Oslo

I 2004 startet kommunen saksbehandlingen. Så tok det 12 år før de vedtok at det kan bygges boliger her.

Oslo kommune brukte mer enn fire år på å behandle 24 av prosjektene som står ferdig regulert, men som ikke er bygget. Ved Carl Berners plass er det nå fattet vedtak om bygging av 80 boliger.

Denne tomten ved Carl Berners plass tok det 12 år å få regulert til forretningslokale, kontor, parkeringskjeller og boliger.
  • Lorns Bjerkan
  • Hanne Mellingsæter
    Journalist
  • Se kartet av boligreserven i Oslo i fullskjerm her

Kjell Magne Bondevik var statsminister i Norge. Erling Lae var midt i sin periode som byrådsleder i Oslo.

Året er 2004. Juni dette året sendes en epost til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune i forbindelse med at Statsbygg skal selge Trondheimsveien 119.

«Vi ber om en foreløpig avklaring på om eiendommen kan godkjennes omregulert til forretningslokale (for Elkjøp) på ca. 2.000 kvm i ett plan, samt noe lager og kontor, med tilhørende boliger og eller kontorer i de øvrige etasjer», heter det i eposten.

Mye korrespondanse og mange planer

Etter dette er det journalført minst 214 eposter og brev til og fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune før det kom en endelig avklaring i april i år. I denne korrespondansen har det blitt sendt en rekke skisser, planer og innspill mellom kommunen, utbyggere og høringsinstanser.

Da saken ble behandlet i Oslo bystyre lå det tre alternativ på bordet, fra henholdsvis Plan- og bygningsetaten, Byantikvarien og Byrådet. Da hadde det blitt gjort flere revisjoner av det originale planforslaget.

På tomten som det tok 12 år å regulere er det i dag parkeringsplass og noen boliger.

Dette er prosjektet som har lengst saksbehandlingstid av prosjektene i reguleringsreserven - boligprosjekter som står ferdig regulert, men hvor ikke grunneierne har bygget ut boligene ennå.

I snitt har Plan- og bygningsetaten brukt i underkant av fire år på behandlingen av de 117 boligprosjektene i reguleringsreserven. 24 av prosjektene tok kommunen mer enn seks år å behandle. På disse 24 tomtene er det nå regulert 3473 boliger.

– Tok lang tid

I Trondheimsveien 119 er det nå regulert for 80 boliger, kontor og forretningsarealer. I tillegg kommer et parkeringsanlegg i kjelleren.

– Vi synes det har tatt lang tid. Det har vi gjort, sier Christian Ruud, daglig leder i Fri Eiendom.

Han henviser Aftenposten til Pål Hansen, som gjennom årenes løp har holdt tak i saken for Fri Eiendom. Hansen har nå sluttet i firmaet. Aftenposten har ikke lyktes i å komme i kontakt med han.

Når de 80 vedtatte boligene nå eventuelt kommer, vil ikke Ruud svare på.

– Det kan jeg ikke svar på. Det pågår også en sak med en annen eier. Jeg kan ikke snakke om det, sier han.

Etaten: Uenigheter og ukomplette planskisser

Andreas Vaa Bermann, avdelingsdirektør for områdeutvikling i Plan- og bygningsetaten (PBE) skriver i en e-post til Aftenposten at det er tre grunner til at saken har tatt så lang tid.

– Heldigvis er det en sjeldenhet at saker tar så lang tid. Det er tre forhold som var avgjørende for at periode før oversendelse til politisk behandling tok tid:

  • Et felles ønske om å samkjøre to planforslag.
  • Innsendte planskisser som ikke var komplette, samt purring på oppdatert og komplett materiale
  • Uenigheter mellom de ulike eierne innenfor planområdet

– Etter oversendelse til politisk behandling første gang i 2011 er det oversendt 6 reviderte planforslag. Det var også bevaringshensyn, og Byantikvaren stilte med eget alternativ, skriver Bermann.

Boliger ikke bygd mange år etter vedtak

På Ensjø er Ferd Eiendom grunneier på seks av syv boligkvartal hvor det nå bygges. Der ble det regulert for 1500 boliger i 2008. Ifølge kommunen er det igangsatt bygging av 660 av disse boligene.

