Eplehagen på Kjelsås ble bygget ut: Solgt for 53 millioner.
Revefaret 3 på Kjelsås er en god illustrasjon på hvorfor Oslos eplehager lever farlig. De er for verdifulle.
Det ble hevet ett og annet øyelokk i nabolaget da den lille, slitne eneboligen på Kjelsås ble solgt for 16,8 millioner, seks millioner over takst, for halvannet år siden.
Men det var ikke huset som var interessant for kjøperen, det var tomten. Halvannet mål med flat eplehage sentralt i Oslo. Gull.
Her ligger eiendommen:
Halvannet år senere er både det slitne huset og epletrærne borte. I stedet er fire eneboliger i ferd med å reise seg.
To leiligheter – ett hus
– De er ikke helt ferdige, men de er solgt for lenge siden, sier Kjell Kristoffersen, en av to eiere i IK-gruppen som blant annet driver med utvikling av villatomter.
– Det er et populært strøk for barnefamilier, så det er rift om slike boliger.
– Til tross for at de er dyre?
– Ja. Jeg har inntrykk av at folk etablerer seg senere enn før. De har gjerne bodd i hver sin leilighet når de flytter sammen. Når de selger to leiligheter har de mye egenkapital, sier Kristoffersen.
Høye priser, små marginer
To av eneboligene ble solgt for 12,5 millioner, de to andre for 14. Totalt 53 millioner. Det høres ut som om utbyggerne gjorde god butikk på tomten som de kjøpte så oppsiktsvekkende dyrt.
– Marginene i bransjen er som de har vært i de 30 årene jeg har vært der. Hvordan de er i akkurat dette konkrete prosjektet har jeg ikke regnet på, men generelt ligger marginen på mellom fem og ti prosent. Konkurransen i markedet, både om tomtene, om håndverkere og om boligkunder er så hard at den kan ikke bli større, sier Kristoffersen.
Mange skal tjene penger
– Hvorfor blir det da så dyrt?
– Fordi det er mange som skal ha en bit av kaken. For det første grunneieren. Utenfor Oslo, i mindre sentrale strøk, kunne vi fått en tilsvarende tomt for et par millioner. De som har sittet på et par mål tomt i attraktive strøk i Oslo, er de store vinnerne i boligmarkedet, sier Kristoffersen som også legger mye ansvar for de høye boligprisene på det offentlige.
Dyrt byråkrati?
– Det er blitt voldsomme krav til saksbehandling som krever en mengde dokumentasjon, både før og under byggingen. Minst 20 prosent av byggekostnadene går til å produsere papir, de går til konsulenter, gebyrer, og en omfattende offentlig saksbehandling.
Sanner: Ryddet i regelverket
Kommunalminister Jan Tore Sanner kjenner seg ikke igjen i Kristoffersens beskrivelse:
– Vi har gjort en rekke tiltak for at både innbyggere og utbyggere skal spare tid og penger. Eksempler på dette er forenklinger i plan- og bygningslovgivningen og effektivisering av planprosessen. Økt digitalisering kan på lengre sikt føre til at byggesaksgebyrene reduseres som følge av større grad av selvbetjening og automatisering.
Og mer skal skje:
– Vi har hatt ny byggteknisk forskrift på høring, TEK 17, som forenkler og fjerner krav, noe som kan føre til at kostnadene reduseres med over 100.000 kr pr. bolig. Dessuten har vi ryddet i regelverket slik at det blir enklere å forstå hvilke krav som gjelder og hva som må til for å oppfylle kravene.
- Å kjøpe hus med eplehager kan gi god fortjeneste: Tjener millioner på å bygge nye hus i gamle hager
– Eplehagene er verdifulle
Fortidsminneforeningen har et helt annet fokus på det som skjer i byens eplehager:
– Dette er en vanskelig problemstilling, sier fagkonsulent Linn Marie Krogsrud i Fortidsminneforeningen i Oslo og Akershus.
Den jobber for å bevare villastrøkene og eplehagene. Den mener strøkene er en viktig del av Oslos egenart og at de er gode bo- og oppvekstmiljøer.
– Samtidig monner villahagene ikke så mye i arbeidet med å skaffe flere boliger, det er estimert at det er potensial for 4000 nye boliger i områdene hvor småhusplanen gjelder. Det er en dråpe i bolighavet. Vi mener det er bedre å fortette andre steder i byen hvor det er strøksriktig.
– Og dermed sikre de privilegerte privilegier og dermed sementere forskjellene i byen?
– Eksemplet fra Kjelsås viser at eplehageutbyggingene blir så dyre, blant annet på grunn av tomtekostnaden, at de ikke kommer dem som har størst boligbehov til nytte. Vi mener de er mer verdifulle som de er, men er klar over at tomteeierne og utbyggerne ser det annerledes. Vi kjemper mot tunge krefter.
– Dere har småhusplanen på deres side?
– Vi ser blant annet i prosessen om knutepunktfortetting at den ikke er står sterkt nok. Vi håper at Høyre får gjennomslag for forslag om å stramme den inn ytterligere, for eplehagene må vi klare å ta vare på. De er verdifulle, sier Krogsrud.
- Naboene betalte 20 millioner, overbød utbyggerne og reddet eplehagen og boligmiljøet.
- Blokk-sjokket på Grefsen: - Det er et rødglødende raseri mange steder
- Villastrøk kan bli til blokker - men det fikk ikke politikerne med seg
- Meglertopp om «blokksjokket» på Grefsen: Tror mange huseiere vil la seg friste
