Dette må du passe på om du skal leie ut leiligheten

Stadig flere flytter ut av leiligheten for en kortere periode og leier den ut via Airbnb eller annen korttidsleie. Onsdag skrev Aftenposten om studenter som flytter hjem i helgene og leier ut sine egne leiligheter til turister for å spe på inntektene.

– Det er enkelt, effektivt og veldig smart rett og slett, så jeg skjønner godt hvorfor det er flere og flere som gjør det, sier forbrukerøkonom Silje Sandmæl i DNB til Aftenposten.

Hun mener slik utleie er en god idé, såfremt man tar sine forholdsregler.

Her er hennes råd:

• Sjekk med eget forsikringsselskap om innboforsikringen bør oppgraderes med tanke på utleie. Airbnbs garanti på kan dekke for skader skjedd under utleien, men de har mange unntak i betingelsene.
• Sjekk hva andre har tatt for samme type bolig tidligere før du setter pris. Husk at du kan justere prisen fortløpende, for eksempel i forbindelse med høysesong.
• Bestem når du vil leie ut og sett opp tilgjengelighet og krav om antall overnattinger.
• Verifiser ID-en din hos Airbnb.
• Når en gjest tar kontakt, bør du kikke gjennom profilen til vedkommende for å se hva slags anmeldelser han/hun har fått fra tidligere utleiere.
• Du kan kreve at gjester fullfører verifikasjoner av profilen sin før de bestiller ved å sette et reservasjonskrav på profilen din.
• Lag egne husregler som fremgår på profilen din. Disse bør inneholde bestemmelser om støy, matlaging, om det er lov å ha gjester, krav til rydding og vask, om det er lov å røyke, og om det er enkelte rom som gjestene ikke har adgang til.
• Fjern personlige ting og verdigjenstander du ikke ønsker å «dele» med ukjente.

Les også

Reiser hjem til mamma for å kunne leie ut leiligheten til turister

Står fritt til å leie ut selveierleiligheter

Det har lenge vært uklart hvem som kan leie ute via Airbnb og tilsvarende tjenester. Men ifølge eksperter står nå boligeiere nærmest fritt til å tjene penger på turister.

Hvor lett det er, komme an på hvilken type leilighet du bor i.

Har du en selveierleilighet så kan du i praksis drive med omfattende utleievirksomhet gjennom Airbnb.

Også eiere av andelsleiligheter kan tjene penger på utleie.

– Sameierne har full råderett over seksjonen sin og kan leie ut fritt, sier Morten Fæste, advokat hos Huseiernes Landsforbund til Osloby.

LES OGSÅ: Slik fungerer Airbnb

Strengere regler for borettslagsleiligheter

Når det gjelder borettslagsleiligheter, så er reglene litt strengere.

– Her kan man leie ut i inntil tre år med godkjenning fra styret. Man må da ha bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene. Følger man dette, så kan man leie ut gjennom Airbnb, sier Fæste.

LES OGSÅ: New York med store bøter for å stanse Airbnb

Obos: Ja til Airbnb

Ifølge Terje Sjøvold, leder av juridisk avdeling i OBOS, har OBOS fått mange spørsmål fra borettslagsstyrer om det er lov å leie ut via Airbnb. Sjøvold ser ikke noe grunn til at borettslaget ikke skal tillater Airbnb så lenge omfanget er overkommelig.

– Jeg kan ikke se at borettslaget har hjemmel til det. Det må i så fall gå på omfanget av utleien, at det er for mye, eller at det er ulemper ved utleievirksomheten, sa Sjøvold til Aftenposten i mars.

Airbnb kan være skattepliktig. Sjekk reglene her.

Ikke lov med fremleie i studentboliger

Airbnb kan være en fristende inntekstkilde for mange grupper. For studenter kan det for eksempel være en god måte å finansiere studietiden på.

