Osloby

Hvor mye må du betale i eiendomsskatt for din bolig?

Vi forklarer i 6 punkter hvordan skatten vil slå ut for din bolig – og hvorfor det ofte kan være sprik mellom hva Skatteetaten tror boligen er verdt og hvor mye den egentlig er verdt.

2408eiendomsskatt4-gGGn7ckamQ.jpg

  • Karen Tjernshaugen
    Nyhetssjef

Innføring av eiendomsskatt seiler opp til å bli det aller mest brennbare temaet før lokalvalget i Oslo 14. september.

De siste dagene har det stormet mellom Høyre og Arbeiderpartiet om hva som er den beste måten å regne ut hvordan en slik ny skatt vil merkes for byens befolkning.

Dette er litt komplisert, men heng med: når du har lest saken forstår du antakeligvis mer om hvordan eiendomsskatten faktisk vil slå ut.

1. Skatteetatens tall ligger til grunn

Ved innføring av eiendomsskatt i Oslo har Ap og de andre partiene på venstresiden sagt at de vil legge Skatteetatens boligverdi til grunn. For å finne boligverdien, kan du ta utgangspunkt i ligningsverdien du finner i selvangivelsen og gange denne med fire.

Dette er en modell som er beskrevet i Eiendomsskatteloven. Den brukes allerede blant annet i Høyre-styrte Bergen.

– Skatteetaten fastsetter boligverdi som et anslag på boligens markedsverdi, beregnet ut fra boligens areal, byggeår, boligtype, beliggenhet og opplysninger om omsatte boliger i kommunen, sier kommunikasjonsrådgiver Ole Ekhaugen i Skatteeaten.

Boligverdien er likevel ikke identisk med markedsverdien, siden den er basert på en skjematisk formel.

2. Slik regner du

For å finne ut hvor mye du ville betalt i eiendomsskatt med Aps skatteopplegg, kan du følge denne oppskriften:

  • Ta utgangspunkt ligningsverdien på boligen din fra selvangivelsen din. Denne ganges med fire. Svaret du får, kalles boligverdi. Dette er hva Skatteetaten anslår at boligen din er verdt.
  • Summen du får ganges med 0,8.
  • Trekk nå fra bunnfradraget på fire millioner kroner.
  • Summen du får ganges med 0,003.
    Tallet du ender opp med om du tar utgangspunkt i skatteoppgjøret fra i fjor, er eiendomsskatt du ville betalt i 2015 med Aps modell. Om du bruker tallet fra årets selvangivelse, finner du hva eiendomsskatten ville ha blitt satt til neste år.

Dagens Næringsliv har laget en kalkulator der du selv kan regne ut eiendomsskatten med utgangspunkt i ligningsverdien med Aps modell.

Her er noen eksempler:

  • Boliger med en boligverdi på under 5 millioner kroner vil slippe unna eiendomsskatt.
  • Boliger med en boligverdi på 6 millioner kroner får en skatt på 2400 kroner i året.
  • Boliger med en boligverdi på 7 millioner kroner får en skatt på 4800 kroner i året.
  • Boliger med en boligverdi på 10 millioner kroner får en skatt på 12.000 kroner i året.

3. Derfor er ikke boligverdi = markedsverdi

Boligverdi (ligningsverdi X fire) er altså Skatteetatens estimerte markedsverdi for din bolig, beregnet ut fra SSBs kvadratmeterpriser i din bydel.

Men i noen tilfeller kan det være svært store sprik mellom den fastsatte boligverdien og det som er den reelle markedsverdien på din bolig. Spesielt gjelder det for eneboliger.

BI-professor Ole Gjems-Onstad er kritisk til eiendomsskatt blant annet fordi den rammer vilkårlig. Jon Hauge (arkivbilde)

– Beregningen av ligningsverdien er veldig grov. Den tar ikke hensyn til tomtens størrelse eller kvaliteten på boligen. Om du for eksempel har hus på Bygdøy, spiller det ingen rolle for ligningsverdien om du har strandtomt eller ikke. Dette kan gi veldig store utslag, sier professor Ole Gjems-Onstad ved Handelshøyskolen BI.– Ligningsverdiene er egentlig veldig urettferdige, mener han.

