Økonomi

Nobelprisvinner venter norsk boligkræsj

Norske boligpriser har steget mye mer enn lønningene. – En slik prisvekst er ikke bærekraftig over tid, sier Vernon Smith, nobelprisvinner i økonomi.

- Det er alltid vanskelig å vite når en boble sprekker, for de kan bygge seg opp over lang, lang tid. Derfor er det problematisk å time disse tingene, sier Vernon Smith, nobelprisvinner i økonomi og professor ved Chapham University i California. Foto: Signe Dons

  • Øystein Kløvstad Langberg
    Europa-korrespondent

– Dette ser jo velkjent ut, humrer Vernon Smith, da Aftenposten viser ham grafen for veksten i norske boligpriser, lønninger og konsumpriser.

Siden 1990 har norske boligpriser steget med 356 prosent. Lønningene har til sammenligning økt med 161 prosent, mens det generelle prisnivået har steget med 57 prosent.

– Boligprisene i Norge har vokst mye raskere enn inflasjonen og lønningene. Med mindre folk plutselig er blitt villige til å bruke mye mer av inntekten på boliger, er dette en boble, sier Smith.

– Kan det hende folk er blitt det?

– Nei, nei, det er ikke sannsynlig i det hele tatt, men det er slike unnskyldninger du alltid hører før boligbobler sprekker. Over tid skal utviklingen i inntekter og boligpriser henge sammen.

Ikke som andre økonomer

Med lisseslips, langt hvitt hår og en haug med ringer på fingrene, skiller 86-åringen fra Kansas seg fra de fleste andre økonomer.

Nylig holdt Smith foredrag på Universitetet i Oslo. Der viste han frem grafer av utallige boligbobler som har sprukket opp gjennom historien. Nobelprisen fikk han i 2002 for å ha tatt i bruk eksperimenter i laboratorium som et verktøy i økonomisk analyse.

Under sitt foredrag i Oslo la Smith stor vekt på forskjellene mellom markeder for vanlige konsumvarer, som for eksempel mat, og markeder for varige eiendeler, som for eksempel boliger. Mens førstnevnte er stabile og oppfører seg slik teorien tilsier, er markeder for kjøp og salg av for eksempel boliger, ustabile og preget av bobler.

Kreditt gir boble

– I disse markedene er folk både kjøpere og selgere av den samme varen samtidig. Jo mer kreditt vi gir deltagerne i eksperimentene våre, desto større blir boblen. En gang hentet vi inn aksjemeglere og investorer. Også de ga oss en stor og fin boble, sier Smith.

Les også

Boligprisene fortsetter å stige etter kort pustepause

Han mener gjeldsdrevne boligbobler er hovedgrunnen til at land opplever store økonomiske svinginger. – I 11 av de siste 14 resesjonene i USA har fallende boligpriser vært en hovedårsak. Hvis du har et boligprisfall på 10 prosent, er det en stor sannsynlighet for at du får en resesjon. Boliger utgjør en viktig andel av folks formue.

– Vi må leve med smerten

Fall i boligpriser er også årsaken til finanskrisen som brøt ut i 2007, ifølge Smith.

– Husholdningens boliggjeld tredoblet seg i årene før kollapsen. I dag bor 32,5 prosent av USAs boligeiere i et hus med en verdi som er lavere enn det de skylder banken. Folk jobber hardt med å betale ned gjeld, og det er grunnen til at veksten i økonomien er så svak.

Smith mener strengere kapitalkrav til bankene og krav om større andel egenkapital for å kjøpe hus, kan være tiltak for å hindre bobler i fremtiden.

– Når boblen først har sprukket, er det ingen smertefri utvei. Den eneste måten du kan unngå smerten på, er ved ikke å havne i denne situasjonen, sier Smith.

Han mener det er politisk umulig å få på plass de nødvendige tiltakene.

– Det virker som alle er imot dette. Utbyggerne, bankene og meglerne ønsker høyere priser, og politikerne må fri til velgerne. Det er ingen som går til valg på å stoppe prisøkninger i boligmarkedet.

SSB tror på videre vekst

Økonomene i SSB tror ikke på noen norsk boligkollaps.

Torbjørn Eika, forskningsleder i SSB, ser få bobletegn. Foto: Anette Karlsen/Aftenposten

– Jeg ser ingen grunn til at vi skal få noen markert nedgang i norske boligpriser. Vi tror ikke det norske boligmarkedet er en boble, sier Torbjørn Eika, forskningsleder i Statistisk sentralbyrå (SSB).Han mener god inntektsvekst, lave renter, fordelaktig boligbeskatning, høy befolkningsvekst og gjeninnhenting etter den kraftige nedgangen i etterkant av jappetiden på 80-tallet, kan forklare den solide veksten i norske boligpriser de siste tiårene.

– I en boligboble er det forventninger om prisøkninger i seg selv som driver prisene oppover, uavhengig av fundamentale forhold i økonomien. Det er ikke situasjonen i Norge, slik vi ser det, sier Eika.

Liten nedgang

Under finanskrisen falt norske boligpriser i flere kvartaler på rad, men fallet stoppet opp mot slutten av 2008, viser tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund. Etter dette har prisene skutt i været igjen.

– Hadde vi hatt en boble i Norge, ville det vært grunn til å tro at prisene ville falt kraftigere og over lengre tid når prisutviklingen først snudde under finanskrisen. Men det skjedde ikke – nedgangen ble relativt liten og kortvarig.

Etter en prisoppgang på seks prosent både i 2013 og 2014, tror SSB veksten vil flate ut i årene etter.

Tror på fall

Økonomene i Nordea tror heller ikke på boble, men er betydelig mindre optimistiske enn SSB. De tror ikke boligprisene kommer til å vokse i det hele tatt til neste år.

– Vi tror prisene kommer til å falle på lengre sikt, men fordi etterspørselen etter boliger vil holde seg høy, tror vi ikke på noen brå kollaps, sier Katrine Godding Boye, senioranalytiker i Nordea Markets.

  1. Les også

    DNB tror prisgaloppen er over

  2. Les også

    Oslo er dyrest i Skandinavia

  3. Les også

    Opposisjonen vil droppe Regjeringens økte skatt på bolig

  4. Les også

    Amerikansk professor frykter norsk boligboble

1405boligpriser.pdf

Les mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Bolig

Relevante artikler

  1. KOMMENTAR

    Hurra, boligprisene synker! Medisinen virker på oss.

  2. ØKONOMI

    I vinter var det få boliger til salgs i Oslo og prisene føk i været. Nå flommer markedet over og prisene synker.

  3. ØKONOMI

    Ekspertene ser ingen tegn til utflating i boligprisene

  4. ØKONOMI

    Boligprisene stupte i Danmark. 11 år senere må Kim Jakobsen fortsatt selge med tap. Kan det samme skje i Norge?

  5. ØKONOMI

    Nordea om økonomien: «2018 blir sterkt»

  6. KOMMENTAR

    «Skal vi frykte boligkrakket nå?»