Er dette en terrasse eller platting? Og er den ulovlig eller trengte den ikke godkjenning?
600 hytteeiere i Indre Oslofjord venter nå i spenning på dom i saken om hytte 87 på Nakholmen.
Denne uken var det flere mennesker som presset seg sammen på to korte tilskuerbenker i rettssal 269 i Oslo tinghus, enn det var folk om bord i øybåten til og fra Lindøya, Bleikøya og Nakholmen. Selv om høstsolen speilet seg i blikkstille vann i Indre Oslofjord.
Det har en naturlig sammenheng, som ikke bare handler om gradestokken. Fredag var siste rettsdag for hyttesøksmålet mot Oslo kommune.
Hytteeier Sidsel Semb har saksøkt Oslo kommune og Plan- og bygningsetaten (PBE) etter at hun i februar fikk et krav om å river deler av plattingen utenfor hytte 87 på Nakholmen. Uteplassen ble bygget 1994.
Men det sivile søksmålet handler ikke bare om Sembs 51 kvadrat store platting. På tilhørerplass har flere hyttenaboer og representanter for øyenes velforeninger fulgt rettssaken nøye. Utfallet vil få følger for flere naboer, som har anlagt uteplasser rundt hyttene sine.
30–40 rivetrusler
– Det er 600 hytteeiere som følger med. Dette er viktig for oss alle, fordi veldig mange har en platting som er laget på den tiden, sier Torill Wollebekk i Nakholmen Vel.
– Jeg tror det er 30–40 ulovlighetssaker på øyene nå, sier Hanne Finstad i Lindøya vel.
Begge sitter i fellesstyret for velforeningene på Lindøya, Nakholmen og Bleikøya. De mener plattingen utenfor hytte 87 er i tråd med byggereglementet som ble praktisert på øyene på 90-tallet. Velforeningene og Sembs advokat peker på at PBE lot en lokal byggekomité ta seg av mindre byggesaker på øyene. Reglementet ble behandlet av politikerne i byutviklingskomiteen i
– Denne saken og veldig mange andre saker ligger innenfor reglementet som ble revidert i 1993, sier Finstad.
Hytteeier saksøker Oslo kommune for å få beholde plattingen sin
Den 51 kvadratmeter uteplassen ble altså bygget i 1994. 27 år senere oppdaget kommunens ulovlighetsteam treplattingen – eller terrassen, som er PBE beskrivelse. Rivekravet kom i februar.
– Kommunens rivevedtak er ugyldig, mener advokat Øystein Nore Nyhus i Bahr, som er hyret inn av velforeningene for å føre Sembs sak.
– Reglementet i 1993 ble laget av PBEs folk, som så på det som en generell dispensasjon og en fristilling fra å måtte behandle mindre tiltak, sa Nyhus i retten og viste til at to tidligere ansatte i PBE bekreftet denne oppfatningen.
Nyhus mener at dispensasjonen gjorde at slike plattinger hverken var søknads- eller meldepliktige. Søksmålet er mener også at rivevedtaket er ugyldig grunnet saksbehandlingsfeil og etterlyser vurdering av forholdsmessighet og begrunnelse.
Mener mange plattinger samlet ødelegger friluftsområde
Oslo kommune mener byggesaksreglementet aldri gjaldt saker som krevde dispensasjon. Og at man uansett ikke kan fravike lov og rett. Og hytteøyene var fra 1977 regulert til friluftsområde. Da måtte man uansett søke dispensasjon, forklarte Mathias Røer Falch hos Kommuneadvokaten i Oslo i retten. Han pekte på at hytteeier heller ikke har noen tillatelse fra den lokale byggesakskomiteen.
– Disse hytteøyene er spesielle. Det er bynære øyer som er viktige rekreasjonsområder for befolkningen. Derfor er områdene strengt regulert, men har hatt en mild dispensasjonspraksis. Dette er en terrasse med et avtrykk som er større enn selve hytta. Mange bekker små, blir en stor å, sa han i retten. River man ikke den og alle andre ulovlige plattinger, vil det samlet sett forringe det man ønsker å oppnå med reguleringer som friluftsområde, sa Falch i retten. Han minnet om at denne saken ikke er mer inngripende enn at man vil ha revet deler en platting, ikke et bolighus.
Fredag avsluttet partene tre dager i retten, der dommeren nå skal avgjøre en sak med mange ulike juridiske tolkninger.
Sommeridyll har vært kommunal verkebyll
Regulering og regelverk på hytteøyene har vært en betent sak for Oslo kommune i årevis. I 2018 vedtok Oslo kommune en ny reguleringsplan for hytteøyene etter 20 års dragkamp. En utfordring har vært å både sikre Oslo-folks adgang på øyene og forutsigbarhet for hytteeierne. Selv om nesten samtlige hytter ligger innenfor 100-metersbeltet for strandsonen, er det nå åpnet for å bygge om eller gjøre endringer på hyttene. Men vernebestemmelser, regelverk og krav til både høyde, volum og utforming er såpass omfattende at PBE har laget en egen veileder for hytteøyene.
Statsbygg eier grunnen. De første hyttene ble oppført i 1922. Det ble gitt tillatelse til at mindre bemidlede familier fra sentrum hadde førsterett til å bygge de enkle hyttene på mellom 25 og 40 kvadratmeter. I 1954 ble det lagt strøm til øyene, men hyttene har fortsatt ikke lov å legge inn vann. Likevel har prisnivået for de små hyttene i Oslosfjordens inderfilet passert 200.000 kroner pr. kvadratmeter de siste årene.
Prosedyrene fredag var krevende for alle unntatt de med juridisk embetseksamen. Men Sidsel Semb fulgte nøye med. Det samme gjorde naboene på tilhørerbenken. Men Semb likte seg best torsdag, da retten var på befaring til det lille røde huset på Nakholmen. Det gjorde ikke henne noe at advokater, dommer og presse tråkket inn på fritidseiendommen hennes.
– Nei, det gjør meg ingenting. Det er alltid godt å komme til hytta, sier Semb.
