Leieprisene er rekordhøye, og økonom mener de vil fortsette å stige. Dette er grunnen.

Det har aldri kostet mer å leie i Oslo. Likevel mener økonomer at leieprisen er lav.

Denne sommeren har avisene vært fulle av saker om høye leiepriser i Oslo. På lederplass har VG skrevet om «groteske leiepriser», og Nettavisens redaktør mener «leieprisene har gått amok».

Aftenposten skrev i august at leieprisene det siste året var opp 17 prosent i Oslo, noe som fikk boligforskere til å frykte de langsiktige konsekvensene.

Tall for kontrakter som ble inngått i august, viser at leieprisene det siste året har steget 16,5 prosent. Det kommer frem i tall utarbeidet av Husleie.no, som blant annet leverer kontraktstjenester mellom utleier og leietager.

Likevel mener økonomer Aftenposten har snakket med, at leieprisene i Oslo er lave.

Hvordan henger det sammen?

Høy eiekost, lavere leiekost

Anders Lund er modell- og analysesjef i Eiendomsverdi, et firma som samler data og analyserer eiendomsmarkedet i Norge.

Lund forklarer at leien omtrent har dekket kostnadene til en utleiebolig historisk sett. Altså at leien dekket utgifter som renter, felleskostnader og forsikringer. Den store gevinsten kom først hvis prisen på eiendommen steg.

– Eiekostnadene har økt betydelig på grunn av høyere renter uten at leieprisene har steget tilsvarende for å dekke kostnadsøkningen. Det kan derfor være gunstig å velge leiebolig fremfor å eie, ettersom leieprisene er lavere enn de samlede kostnadene ved å eie en bolig, sier Lund.

Så selv om summen for å leie en leilighet er høy, mener han og flere økonomer Aftenposten har snakket med at leieprisen ikke er høy sett opp mot eieprisen.

Et praktisk eksempel vil gjøre det tydeligere.

Dobling

Aftenposten har bedt flere økonomer vurdere et regnestykke på utgiftene for en utleieleilighet. Regneøvelsen er forenklet og boligprisveksten i perioden er fjernet for å gjøre sammenligningen tydeligere. Utregningen viser hvorfor det ligger til rette for høye leiepriser.

Regnestykket viser at den månedlige kostnaden for å eie en sekundærbolig verdt fem millioner i Oslo sentrum er mer enn doblet på kort tid.

Det er det i hovedsak én grunn til: renten.

Et søk på tjenester som Finn.no og Hybel.no, viser at mange utleiere i praksis kan gå opp mot 10.000 i minus hver måned med dagens leiepriser.

Lund mener derfor det er naturlig at det er kamp om å leie en leilighet for tiden.

– Det er ikke så rart det er trykk i leiemarkedet: Sånn som det er nå, er det billigere å leie enn å eie, sier Lund.

Hvem gir seg?

Sjeføkonom i Sparebanken 1 Markets, Harald Magnus Andreassen, tror at leieprisene vil fortsette å stige raskt de neste kvartalene på grunn av renteeffekten.

Videre fremover er han mer usikker.

– Leiene bestemmes både av kostnadene til utleierne og betalingsviljen til leietagerne. Historisk har leien steget i takt med folks lønninger, men utover 2010-tallet skjedde ikke det. Det var greit for utleier siden renten stadig ble lavere. Spørsmålet nå er hva som skal gi seg: Renten, leien eller boligprisene, sier Andreassen.

Det kjedelige svaret er kanskje en god miks av alle tre, mener Andreassen. Han mener likevel det er boligprisene som har økt mest og er mest utsatt av de tre. Norges Banks rentebane legger opp til at renten skal stige noe mer før den faller noe tilbake, men markedet venter ikke rekordlave som vi har hatt siden 2010.

Tirsdag la Eiendomsmeglerne frem tall som viste at boligmarkedet i Oslo faller noe.

Selve leieprisen kan også ha et naturlig tak siden det er begrenset hvor mye av inntekten man kan bruke på å bo i måneden. Blir det for dyrt, vil leietakerne heller bo trangere eller bo mindre sentralt, forklarer Andreassen.

Han peker også på en fjerde mulig løsning: At nybygg blir billigere. Det kan skje både fordi tomtepriser og byggekostnadene vil falle.

Han mener at prisene på tomter for boliger i Oslo er for høy. Faller den, kan nye leiligheter selges billigere samtidig som de tjener like mye penger. Dagens situasjon er at det ikke bygges nok nye boliger i Oslo.

Dermed samsvarer ikke antallet innflyttere med hvor mange boliger det er, noe som gjør at boligprisene i hovedstaden vil presses oppover på lengre sikt. At det bygges lite, skjer fordi få vil kjøpe leilighetene til prisene utbyggerne vil ha. Det er ikke en holdbar situasjon i lengden, mener Andreassen.

– Utbyggerne må spørre seg om de skal stoppe å bygge og tjene null, eller bygge og fortsatt tjene greit med penger. I Stavanger var det ikke boligprisvekst på 10 år, men boligbyggingen stoppet ikke opp av den grunn. Marginen ble redusert, men det var fortsatt lønnsomt, sier Andreassen.

– Krevende sesong

De raskt økende prisene på leiemarkedet har store praktiske konsekvenser for folk.

Henrik Graarud er boligdirektør i SiO, studentsamskipnaden i Oslo. Han sier det har vært en krevende sesong for dem. Den 1. august var det 7150 mennesker i kø for studentboliger i Oslo. For første gang på lenge måtte de tilby sovesal for studenter som ikke fikk et sted å bo. De hadde også avtaler om billig ukeleie på hotell.

Graarud sier at flere av årets studenter har gått inn i det private markedet.

– Nå er det en normalisering, og mange har fått tak i bolig. Ved utgangen av august er det omtrent 1400 i kø, som er omtrent som normalt, sier Graarud.