Byggevirksomhet av nye boliger på Ensjø på i Oslo. Nye boliger under oppføring.

Siste boligfelt er trolig klar 2022, opplyser prosjektdirektør Knut Magne Tolo. Det er 14 år etter kommunen fattet vedtak i saken.

– Vi er vel en av utbyggerne på Ensjø som jobber raskest. Nå har vi tre felt under bygging. Det er begrenset hvor raskt man kan utvikle feltene og bygge ut, sier han.

Fordi reguleringen er fra 2008, ser de også behov for å modernisere planene for de gjenstående feltene. Derfor tar det noe mer tid å få detaljprosjektere disse feltene.

– Vår plan er å bygge rundt 1400 boliger. I år er et godt salgsår, men potensialet for Ensjø er at hver utbygger ikke kan planlegge å legge ut mer enn 100 boliger for salg, sier han.

– I andre kommuner går det raskere

Plan- og bygningsetatens behandling av utbyggingen som de siste årene har pågått i Tiedemannsbyen tok litt under tre år. Likevel er det fortsatt slik at Ferd Eiendom må få innvilget rammetillatelser under utviklingen av de enkelte boligfeltene.

Kommunens saksbehandling av dette er noe Tolo er kritisk til.

– Dette er medvirkende til at det tar litt for lang tid til å få ut ting. Vi har prosjekter i andre kommuner i Stor-Oslo hvor saksbehandlingen går raskere, sier han.

Han er langt på vei enig med eiendomsutvikler Harald Taasen i Eiendomsplan Management, som mener at det nesten er frekt av kommunen å lure på hvordan utbyggerne kan få opp farten.

– De vet vel selv hvor skoen trykker og hvorfor det ikke bygges mer. De trenger ikke å sende ut spørreundersøkelse for å få svar på det, sier Tolo.

Ingen boliger ti år etter saken ble opprettet

Da Aftenposten først omtalte de 15.810 boligene som er i reguleringsreserven, var tre tomter på Ryen tema.

I Sandstuveien 70 er det blant annet vedtatt 175 boliger. Her mottok Plan- og bygningsetaten saken i juni 2005. Tre år og fire måneder senere ble vedtak fattet.

Watrium Eiendom har bedt om et møte med kommunen for å se på mulighetene for høyere utnyttelse på Ryen, noe den nye kommuneplanen legger opp til. – I den sammenheng er det naturlig å diskutere en høyere boligutnyttelse enn dagens reguleringsplan gir adgang til, sier Jørn Torstein Grini.

Fortsatt har det ikke skjedd noe her. Leiekontrakter som varer til 2024 til 2025, rekkefølgebestemmelser, samt mangel på tilstrekkelig store interessenter får skylden av Jørn Torstein Grini, daglig leder i Watrium Eiendom.

De har bedt om et møte med Oslo kommune. Håpet er å se på muligheten til å endre dagens regulering. De ønsker en høyere boligutnyttelse enn det dagens reguleringsplan gir adgang til

– Hvordan har dialogen med kommunen vært?

– Den første reguleringen tok ti år, men vi håper selvfølgelig at en eventuell endring kan ta noe kortere tid. Med basis i forhistorien velger vi å være er tidlig ute, slik at vi er klare til 2025, 2026, sier Grini.

PBE: - Jobber med å forbedre planprosessen

Andreas Vaa Bermann i PBE sier at Oslo kommune prioriterer boligprosjekter i saksbehandlingen.

– Vi har jobbet mye med å forbedre planprosessen, blant annet gjennom et større prosjekt for å endre måten vi jobber på. Her vektlegger vi nå i større grad veiledning og dialog i oppstartsfasen.

– Denne høsten har vi holdt kurs for forslagsstillere og fagkyndige i hva som skal til for å sende inn et komplett planforslag. Her ser vi at det kan spares mye tid i prosessen for alle parter dersom forslagene utbyggerne sender inn er fullstendige, og at vi ikke må etterspørre dokumenter, skriver han.