Økonomi

Boligpristall kommer i morgen. Hva er i ferd med å skje i boligmarkedet?

Veksten i boligpriser avtar kraftig. Bankene sier nei til flere boliglånskunder, og det er færre på visning. – Det er ikke dramatisk, men folk blir mer usikre, sier boliganalytiker.

  • Sigurd Bjørnestad
    Journalist

– Det er færre førstegangskjøpere på visning. Vi tror at den siste forskriften fra Finansdepartementet er en medvirkende årsak, sier administrerende direktør Terje Halvorsen i DNB Eiendom.

Han leder landets største eiendomsmegler.

– Vi har merket en avdemping i boligmarkedet som har forsterket seg inn i 2017, sier han.

Den nye forskriften for bankenes boliglån ble fastsatt av Finansdepartementet i desember i fjor.

– Vi tror at den nye forskriften er en medvirkende årsak. Førstegangskjøpere med lite egenkapital blir særlig rammet, sier han.

Les også

Ny lånegrense skal bremse boligmarkedet: – Bra for å dempe prispresset for førstegangskjøpere

Kraftig dempet prisvekst

Tirsdag kom tall som viste at prisene for boliger i boligbyggelaget OBOS i Oslo-området var uendret fra mars til april.

Over årets fire første måneder steg disse prisene med 1,2 prosent, regnet i forhold til måneden før. I fjor var prisveksten i de fire første månedene hele 10,5 prosent for OBOS-boliger i Oslo-området.

Selv om det kan svinge mye fra måned til måned, tyder dette på en kraftig nedkjøling i boligmarkedet i hovedstaden.

Torsdag kommer prisstatistikk for april fra Eiendom Norge. Dette er bransjeorganisasjonen for norske eiendomsmeglingsforetak.

Da tallene for mars ble lagt frem, sa administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer:

– Selv om det er for tidlig å konkludere med at vi er inne i et trendskifte, så ser vi tydelig en mer dempet prisutvikling, spesielt i Oslo.

Christian Vammervold Dreyer, Eiendom Norge

Tre innstramminger i bankenes lån

De viktigste endringene i forskriften var:

  • Et nytt krav er at gjelden maksimalt kan være fem ganger lånekundens brutto inntekt.
  • Et nytt krav om at den som kjøper bolig nummer to (sekundærbolig) i Oslo må stille med 40 prosent av kjøpesummen som egenkapital.
  • Bankene får fortsatt lov til å avvike fra forskriften for en andel av lånene, hvis sikkerheten ellers er god. Men for boliglån i Oslo senkes andelen fra 10 til 8 prosent av innvilgede lån i et kvartal.

– Normal reaksjon

Markedet reagerer normalt, mener Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret. Det tar noe lengre tid å selge bolig ettersom tilbudet i markedet har økt på grunn av nyboliger som står ferdig. Det gjelder for det meste i Oslo, resten av landet er ganske normalt, mener Øye.

– Det har vært 50 prosent prisvekst på tre år i Oslo. Markedet reagerer normalt nå. Det har vært innstramming i boliglånsforskriften. Det er ikke dramatisk, men bidrar til at folk blir mer usikre, sier Øye.

Han tror markedet ville kjølt seg ned uansett om boliglånsforskriften ble strammet inn eller ei.

– Så lenge norsk økonomi går fremover, gjør også boligprisene det.

Mindre, sentrumsnære boliger selges fremdeles fort. Boligene som steg mest i pris, går gjerne fortsatt, man vil merke treghet i ytterområdene, tror Øye.

Analytikeren mener de billigste bydelene i Oslo er blitt for dyre og at de dyreste på Frogner er blitt for billige.

Bør man selge før man kjøper?

De fleste kjøper før de selger bolig, viser en undersøkelse fra DNB Eiendom utført av Ipsos første kvartal i år. 47 prosent ville kjøpt først, 26 prosent ville solgt først og 27 prosent er usikre.

