Hvorfor er boligprisene så høye?
Å kjøpe bolig i Norge har aldri vært dyrere. Her er åtte av grunnene til at det er blitt så dyrt å finne seg et sted å bo.
Boligprisene i Norge ligger på rekordhøye nivåer, selv om veksten i nå august ikke tok pusten fra noen. Likevel: Selv da boligprisene var lavere enn de er nå, som i 2011, var det frykt for at Norge har en boligprisboble.
Det får vi kanskje først svar på om boligmarkedet kollapser. Men det er det på ingen måte sikkert at det gjør.
Mens vi venter på fasiten, må vi prøve å forklare hvorfor prisene er som de er. Her har vi trukket frem åtte punkter vi mener bidrar til at det er så dyrt å bo i landet vårt.
Men først: boliger ER blitt mye dyrere
Tallene i grafikken over er indeksert, med utgangspunkt i 2005. Når indeksen ved utgangen av juni sto i 173,8, vil si at boligprisene, i gjennomsnitt for hele Norge, er økt med 74 prosent siden 2005.
Så til forklaringene.
1) Det er billig å ta opp lån
Mens norsk økonomi går godt, sliter mange vestlige land med at folk og bedrifter bruker lite penger. Derfor holdes rentenivået lavt over store deler av verden for å få fart på økonomien. Det gir lave renter også i Norge.
— I år har styringsrenten vært uendret, og signalene fra sentralbanken har vært at rentene forholder seg lave også fremover. Bankene har satt ned sine utlånsrenter, og det bidrar til at det er lettere å ta opp boliglån, sier sjeføkonom Øystein Dørum i DNB Markets.
2) Vi låner mer og mer penger
Bankene sier oftere «ja» når kundene ber om lån. Og høyere boligpriser gjør at vi må låne mer for å kjøpe oss et sted å bo, men det gjør også at banken er villig til å låne oss mer når vi kjøper bolig.
— Bankene har i større grad lempet på sin kredittgivning i år sammenlignet med i fjor. Lave renter stimulerer til å låne mer, og stigende boligpriser medfører at de som skal inn i boligmarkedet kommer inn på et høyere prisnivå, og må regne med mer gjeld, sier Dørum.
— Tilgangen på kreditt er på et normalnivå etter innstrammingene i fjor høst. Slik vil det trolig fortsette, slik at kredittsituasjonen heller ikke påvirker boligprisene i nevneverdig grad fremover. Men den hadde stor betydning for utviklingen høsten 2013, sier sjeføkonom Kjell Senneset i Prognosesenteret.
3) Og staten tar litt av regningen
Rentefradraget på alle lån gjør at du får mer enn en fjerdedel av rentekostnaden tilbake på skatten. Og for dem som har mye penger, er boliginvesteringer skattemessig fordelaktig: verdsettingen av eiendom i beregningen av formue er mye lavere enn markedsverdien. Dermed blir det også lavere formueskatt.
— Det er ingen endringer i sikte for rentefradraget, og realrenten (rente minus prisvekst) som «andel» av total rente er dermed stabil. Det vil dermed få uendret effekt på prisutviklingen, sier Senneset.
4) Vi får høyere og høyere lønninger
Årene etter 1995 har vært eventyrlig gode for norske lønnstagere. Frem til i fjor fikk vi nesten 60 prosent mer å bruke på shopping, reiser - og boligkjøp. Men nå er kanskje den villeste lønnsfesten over, tror Øystein Dørum.
— Det har vært lavere lønnsvekst i år, og det er forventet en mer moderat lønnsvekst fremover på grunn av utflating i oljeprisene. Det vil kunne føre til mer moderat boligprisvekst på sikt, sier han.
Les mer om lønnsoppgangen:
18 år med fet lønnsvekst
— Lønnsveksten er viktig for utviklingen i boligprisene. Vi venter 3,5-4 prosent lønnsvekst framover, og det er et viktig bidrag til fortsatt vekst i boligprisene, mener Senneset.
5) Det blir flere av oss her i landet
Høy innvandring og rimelig grei fødselsrate bidrar til at Norge har en høy befolkningsvekst, særlig sammenlignet med mange andre europeiske land.
Særlig i storbyene slår innflytting og befolkningsvekst ut i økt etterspørsel etter boliger.
— Befolkningsveksten er en joker i boligmarkedet, fordi det har kommet langt flere arbeidsinnvandrere enn vi trodde de seneste årene. Det er en joker fordi vi vet ikke hvor lenge de vil bli boende, samtidig som det ikke er gitt at arbeidsinnvandrere på lav lønn vil skaffe seg romslige boliger, men kanskje i stedet bo flere i samme bolig. Man kan ikke omregne antall hoder til boligbehov, sier Dørum.
— Forholdet mellom befolkningsvekst og boligbygging er viktig for prisutviklingen. I 20 år nå har det blitt bygget for lite i forhold til befolkningsveksten, og slik vil det trolig fortsette. Den prisdrivende effekten av dette består altså, sier Senneset.
6) Og de aller fleste er i arbeid
— Det har lenge vært snakket om svakere vekst i norsk økonomi, men så langt har ikke det materialisert seg. Lav arbeidsledighet reflekterer konjunkturbildet generelt, og påvirker hvordan folk ser på egen inntektssituasjon. Tryggere husholdninger er mindre redde for å kjøpe seg bolig og sette seg i gjeld, sier Dørum.
— Lav ledighet sikrer at folk flytter ofte, og dette bidrar til å holde oppe aktivitetsnivået i boligmarkedet. Høyt aktivitetsnivå bidrar til høy etterspørsel og prisvekst, sier Senneset.
7) Boligene blir dyrere og dyrere å bygge
— Når byggekostnadene stiger, må boligbyggerne sette opp prisene for å være sikre på at de tjener på å sette i gang nye boligprosjekter, sier Dørum.
— Høye byggekostnader er en viktig årsak til at det bygges for lite. For å få til økt boligbygging og dermed en roligere prisutvikling i boligmarkedet, må byggekostnadene - og tomtekostnadene - helst vokse markert mindre enn lønningene, sier Senneset.
8) Tempoet i boligbyggingen er ikke høyere enn før
— Fjorårets boligprisutvikling var svak og usikker. Da blir også boligbyggerne mer forsiktige med å sette i gang nye prosjekter. Det gir færre tilbud, og denne tregheten i tilbudssiden gir utslag i høyere priser, sier Dørum.
... og selv om det er dyrt, tar vi oss råd til bedre plass
Siden 1980 har hver nordmann fått 24 kvadratmeter mer å boltre seg på.
Les mer om hvor flott vi bor:
- Fordi vi har råd til det
Hva tror du om boligmarkedet? Og hvilke andre forklaringer har vi for prisoppgangen? Delta gjerne i debattfeltet under.
