Osloby

Verneverdige boliger er mer verd enn andre

Trodde du at vernebestemmelser bare var til bry for huseiere? Tro om igjen. Verneverdige boliger er mer verd enn andre boliger, og prisene holder seg høyere over tid, er konklusjonen i en unik studie.

Mye har endret seg i Oslo siden dette bildet ble tatt i 1977. Men på Frogner ser mange av bygårdene ut som de alltid har gjort. Der er tettheten av verneverdige bygårder svært høy. Foto: Bjørn Fjørtoft, NTB Scanpix

  • Christian Sørgjerd

175.000 boligsalg i Oslo i tiårsperioden 2004–2013 er gjennomgått. Den nye studien er krystallklar i konklusjonen: Verneverdige boliger er mer verd enn andre, sammenliknbare boliger.

– Det kommer kanskje som en overraskelse både for politikere og mange andre, men vi har fått bekreftet det vi kjente til fra undersøkelser både i Sverige, Danmark og Storbritannia. Hovedfunnet vårt er at bevaringsstatus gir merverdi. Og jo strengere vern, desto større er priseffekten, forteller Morten Stige, den ene av forfatterne.

Studien han har utført sammen med Martin Austvoll Nome, er den første av sitt slag i Norge.

Les også

Slik havnet fiffen på Frogner

Les også

Vil rive på Dælenenga - stikk i strid med Byantikvarens ønske

Les også

Historiker: - Slik kunne Karl Johan ha sett ut

Stor prissprik

Hvis man sammenlikner prisene direkte, så er verneverdige boliger i snitt verd 17 prosent mer enn andre boliger. Men det skyldes blant annet beliggenhet og andre kvaliteter ved disse boligene.

Morten Stige. Foto: Ingar Storfjell

Når forfatterne justerer for disse systematiske forskjellene, finner de fortsatt et markant sprik i prisene.

Bevaringsverdige eneboliger er verd 7,4 prosent mer enn andre hus med tilsvarende beliggenhet og størrelse. Småhus er verd 5 prosent mer, mens leiligheter er verd 1,8 prosent mer.

Denne merverdien er aller størst i områder med en høy tetthet av beskyttede boliger. Og det meste av verdien er her knyttet til det verneverdige ved strøket, ikke den enkelte bolig i seg selv.

Selv om vern betyr at det er begrensninger i hva du kan gjøre med boligen du eier, så er det antagelig viktigere at heller ikke naboen kan gjøre særlig mye med boligen sin. Det gir deg en forutsigbarhet og sikrer verdiene i området, er ressonementet.

– For den enkelte boligeier er verdien av dette større enn kostnaden, sier Stige.

Den andre årsaken til at det er en prisforskjell, mener forfatterne er at folk setter pris på gamle boliger i seg selv. I strøk med få bevaringsverdige boliger er dette det vesentlige.

– Det ligger en ekstraverdi i det unike, i håndverket og materialene i gamle hus, sier Stige.

Les også

Slik blir fremtidens Oslo og Akershus

Les også

Vippetangen kan få helårs badeanlegg eller akvarium

Les også

Majonesfabrikken skal fylles med boliger

Påvirker andre boliger også

Forfatterne finner også en stor «smitteeffekt». Høy tetthet av bevaringsverdige eiendommer i strøk bidrar til å trekke opp prisen på andre boliger der.

– For å ta et eksempel: Det mest verdifulle ved å bo på Frogner er at du er på Frogner, ikke nødvendigvis hvilket bygg du bor i. Når mye er vernet, gir det forutsigbarhet og sikrer at kvalitetene ved strøket bevares for ettertiden, sier Stige.

(Artikkelen fortsetter under bildene).

