Sosial boligbygging med høy kvalitet og lav pris

Da boliganlegget med 36 leiligheter på Furuset sto ferdig denne uken, var det allerede nominert til Arkitekturprisen 2017.

De rimelige utleieleilighetene for ungdom og andre som kan ha vanskelig for å komme inn på boligmarkedet, er bygget av Stiftelsen Betanien Oslo med støtte fra Husbanken.

Det er tegnet av Haugen/Zohar Arkitekter, som drives av partnerne Marit Justine Haugen og Dan Zohar.

– Det å tegne klimavennlige boliger for unge i vår egen hovedstad er rett og slett en drøm som er gått i oppfyllelse! For helt siden starten har vi hatt tro på dette prosjektet og muligheten til å snu mange steiner for å få til de ambisiøse løsningene som ligger i til grunn. Det er lagt vekt på god bo- og boligkvalitet, sier prosjektleder Dan Zohar.

Vant med fint helhetskonsept

– Det ble utlyst en begrenset plan- og designkonkurranse for utbygging av eiendommen Kirkehøy i Ulsholtveien 31, der 30 firmaet deltok. Haugen/Zohar i samarbeid med Dronninga Landskap vant med et helhetskonsept som utpekte seg, hvor de utnyttet den dårligste delen av tomten til nybygg i massivtre, beholdt det gamle huset og åpnet tomten for øvrig mot felles uterom med utsikt mot kirken, forteller daglig leder Lars-Erik Nordby i Stiftelsen Betanien Oslo.

Dronninga Landskap har stått for opparbeidelse av grøntarealene med blomstereng og markjordbær.

– Her kan barn leve landlig og trygt, og spise alt som vokser. Det blir også kjøkkenhage. Vi ønsket å utvikle denne eiendommen på grunn av etterspørsel etter rimelige boliger spesielt på denne siden av byen, sier Nordby.

Sosialt boligprosjekt for unge

Det er et sosialt boligprosjekt for folk som ikke har råd til å kjøpe leilighet selv, da helst unge mennesker.

– Vi har en avtale om at Oslo kommune og bydelen Alna kan disponere 14 av leilighetene. Vi skal også samarbeide om å drive et sykkelverksted her, hvor beboere og folk i nabolaget kan komme og mekke, eller få mekket sykler. OBOS skal være vaktmester, og kreve inn husleie. Det blir femårige leiekontrakter, sier han.

– Målsetning om å skape et godt og sosialt sted å leve, og at arkitektur og miljøvennlighet skal tjene denne funksjonen, har gjort at alle har bidratt til at det ikke skulle bli for kostbart, sier prosjektleder Anders Oppen i C.M. Prosjekt AS.

Alle ville redusere kostnader

– Det er positivt å skape noe slikt sammen med arkitekt og utbygger i en tid hvor det gjerne bygges fort og dårlig til skyhøye kvadratmeterpriser for at utbygger skal sitte igjen med mest mulig, mens man legger vekt på uvesentligheter som «utstrakt bruk av downlights og flislagte bad», sier han.

– Ett grep kan være å spare penger på å unngå heis. Her er det bygget bro til annen etasje, der hver leilighet har innvendig trapp til rom i toppetasjen, sier arkitekt Dan Zohar.

Arkitektur som gir identitetsfølelse

– Her er det tanken bak, ikke bare teknologi, som gjelder. Det å skape sosial tilhørighet i et miljø som blir godt å bo i, gir bærekraft i vid forstand. For eksempel har vi sørget for at alle innganger er vendt mot et fellesområde, og vi har laget til fellesløsninger som er med på å gi en identitetsfølelse, sier Zohar.

– Har du flere eksempler på hvordan kan man skape god boligkvalitet når utgangspunktet er rimelig pris og miljøvennlig profil?

– Da må vi tenke volum fremfor areal, og regulere høyden gjennom etasjene. Hvor smått og hvor høyt kan man bygge? Hva bør omdisponeres? I Nepal har de gjennomsnittlig 7 m² boligareal pr. person, i Norge har vi 50 m^2. I utleieboliger kan det bli røff bruk, vi må velge materialer som tåler det, og de er gjerne ikke blant de dyreste, sier arkitekten.

To typer hus

Egentlig er det to prosjekter som er samlet til ett på eiendommen.

– Det er nybyggene vi har tegnet, samt innvendig ombygging av hovedhuset fra 1953, i sin tid bygget som barnehjem. Dette huset har fått åtte leiligheter, et kontor og et stort fellesrom. Kjellergulvet ble senket en meter, og det var en teknisk utfordring. Murhuset har ellers fått beholde sin identitet; vi har bare etterisolert og gitt det noen flere åpninger, forteller Dan Zohar.

– Hadde det vært rimeligere å rive det og bygge nytt?

– Ja, men bygningen gir stedet identitet, og det er fint for nabolaget. Dessuten er det mer miljøvennlig å la det stå. Gjenbruk er bra for miljøet. Mur og tre er to ulike verdener, her kan bygningene utfylle hverandre. Vi bygger nytt i treverk, som samler CO₂, forteller arkitekten.

Massivtre som bærende element

Arkitektkontoret har opparbeidet erfaring med å bygge i massivtre. Da er metoden massivtre som bærende element – samt presisjon.

– Det er flere positive aspekter ved å bygge i massivtre. Med så mange gode egenskaper i ett materiale er mulighetene enorme og friheten stor. Det er et overskuddsmateriale med uendelige formingsmuligheter og gode tekniske egenskaper. Det blir produsert ved prefabrikkering og rask montering. Massivtre har god bæreevne, gir bra termisk isolasjon og godt inneklima. I tillegg har tre et mangfoldig estetisk uttrykk, sier arkitekten.

– Viktig med sunne hus!

– Hele prosessen med å bygge i massivtre er presis og effektiv, fordi alle forholder seg til samme modell. Det er viktig at alle i bransjen arbeider i 3D, da ser de hva som må passes på underveis. Her skal for eksempel takvinduer møte veggen på millimeteren. Man må ikke kutte hjørner, sier Zohar.

Byggverk i massivtre kan sammenlignes med laftede hus, bare teknikken er annerledes.

– Vi har lagt vekt på å skape sunne hus. Massivtre gir et utrolig behagelig inneklima. Det er viktig i en tid hvor mange utvikler allergier som kommer fra byggematerialer og – teknikker. Dette har vært altfor lite diskutert i bransjen. Passivhus er for tette, sier Dan Zohar.

Et klimavennlig forbildeprosjekt

Dette er faktisk det eneste boliganlegget som er tatt ut som forbildeprosjekt i FutureBuilt, der Oslo kommune er en av mange partnere. FutureBuilt vil vise 50 forbildeprosjekter som skal redusere klimagassutslipp med minimum 50 prosent innen områdene transport, energi- og materialbruk, og være et utstillingsvindu nasjonalt og internasjonalt for å stimulere til nyskapning og endret praksis.

På Furuset er klimautslippene redusert med 51 prosent i nybygget og 39 prosent i det ombyggede hovedhuset sammenlignet med FutureBuilts referansebygg. Før noen rakk å flytte inn, ble prosjektet nominert til Arkitekturprisen 2017.