Det kan man imidlertid ikke gjøre om man bor i en av 8500 studentboligene til Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus (SiO), i hvert fall ikke til ikke-studenter. Det sier direktør i SiO Bolig, Trond Bakke.

– Studentboliger er et utdanningspolitisk virkemiddel finansiert gjennom statstilskudd og skal komme studenter, ikke turister, til
gode. Studenter kan imidlertid fremleie studentboligen sin til andre studenter, for eksempel dersom man tar utdanning i utlandet i en periode, sier direktøren.

Disse leietagerne må imidlertid ha betalt semesteravgift og være tilknyttet et av de 26 lærestedene som SiO samarbeider med.

Bakke forteller at de stadig tar stikkprøver for å kontrollere at det faktisk er studenter som bor i leilighetene. Det er ikke lov å ha besøk uten at leietaker er hjemme, forklarer direktøren.

– Dersom man leier ut studentboligen gjennom Airbnb, bryter man dermed SiOs husleieregler. Det får konsekvenser.

Dom: Greit å leie ut 133 ganger

Tirsdag fortalte Dagens Næringsliv om en uenighet mellom et sameie på Majorstuen og en boligeier i sameiet fordi eieren har drevet med omfattende utleievirksomhet gjennom Airbnb.

Mannen har tjent minst 300.000 kroner i året på utleie. Sameiet gikk til sak for å tvangsselge leiligheten, men fikk ikke medhold i Oslo byfogdembete. Også i dommen kommer det frem at en seksjonseier står fritt til å leie ut sin seksjon for kortere eller lengre periode.

Ifølge advokat Fæste, som er kollega til advokaten som representerte utleier i retten, kan et sameie kreve å godkjenne leietagere.

LES OGSÅ: Over 3200 leier ut rom gjennom Airbnb i Oslo

– Sameiet kan kreve at styret må godkjenne den enkelte leietager, men det må foreligge saklig grunn til å nekte noen. I tillegg må den enkelte sameier ha tilsluttet seg en slik godkjenningsordning i sameiets vedtekter for å være bundet av den. Et eksempel på saklig grunn er en leietager som er blitt kastet ut av sameiet tidligere for brudd på husordensregler, sier Fæste.

Eieren startet sin Airbnb-virksomhet våren 2014, og har ifølge dommen leid ut hele 133 ganger. Hadde styret måttet godkjenne dette, så ville det både vært upraktisk og tidkrevende.

LES OGSÅ: Har du lov til å leie ut leiligheten via Airbnb?

– En godkjenningsordning i tilfeller med hyppig utleie er upraktisk
fordi den vanskelig kan gjennomføres på kort varsel. Utleien vil neppe være ulovlig kun fordi styret ikke rekker å godkjenne alle leietakerne, så sant styret uansett ikke ville hatt saklig grunn til å nekte å godkjenne de aktuelle leietakerne, sier Fæste.

Er i dialog med utleier

Advokat Christian Engelstad, som representerte sameiet i retten, sier på generelt grunnlag at det ikke er tvil om at utleieretten står sterkt, men akkurat denne saken handlet om hvorvidt det ble drevet med næringsvirksomhet.

– Vi mener at her har det vært mer preg av næring enn boligformål. Og selv om utleieretten står sterkt, så har det gått for langt i denne saken, sier Engelstad.

Ifølge dommen i Oslo byfogdembete har ikke styret gjort nok for å komme i dialog med utleieren for å få ned graden av utleievirksomheten.

– Vi er uenige med dommen om at sameiet ikke har prøvd å finne en løsning. Nå er vi i dialog med utleier for å få til et omfang av utleie som sameiet kan gå med på, sier styreleder Madeleine X. Ho i sameiet.

– Det må være en betydelig reduksjon i frekvens og antall personer som leier, supplerer Engelstad.

Hvis ikke partene blir enige, vil sameierne ta stilling til om dommen skal ankes eller ikke. Dette vil i så fall skje i september.