Blir rik på gamle hager

Om ett år står det åtte nye boliger i denne gamle eplehagen. Det tjener Lasse Røsnes og hans selskap millioner på.

Denne reportasjen er hentet fra Aftenpostens Økonomimagasin, som utgis hver torsdag.

En gravemaskin buldrer over en åpen tomt i Slyngveien 26 på vestkanten i Oslo. Store trær er felt, mens leirete jord og røtter ligger endevendt på bakken. Midt i det åpne gjørmehavet står en gammel, ærverdig villa naken tilbake. Lasse Røsnes, daglig leder i Neptune Properties, viser ivrig frem eiendommen der det skal bygges fire tomannsboliger, tilsammen åtte boenheter.

- Vi bygger boliger som byen trenger. Selv om markedet går litt opp og ned, selger vi jevnt over bra, sier Røsnes.

Selskapet hans er en av bedriftene som har spesialisert seg på å bygge småhus i gamle eplehager, og som tjener gode penger. Neptune Properties omsatte for nesten en halv milliard kroner i 2012, og er ikke alene om å grave seg frem i Oslos eplehager etter gull.

Røsnes anslår at det er rundt 20 utbyggere som driver i denne bransjen, selv om bare et knippe av dem har vokst seg store. Det finnes ingen samlet oversikt over hvor mange boliger som er bygget i gamle hager, men Aftenposten har vært i kontakt med tre av de største aktørene, som tilsammen bygger rundt 240 boenheter i året.

Pengesterke familier

De har truffet spikeren på hodet i et marked som skriker etter hus og leiligheter. Hovedstaden vokser og trenger 7000 nye boliger pr. år, viser beregninger. Tall fra Boligprodusentenes Forening viser at det ble bygget 3777 boliger i fjor, og at tallet så vidt vil bikke 4000 i år.

Det er ikke uten grunn at utbyggerne av småhus har valgt å sette klørne sine i store, gamle eplehager hovedsakelig på Oslo vest og Nordstrand. Hit flytter gjerne pengesterke familier. Småbarnsfamilier som ønsker en hageflekk innenfor Oslos grenser, og eldre par som vil bytte huset med en ny og lettstelt leilighet.

Utbyggerne sikter seg inn på et prisnivå der det er aller mest penger å hente: 7 til 10 millioner kroner er overkommelige priser for en stor gruppe boligkjøpere, ifølge Røsnes. Over ti millioner blir boligene vanskeligere å selge. Neptune Properties har totalt solgt rundt 350 boenheter siden oppstarten i 2007. De siste tre årene har selskapet hatt et resultat før skatt på mellom 80 og 90 millioner kroner pr. år. Røsnes forteller at enkeltprosjektet de tjente mest på ga 55 millioner kroner i kassen.

Flere fallgruver

Det kan virke som lettjente penger, men det finnes flere fallgruver å gå i. Skal utbyggerne tjene penger, må de ha øye for hvilke tomter som egner seg. I tillegg bør de kjenne til risikoen som følger med.

- For eksempel er ikke mange klar over at Byantikvaren kommer og graver på tomten for å gjøre arkeologiske registreringer. Her i Slyngveien fant de noen gamle bålgroper, og arbeidet ble forsinket med et år. Heldigvis fikk vi likevel fortsette å bygge, forteller Røsnes.

Andre overraskelser kan være at Plan— og bygningsetaten ikke tillater like mange boliger som utbyggerne hadde tatt med i beregningen, eller at naboer klager.

I Slyngveien møter vi på Aslaug Skrede Gauslaa som er nærmeste nabo til Røsnes’ tomt. Hun og mannen har klaget på at store bjørketrær er felt, og at husene som skal bygges kommer tett innpå deres hus.

- Tidligere skjermet bjørketrærne for innsyn. Nå er de borte, og i stedet skal vi få to hus kloss innpå vårt. I tillegg er det planlagt takterrasse på husene, slik at de nye naboene våre kan se rett ned på oss, sier hun oppgitt, men legger til:

- Jeg forstår at man må utnytte tomtene i Oslo. Vi reagerer først og fremst på måten utbyggerne går frem på.

På grunn av naboenes klage skal husene til Neptune Properties bygges en meter lenger inn på tomten enn planlagt.

Penger på spill

Neptune Properties er satt sammen av eiere som tidligere har jobbet som eiendomsmegler, entreprenør og i finansbransjen. Den brede kompetansen de har tilsammen er årsaken til at selskapet har lykkes, tror Røsnes, som eier en fjerdedel av selskapet.

Det er likevel ingen selvfølge å gjøre suksess. Espen Fasting er en av eierne i Beliggenhet Gruppen, som inkluderer de to selskapene Beliggenhet eiendom og Aker Utvikling. Selskapene har gått på en smell både én og to ganger. Første gang i 2008. Fasting og partnerne investerte i flere eiendommer i Oslo i 2007. Så kom finanskrisen. - Vi sto med 50 enheter klare for salg, men kjøperne uteble. Det endte med at vi solgte for altfor lave priser. Etter finanskrisen kunne de som kjøpte boligene selge dem igjen for to millioner mer enn det de ga, sier Fasting.

Uflaksen tok ikke helt slutt, selv etter finanskrisen.

