Hvem har skylden for Oslos boligprisgalopp? Forsker gir både Raymond Johansen og utbyggerne litt rett.

Holder boligbyggerne igjen med vilje for å dempe prisene? Delvis riktig, sier ekspert på boligpriser.

Ønsker boligbyggerne virkelig å bygge flest mulig boliger? Eller holder de igjen for ikke å «ødelegge markedet» så prisene synker og de tjener mindre?

Byrådsleder Raymond Johansen (Ap) hevder det siste – og beskylder utbyggerne for bløff når de påstår at de vil senke boligprisene.

Ensjø – Oslos største utbyggingsområde, illustrerer poenget hans: Selv i toppårene ble det bare solgt rundt 800 boliger. I flere år lå tallet på drøyt 200 boliger.

Men utbyggerne har slått knallhardt tilbake og mener problemet er at det reguleres for lite.

Ikke prisnivået som gir profitt

Sølve Bærug, førsteamanuensis ved NMBU, er ekspert på prisdannelse i boligmarkedet. Han mener partene til dels snakker forbi hverandre. Og at begge sider har litt rett.

– Raymond har rett i at det kan se ut som utbyggerne bløffer når de sier de ønsker lavere priser, åpner han.

Og tilføyer:

– Men utbyggerne gjør ikke butikk på høye priser i seg selv.

Det som gir utbyggerne fortjeneste er differansen mellom kostnader ved å bygge, risikoen de tar – og prisen de får ved salg.

– Dermed kan de i prinsippet klare seg med lavere priser. Men da må tomteprisene, materialutgifter eller risikoen bli lavere, fastslår han, og sier seg enig med utbyggerne i at ingenting av dette er tilfellet i Oslo i dag.

– Risikoen i Oslo er stor, til tross for rekordhøye boligpriser. Faktisk er de høye prisene en risiko i seg selv, sier han og viser til at den som kjøper en ekstremt dyr tomt må ta risikoen for prisfall før salget er i boks og fortjenesten sikret.

Det kan i seg selv føre til at utbyggere retter blikket andre steder.

Obos kan ta ansvar

Bærug er også skeptisk til at antall boliger i «tomtebanken» får så stor oppmerksomhet. For er det for mange byggeklare tomter i samme område, kan de ikke utvikles samtidig. Han mener nemlig utbyggerne har rett i at de ikke kan bygge alt på en gang.

– Man må spre det i trinn for ikke å «kannibalisere» sitt eget prosjekt.

– Men er det ikke nettopp der Raymond Johansen mener utbyggerne bløffer? De kan bygge mer og senke prisene?

– Jo. Men de vil tape penger, sier Bærug, som mener en stor og rik aktør som Obos kunne bygget ut raskere. Selv om giganten ville fått mindre inntekt pr. solgte leilighet.

– De skal jo i hvert fall i navnet forsyne folk flest med overkommelige boliger. Men det ligger vel i sakens natur at også de vil tjene mest mulig penger.

Ingen løsning?

Betyr dette at håpet om å bremse boligprisene er ute? Hvis ikke et krakk skulle slå inn?

Ifølge Bærug er en løsning at kommunen legger til rette for utbygging i flere områder. Da kan det bygges samtidig flere steder og for ulike kjøpere uten at prisene presses ned i enkelte strøk.

– Mer boligbygging over tid fører til reduserte priser. Og det er vel alle interessert i, spør han. Før han gjentar:

– En eiendomsutvikler ønsker i utgangspunktet ikke lavere priser. Men de kan leve godt med det.

Konserndirektør i Obos, Daniel Siraj, mener han allerede tar ansvar og bygger ut raskt. Også uten forhåndssalg.

– I fjor startet vi 800 boliger uten tilstrekkelig forhåndssalg og tok risikoen, nettopp for å møte etterspørselen på lang sikt, sier han