Skal man selge før man kjøper? Det er ikke Halvorsen så sikker på. Hvis boligen man selger er ukurant, kan man sitte med to boliger over lengre tid, men er den kurant, er det ingen fare, tror han.

Det er Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom for Eika-gruppen, uenig i.

– Vi tenker ikke på det, men det er enorm risiko å sitte med to boliger i dette markedet. Mellomfinansiering er dyrt, sier han.

– Du er kjent for å være negativ?

– Ja, jeg kalles «doctor Doom». Men befolkningsveksten bremser nå og vi har aldri investert mer i bolig. Det ligger an til en boliginvestering på 210 milliarder kroner samlet i år, både oppussing og nyboliger. Det er gått opp fra 150 milliarder kroner som er et normalår, sier Andreassen.

2 mill. i lån er ikke nok

Terje Halvorsen i DNB Eiendom regner raskt gjennom et eksempel med en nyutdannet som tjener 350.000–400.000 i sin første jobb. Studiegjelden kan typisk være 500.000.

– Da kan du bare låne rundt 2 millioner kroner. Du får ingen bolig i Oslo for dette, sier han.

I tillegg må boligkjøperne stille med egenkapital.

Halvorsen sier at departementets regler også rammer dem som er på boligjakt for sine barn eller for å leie ut.

– Det er færre slike kjøpere med i budrundene enn før, sier han.

Adm. direktør Grethe Meier i Privatmegleren sier det er «noen færre» budgivere på leiligheter i klassen 3–6 millioner kroner i Oslo-området.

– Det er trolig færre på jakt etter sekundærbolig, sier hun.

Det er også «noen færre» førstegangskjøpere på visningen, forteller hun.

Kommunikasjonsdirektør Even Westerveld, DNB

Færre får lån

Kommunikasjonsdirektør Even Westerveld i DNB forteller den samme historien sett fra den delen av DNB-konsernet som behandler lånesøknader.

– Dette har åpenbart hatt en effekt, sier han om den nye forskriften.

Flere enn før får avslag på søknadene sine eller de får mindre lån enn de eller ville ha fått. Også Westerveld sier at de som kjøper for å leie ut blir særskilt rammet av forskriften.

Det samme i Nordea

Fra Norges nest største bank Nordea kommer det lignende toner fra pressetalsmann Christian Steffensen.

– Vi ser at Finansdepartementets forskrift påvirker utlånsveksten vår. Dette gjelder særlig i Oslo, og det er særlig lånegrensen på fem ganger inntekt som virker, sier han.

Steffensen forteller at kombinasjonen av høye priser og strengere vilkår for å få lån flytter boligsøkerne ut av hovedstaden.

– Flere orienterer seg ut av Oslo sentrum, er tilbakemeldingen vi får fra våre rådgivere, sier Steffensen.

Presse- og innholdssjef Tina Berggård i Danske Bank skriver i en tekstmelding at banken «sier nei til flere boliglånskunder etter at den nye boliglånsforskriften ble iverksatt». Danske Bank er Norges tredje største.

Uendret rente

Lav rente lenge fra Norges Bank har lenge fyrt opp boligmarkedet.

Torsdag er det rentemøte i Norges Bank. Styringsrenten er holdt uendret på rekordlave 0,5 prosent siden mars i fjor.

Etter rentemøtet i mars skrev sentralbanksjef Øystein Olsen at med vurderingen som gjaldt da «vil styringsrenten mest sannsynlig bli liggende på dagens nivå den nærmeste tiden.»

Derfor er det ingen røster som spår endret rente fra Olsen på torsdag.

Meglerhuset DNB Markets spår ifølge NTB at styringsrenten blir liggende uendret helt til 2021.

Les også

  1. Meglere merker kjøligere boligmarked i Oslo

  2. Tilflyttingen til Oslo halvert – analytikere mener boligprisene har skylden

  3. Eiendom Norge: Boligprisveksten i Oslo i ferd med å dempes

Les mer om

  1. Norges Bank
  2. Øystein Olsen
  3. Boliglån
  4. Økonomi