Boligmarkedet flater aldri ut. Det er rett og slett umulig. | Dag Einar Sommervoll
Vi vil at prisene skal flate ut, ikke falle dramatisk. Det er dessverre for mye å ønske seg.
Vi trenger alle et tak over hodet, og i Norge betyr det at vi alle vil eie egen bolig. Derfor er det et paradoks at boligprisene varierer mye over tid.
Mye spalteplass har blitt brukt på at boligmarkedet skaper ulikheter og at folk låner seg til fant.
Nye regler for boliglån har søkt å bremse prisutviklingen. Nå ser det ut som den kuren virker. Prisene faller og med det fødes engstelsen for at kuren er for effektiv og at prisene faller for mye. Vi ønsker jo at prisene skal flate ut, ikke at de skal falle dramatisk. Dessverre er det for mye å ønske seg. La oss forsøke å forstå hvorfor.
Stadig flere bor alene. Likevel bygges det ikke for at folk skal gjøre det.
Dette påvirker prisene
Noe av det som gjør boligprisutvikling så vanskelig å forstå er at det er så mange faktorer som påvirker prisene. Hvis vi ser på tilfellet Oslo, er befolkningsvekst, arealknapphet og lave renter gode forklaringer på stigende boligpriser.
Og videre, bak dette populære trippelet av forklaringer har vi et helt tog med andre; fallende antall personer pr. husholdning, lav arbeidsløshet og så videre.
Tenk på en Kardemomme by
I dag har den eventyrlige boligprisstigningen i Oslo stoppet opp, og for å forstå hva som mest sannsynlig er årsaken, skal vi gjøre et tankeeksperiment. Glem Oslo og tenk på en Kardemomme by.
I denne Kardemommebyen er alt likt fra dag til dag og fra år til år. Det er ingen befolkningsvekst. Alle tjener det samme. Alle hus er like. Ingen del av byen er bedre å bo i enn en annen. Folk kjøper og selger hus, og banker låner ut penger. Hva så med boligprisene?
Sjeføkonom: Boligprisene i Oslo kan falle 20 prosent
Tenk deg at du bor i denne byen. Hvor mye vil du betale for en bolig? Vel, det kommer an på hvor mye du verdsetter det å bo kontra biff og rulleski. I Kardemommebyen er selvsagt denne verdsettingen lik og konstant for alle.
Så det eneste du nå trenger å vite, er hvor mye du kan selge boligen din for senere. Er den prisen høy, er du villig til å betale mer for din bolig i dag. Du har med andre ord et konsummotiv og et investeringsmotiv. Lager vi en matematisk simuleringsmodell for denne kardemommebyen, kan boligprisen over tid se ut som figuren øverst.
Investeringsbølger
Boligprisene svinger om en likevektspris som svarer til det vi kunne tenke oss å betale hvis vi ser bort i fra tap eller gevinst ved et fremtidig salg av boligen. Boligmarkedet viser det vi kaller investeringsbølger.
I et stigende marked driver investeringsmotivet prisene opp. Ingenting vokser inn i himmelen, så også i denne Kardemommebyen må prisstigningen stoppe. Her er ordet «stoppe» valgt med omhu. Vi kan lett forledes til å si «flate ut», men det blir galt. Når prisene viser tegn til å flate ut, faller investeringsmotivet vekk, og vi står igjen med bare ønsket om å bo. Da faller prisene.
Relevant for Oslo?
Vi bør alltid være litt forsiktige hvis vi ønsker å gå fra en enkel modell til et komplisert boligmarked som Oslo. Dersom vi skal driste oss til det, er det interessant å se på hva slike modeller forteller oss når markedet snur slik som nå. En litt mer raffinert «investeringsbølge»-modell, hvor vi både har leiligheter og eneboliger, har to interessante egenskaper:
- A. Boligprisene stiger mest for leiligheter, og prisene stopper opp (og snur) først i dette markedet.
- B. Prisene for eneboliger snur først når prisfallet på leilighetene merkes for dem som selger leiligheter for å kjøpe enebolig.
Stadig flere boliger gir kjøpers marked
«Samling i bånn»
Årsaken til at leilighetsprisene stiger mest, er at prisene har steget raskere enn lønningene. Det betyr at vi får «samling i bånn». Flere og flere konkurrerer om leilighetene, og det gjør dem relativt dyrere. Til slutt blir også leilighetene for dyre og prisveksten må stoppe opp.
Prisene for leiligheter i Oslo har allerede snudd, så dette passer med modellen. Mer interessant er B. Dette er hva vi kan kalle en Titanic-egenskap. Skipet vil synke. Vannet fosser inn, men det tar tid før det merkes på eneboligmarkedet. Hvor lang tid?
Her er modellene til liten hjelp. Det handler dels om hvor fort vi oppdaterer vårt syn på boligmarkedet, hvor mye mindre vi får for leiligheten og rekkehuset, og hvordan sikkerheten på bankenes totale boliglånsportfolio påvirkes av prisfallet på de mindre boligene.
Færre eneboliger
Det første som skjer, er at det selges færre eneboliger. Kjøperne sitter på gjerdet, og selgerne er ikke villig til å senke prisen. Dette er et spill selgerne ikke kan vinne. Ikke alle har råd til å vente. Og prisene faller.
Akkurat nå ønsker nok boligselgere, eiendomsmeglere og banknæringen at noen av de prisdriverne Kardemomme by ikke har, men som Oslo og Norge har, igjen skal få fart på boligmarkedet. Vi får se. Én ting er sikkert. Det er lenge til jul også i boligmarkedet.