Oscars gate på Frogner: Her ligger de verneverdige bygårdene tett. Det samlede miljøet i område bidrar dermed til en høyere pris, ikke at den enkelte bygård har vernestatus. Foto: Byantikvaren

Brochmanns gate på Bjølsen: Bevaringsverdig bygg. Leilighet solgt 4 prosent høyere enn prisene i området skulle tilsi. Foto: Byantikvaren

Fossveien på Grünerløkka: Bygården er ikke verneverdig, men ligger i et område hvor mange andre er. Den nyter dermed godt av en «smitteeffekt» på boligprisene, viser den nye studien. Foto: Byantikvaren

Bergensgata på Bjølsen: Bevaringsverdig bygård. Leilighet solgt 8 prosent høyere enn prisene i området skulle tilsi. Foto: Byantikvaren

Hafslundveien på Frøen: Villaen er regulert til bevaring. Eneboliger med vernestatus går i snitt 7,4 prosent høyere enn tilsvarende eiendommer uten bevaringsstatus. Foto: Byantikvaren

Bergensgata på Bjølsen: Leilighet solgt 10 prosent høyere enn prisene i området skulle tilsi. Foto: Byantikvaren

Slik ble studien til

I 2013 ba bystyrets kontrollkomité om en gjennomgang av hvordan Byantikvarens «gul liste» egentlig fungerte. Hvordan er saksbehandling, og hvilke konsekvenser får det at en føres opp bolig der?

Kommunerevisjonens rapport kom året etter. I arbeidet med den hadde de blant annet hentet inn opplysningene om de 175.000 boligsalgene, som forfatterne av den nye studien har basert seg på.

Selv om Morten Stige til daglig arbeider hos Byantikvaren, er han ikke redd for at studien skal oppfattes som partisk.

– Min medforfatter arbeider i Kommunerevisjonen og har stått for tallknusingen. I tillegg har den gjennomgått en såkalt vitenskapelig fagfellevurdering, sier Stige.

Funnene deres presenteres i Fortidsminneforeningens årbok for 2016.

Les også

Her vil utbygger ha høyhus på 17. etasjer

Les også

Nå blir det dyrere å parkere i sykkelfeltet - hvis du blir tatt

Les også

Ap og Høyre i Oslo gikk sammen om riving av Y-blokka

Ikke mulig å måle prisvekst

Fordi det ikke finnes godt nok datagrunnlag samlet for eiendomssalg i tidligere tiår, er det ikke mulig å måle om verneverdige boliger også kan ha hatt en større prisvekst enn andre boliger.

Men Morten Stige antar at det kan være tilfellet.

– Vi skulle gjerne hatt tilgang til tall helt tilbake til liberaliseringen av boligmarkedet på 80-tallet, men de tallene finnes dessverre ikke. Dermed har vi ikke hatt mulighet til å følge prisutviklingen over et lengre tidsrom, sier han.

Ikke mulig å måle prisvekst

Fordi det ikke finnes godt nok datagrunnlag samlet for eiendomssalg i tidligere tiår, er det ikke mulig å måle om verneverdige boliger også kan ha hatt en større prisvekst enn andre boliger.

Men Morten Stige antar at det kan være tilfellet.

– Vi skulle gjerne hatt tilgang til tall helt tilbake til liberaliseringen av boligmarkedet på 80-tallet, men de tallene finnes dessverre ikke. Dermed har vi ikke hatt mulighet til å følge prisutviklingen over et lengre tidsrom, sier han.

  1. Les også

    Trange leiligheter var svaret på 1800-tallets boligmangel

  2. Les også

    Caltexløkka - navnet som ikke ville dø

  3. Les også

    Dette huset på Ekeberg revolusjonerte boligbyggingen

Les mer om

  1. Byutvikling
  2. Oslo
  3. Bolig

Relevante artikler

  1. KULTUR

    Det gir økonomisk gevinst å ha en bolig med vernestatus

  2. OSLOBY

    Fant denne gamle fiskebutikken og 98 andre kulturminner i Hovinbyen: – Må ikke gjemmes bort blant høye bygninger

  3. A-MAGASINET

    Eiendomskongen Olav Thon: - Jeg kunne klart meg fint som minstepensjonist

  4. OSLOBY

    Så høyt har det nye Munchmuseet blitt på tre uker

  5. OSLOBY

    Politiet måtte be siste-liten-handlere roe seg ned

  6. OSLOBY

    Aftenpostens nyttårskonsert med KORK og toppsolister