utnytte kortsiktig usikkerhet for å å nå langsiktige mål, sier Jayasingha.

– Hvordan ser utsiktene ut for London-eiendom etter Brexit?

– Vi har tro på at London vil forbli en global storby. De neste fem årene vil leien på kontorbygg svekkes, men vi ser allerede at leien går opp for de beste butikklokalene. Årsaken er at billig pund har gitt vekst i turismen, og det er potensielt bra for butikkene. Eiendommen du viser til på Oxford street, er en blanding av kontor og butikk, sier analytikeren og presiserer at han ikke kjenner eiendommen i detalj.