Et godt eksempel på at det kan være store avvik mellom dette er boligen på Ammerud som Høyre selv brukte som eksempel i denne saken.

4. Prisveksten fjerner ikke spriket

Noe av krangelen mellom Ap og Høyre de siste dagene er om man kan bruke markedsprisen på boligen din for å regne ut eiendomsskatten, slik Høyre har gjort i sine regneeksempler.

– Å regne med faktisk markedsverdi for å si hvordan eiendomsskatten vil bli for enkeltboliger frem i tid, blir feil. Du treffer mye bedre med å ta utgangspunkt i dagens ligningsverdi for boligen og oppdatere den med den gjennomsnittlige prisveksten, mener professor Jarle Møen ved Norges Handelshøyskole (NHH).

Om det er et stort sprik i dag mellom Skatteetatens boligverdi på din bolig og den egentlige markedsverdien, vil ikke dette spriket fjernes av den årlige oppjusteringen av ligningsverdien.

Årsakene til spriket, altså Skatteetatens modell for å regne ut verdien, ligger fast.

– Skatteetatens beregning av boligverdi som et anslag på en boligs markedsverdi, ble laget for å beregne formuesskatt. Siden 2014 kan kommuner som ønsker det også benytte boligverdi til å beregne kommunal eiendomsskatt, sier Ole Ekhagen i Skatteetaten.

Dagens modell ble innført i 2010. Den hadde som mål å gi mer korrekte ligningsverdier for boliger enn tidligere.

– Selv om inntrykket er at Skatteetaten treffer anstendig godt med sine ligningsverdier, kan det være betydelige avvik i mange enkelttilfeller, sier professor Jarle Møen.

Han mener ligningsverdier er det beste utgangspunktet kommunene kan bruke når de innfører eiendomsskatt, i stedet for å gjennomføre en kostbar taksering av alle hus.

Les også saken som startet bråket om eiendomsskatten i Oslo:

Les også

Høyre skulle skremme med eiendomsskatt - firedoblet den riktige summen

5. Slik blir ligningsverdien i fremtiden

Ap har sagt at del vil innføre eiendomsskatt fra 2016 med en sats på 2 promille, som trappes opp til 3 promille fra 2017.

For å finne ut hva du vil betale i eiendomsskatt i 2017, kan du fortsatt ta utgangspunkt i ligningsverdien din.

Raymond Johansen (Ap) vil innføre eiendomsskatt for å finansiere blant annet eldreomsorg og flere barnehageplasser. Høyres byrådsleder Stian Berger Røsland (t.h.) mener Oslo ikke trenger pengene. Ørn E. Borgen

Ligningsverdien for boliger i Oslo justeres hvert år opp med et snitt av hva boligprisveksten har vært i din bydel for din type bolig. Om det skulle bli et boligkrakk, vil ligningsverdiene gå ned. Hvor mye akkurat din bolig egentlig har økt i verdi eller er takstert til, er ikke relevant.

  • I 2014 var veksten i boligprisene i Oslo i snitt 8,75 prosent, ifølge tall fra bransjeforeningen Eiendom Norge.
  • Hittil i 2015 (første syv måneder) har boligprisene i Oslo steget med 8,36 prosent allerede, ifølge samme tall.
    – Det eneste som er sikkert, er at ligningsverdiene vil stige. Det gjør at bunnfradraget på 4 millioner kroner som Ap har lagt opp til, vil bli mindre og mindre verdt, sier professor Gjems-Onstad.

Med siste tilgjengelige ligningstall har Ap regnet ut at nesten 80 prosent av boligeierne i Oslo slipper helt unna eiendomsskatten. Men med økende boligpriser og ligningstall vil flere måtte betale.