- Vi ga fem prosjekter til en totalentreprenør, som gikk konkurs. Dermed måtte vi fullføre 30 boliger på egen hånd, og tapte nesten 50 millioner kroner, forteller Fasting.

Odd Henning Hjellegjerde, en av eierne i Norwegian Homes, har drevet med oppkjøp og utbygging i hager siden begynnelsen av 2000-tallet. Han tror bransjen kommer til å endre seg de neste årene.

- Det har vært mange små utbyggere som bare har gjennomført ett byggeprosjekt og så lagt ned bedriften. Jeg tror mange kjøpere er blitt skeptiske til det, og at det i fremtiden bare vil være noen få, store utbyggere i dette segmentet, sier Hjellegjerde. Han forventer at selskapet vil omsette for 150 millioner kroner og vil sitte igjen med 20 millioner kroner i 2013.

For mye luksus

«Eplehageutbyggere» har spesialisert seg på å bygge småhus og store leiligheter i villastrøk. De bygger som regel inntil ti boliger på hver tomt, og holder seg dermed innenfor Småhusplanen for Oslo.

Kjell Senneset i Prognosesenteret sier at det Oslo trenger aller mest, er små, rimelige og sentrale leiligheter. Likevel bygges det mye i middelklasse— og luksussegmentet. Senneset mener regelen om at det ikke skal bygges leiligheter under 40 kvadratmeter i Oslo sentrum, ikke gjør situasjonen bedre.

Dessuten er det ifølge ham mer å tjene på å bygge småhus, som rekkehus og tomannsboliger.

- Store leilighetskomplekser bygges direkte på plassen, mens produksjonen av småhus hovedsakelig foregår på fabrikken. Det er dermed rimeligere å bygge småhus. Hvis man får tak i en tomt via kontakter til en god pris, er det mulig å tjene bra, sier Senneset.

Når hovedstaden vokser og byen må fortettes, blir det lukrativt med en liten hageflekk. I Norge har vi en sterk tradisjon for denne boformen.- Vi fokuserer mye på boligen vår, mens folk går mer ut i andre europeiske land. Vi vil bo sentralt, men samtidig komme ned på bakkeplan med egen hage. Litt flåsete kan du si at nordmenns boligdrøm er å ha en enebolig på Karl Johan, sier Senneset.

- Grisedyre

Litt lenger vest i Oslo, nærmere bestemt i Risalleen 34, lå det før et stort gult hus med hage. Nå står det to blokker på tre etasjer der. Byggene er ikke ferdige, men visningene er i full gang. Det er Beliggenhet Gruppen som er utbygger. Megler Jan Fredrik Bonde i Ek Eiendomsmegling viser rundt. Han legger ut om varmesystemer og luftanlegg.

- Begge toppleilighetene er solgt, i en prisklasse på rundt 20 millioner kroner, sier Bonde.

I alt er seks av ti leiligheter solgt. De gjenværende leilighetene mellom 85 og 207 kvadratmeter har prisantydning mellom 7,2 og 9,9 millioner kroner.

Gjennomsnittsalderen på de interesserte er høy. Per og Maïse Monsen er blant dem som har tatt turen denne grå søndagen.

- Slike leiligheter passer for vår generasjon. Det gir mer frihet når du slipper å stelle i hagen, sier Per Monsen, men legger til:

- Jeg synes leilighetene her er grisedyre.

Han synes det er greit å bygge i hagene hvis nybyggene harmonerer med husene i nabolaget.

- Men det må ikke bli for tett. Det er viktig med litt privatliv, sier han.

Etter å ha kommet i en alder der de snart kan feire gullbryllup, har de hatt en fin reise i boligmarkedet.- I vår bohistorie har vi ikke lagt noe imellom etter at vi kjøpte vår første bolig. Gevinsten ved salg har finansiert den neste boligen, sier Maïse Monsen.

Naboprotester

Ekteparet Monsen er typiske kjøpere som utbyggerne frir til. Men når gravemaskinen kjøres inn i en gammel eplehage, risikerer utbyggerne samtidig å tråkke inn i et vepsebol. Det er mange følelser knyttet til gamle hus og trær.

Folk flest liker heller ikke å få nye naboer tett innpå seg. Mange mener utbyggerne tar for lite hensyn til eksisterende hus i nabolaget, at de bygger for tett og for høyt.

Stig Nielsen er nestleder i «Utvalg for harmonisk fortetting i småhusområdene» i Oslo. Han synes mange utbyggere tar seg for mye til rette.

- Utbyggerne er bare opptatt av å tjene maksimalt med penger på kortest mulig tid. De har ikke respekt for regelverkets krav om tilpasning til eksisterende bebyggelse i nærområdet. Problemet er at Plan— og bygningsetaten svært ofte ikke følger opp når utbyggerne bryter reglene, mener Nielsen.

Espen Fasting er uenig i at de ikke tar hensyn til nabolaget.

- Vi følger reglene og tenker på eksisterende hus i området når vi utformer våre bygninger, sier Fasting.

- Hender det at du tenker at det er synd å bygge i en så fin eplehage?

- Hvis du spør om jeg får dårlig samvittighet, er svaret nei. Selvfølgelig ser vi også at det finnes mange fine, gamle hager. Men Oslo trenger flere boliger, og vår rolle er å gi byen nettopp det. Så lenge det er behov for slike boliger, og det er tomter å oppdrive, vil vi fortsette med dette, sier Fasting.