25, 17, 14 eller 8 etasjer? Der står striden om nye Majorstuen stasjon.

Hensynet til et historisk byområde står mot målet om å bygge høyt og tett ved et av Oslos viktigste knutepunkt.

Majorstuen stasjon skal legges under bakken. På toppen vil Ruter bygge både i bredden og i høyden.

Men hvor høyt er høyt nok? Det er ikke Ruter, Plan- og bygningsetaten (PBE) og Byantikvaren enige om.

Da planene for området i vår ble lagt ut på offentlig høring, var det med tre svært ulike forslag:

• Ruter foreslo to hus på inntil 17 etasjer og to hus på inntil 14 etasjer.
• PBE foreslo ett hus på inntil 14 etasjer.
• Byantikvaren ønsker å sette grensen ved 8 etasjer.

Ville først ha 25 etasjer

For halvannet år siden, da planene først ble kjent, foreslo Ruter et høyhus på hele 25 etasjer. Allerede da var fagpersonene i PBE negative, og Ruter justerte forslaget sitt.

Men fortsatt vil Ruter ha flere enkeltbygninger over kommunens vanlige maksgrenser i sitt hovedforslag. Ove Skar, fagsjef for byutvikling i Ruter, viser til at dette er et svært sentralt knutepunkt i Oslo.

– Planforslaget bygger på prinsipp om knutepunktfortetting og kommunens blågrønne struktur. Den foreslåtte omreguleringen av Majorstuen vil halvere bilbruk i området sammenlignet med tilsvarende utbygging i Oslo, sier Skar.

Skar mener at Asplan, arkitektfirmaet bak planforslaget, har vist at høy arealutnyttelse lar seg forene med gode bykvaliteter.

– En bærekraftig byutvikling forutsetter en noe høyere arealutnyttelse inn mot knutepunktene, sier Skar.

Vil bevare Majorstuas sjel

Byantikvaren har lagt frem det mest restriktive forslaget.

– Vi ønsker en harmonisk overgang til byen rundt. Dette er et fortettingsområde, men vi er opptatt av at det skal skje på en god måte, sier byantikvar Janne Wilberg.

Hun påpeker at områdene rundt har høyder på fire-fem etasjer.

– Så vi har trykket til når vi går for maksimalt åtte etasjer. Det innebærer en dobling fra snitthøyden på Majorstuen, sier Wilberg.

Byantikvaren mener at den beste måten å utvikle området på, er å bygge videre på karakteren til byen rundt.

– Vi ønsker de største høydene inn mot midten av tomten og lengst unna Majorstuhuset. Det er viktig at det ikoniske huset ikke utkonkurreres av et høyhus tett inntil, sier hun også.

Riksantikvaren inn i striden

Langt på vei får Byantikvaren støtte fra Riksantikvaren i sitt syn, som «er svært kritisk til de foreslåtte høydene».

Det slo Riksantikvaren nylig fast i sin høringsuttalelse. De advarer kraftig mot «å plassere høyhus som markant endrer bylandskapet», og de mener at både 17 og 14 etasjer er over «de absolutte tålegrensene».

De argumenterer med at slike høyder vesentlig vil endre et historisk murgård-område av nasjonal betydning.

Støtter høy utnyttelse

Helt fra arbeidet med planene startet opp i 2014, har Plan- og bygningsetaten (PBE) vært tydelige om høydene: – Ikke høyere enn KPMG-huset, slo byplansjef Ellen de Vibe fast den gang.

Det frittstående høyhuset sto ferdig i 2001 og er suverent høyest i området med sine 62 meter. I PBEs anbefalte forslag foreslår de bare ett høyhus – på maks 55 meter (14 etasjer).

– Vi mener at det er tilstrekkelig for å markere Majorstuen som et knutepunkt, sier avdelingsdirektør Andreas Vraa Bermann i etaten.

De støtter samtidig prinsippet om at det bør bygges kraftigere her enn i området ellers, siden dette er et knutepunkt.

Bermann mener at mange av hensynene som Byantikvaren ønsket ivaretatt, også ligger inne i etatens forslag. De vil trekke høyhuset inn mot midten av området, vekk fra Majorstuhuset, og de ønsker relativt lave høyder mot nord.

– Det er av hensyn til den historiske bebyggelsen på andre siden av gaten, sier Bermann.

Alle vil ha stor, ny park

Felles for forslagene er et stort park- og grøntområde i vest, hvor Frognerelva skal graves frem i dagen. Ruter vil ha bebyggelse inne i grøntområdet, de andre sier nei.

Byantikvaren foreslår i tillegg at den gamle vognhallen i teglstein inne på dagens stasjonsområde, skal bevares i sin helhet.

– Den vil være det aller siste sporet på overflaten av sporveisvirksomhet, og den kan bli et viktig bidrag til området, sier byantikvar Wilberg.

Ruters forslag vil gi ca. 460 boliger, PBEs forslag vil gi ca. 345 boliger og Byantikvarens forslag 295 boliger. Men med sistnevntes forslag vil det også bli endel mindre arealer til næringsvirksomhet.

Politikerne avgjør

Høringsrunden ble nylig avsluttet. Nå skal forslagene knas videre, og deretter skal ett eller flere endelige forslag sendes over til byrådet og så bystyret for politisk behandling.

Da blir paradokset dette: Eiendommen eies av kommunen selv, gjennom Sporveien. Jo mer politikerne tillater bygget på tomten, jo mer blir den verd.

Dette er penger som i neste omgang kan brukes til å bygge ny stasjon på Majorstuen, som tidligere er anslått til å koste nesten 6 milliarder kroner og hvor finansieringsplanen ennå ikke er laget.