– Spesielt de som har boliger som ligger nær grensen for bunnfradraget, kan oppleve veldig store økninger i eiendomsskatten når boligen øker i verdi, sier Gjems-Onstad.

  • Ligningstallet du skal ta utgangspunkt i for å finne ut hva du vil måtte betale i eiendomsskatt i 2016, vil altså være ligningstallet i siste selvangivelse ganget med 1,0875 (prisøkningen på 8,75 prosent i 2014).
  • Så kan du gange dette igjen med 1,0836 (prisvekst på 8,36 prosent hittil i 2015) for å finne grunnlaget for hva du vil måtte betale i eiendomsskatt i 2017. Da antar vi at boligprisene ikke kommer til å stige mer i år.
    Om du tar dette tallet og mater det inn i eiendomsskattekalkulatoren, får du ca eiendomsskatt du vil måtte betale i 2017 med Aps modell.

Les også Aftenpostens leder om skattedebatten:

Les også

Aftenposten mener: Uredelig om eiendomsskatt fra Oslo Høyre

6. Dette mener partiene

Frp , Høyre , Venstre, KrF er imot eiendomsskatt i Oslo.

Ap vilha et bunnfradrag på 4 millioner kroner, med skatt på 3 promille av verdien. Det vil gi kommunen ca. 300 millioner kroner årlig. I tillegg vil Ap hente inn 700 mill. i skatt på næringseiendom.

Aps byrådslederkandidat Raymond Johansen har sagt til Aftenposten at det ikke er aktuelt for ham å kompromisse og gå med på et lavere bunnfradrag enn 4 millioner kroner eller høyere sats enn 3 promille i denne perioden.

Rødt vil ha samme bunnfradrag som Ap, sier ingenting om skattesatsen i programmet.

SV vil ha et bunnfradrag på 3 millioner, ønsker over tid å øke skattesatsen.

MDG vil ha et bunnfradrag på 3 millioner, sier ingenting om skattesatsen i programmet. Boliger på Byantikvarens «gule liste» skal slippe helt.

Les også hvordan Oslo Høyre svarer på Aftenpostens leder:

Les også

«Enten har Aftenposten slukt Aps retorikk rått, eller så har avisen selv ikke forstått hvordan begrepene henger sammen»


Kilder: Skatteetaten, SSBs boligprisstatistikk, professor Ole Gjems-Onstad (BI) og professor Jarle Møen (NHH).

Regnestykket i punkt 4 vil ikke være helt nøyaktig, siden det tar utgangspunkt i gjennomsnittlig prisvekst for hele Oslo, ikke prisveksten i den enkelte bydel, for den enkelte boligtype og for boligens alder. Det gir likevel en god pekepinn på hva du vil få i eiendomsskatt i 2017. SSBs offisielle tall er ikke offentlig tilgjengelige på kommune— og bydelnivå, derfor har vi i stedet benyttet tallene fra Eiendom Norge.

Interessert i saker om politikk? Følg oss på Facebookog Twitter, og hør vår podcast her.

  1. Les også

    Kraftig økning i eiendomsskatten etter at Solberg og Jensen tok over

  2. Les også

    Hytteskatten brer om seg i fjell og skjærgård

  3. Les også

    I disse ti kommunene betaler du aller mest eiendomsskatt

Les mer om

  1. Eiendomsskatt
  2. Kommunevalg 2015

Relevante artikler

  1. OSLOBY

    Lurer du på om du skal betale eiendomsskatt neste år?

  2. OSLOBY

    Oslo-byrådet håver inn på eiendomsskatt neste år: Økte boligpriser gir deg høyere regninger

  3. OSLOBY

    48 like rekkehus har alle fått forskjellig skatt

  4. OSLOBY

    Slik kan du sjekke hva naboen betaler i eiendomsskatt

  5. OSLOBY

    Nysgjerrig? Sjekk hva svigermor må betale i eiendomsskatt her.

  6. OSLOBY

    Budkrig-boliger får lav eiendomsskatt