Derfor kjøles boligmarkedet ned nå | Andreas Benedictow

Et omslag i forventningene fra sterk prisvekst til prisfall, kan forsterke omslaget i boligmarkedet.

I Norge har det vært en kraftig vekst i boligprisene gjennom de siste 25 årene. Bare siden toppen før finanskrisen i 2008 har nominelle boligpriser økt med nærmere 70 prosent, og i Oslo med hele 100 prosent.

I Oslo akselererte dessuten prisveksten, og fra desember 2015 til april 2017 økte boligprisene med hele 30 prosent.

Nå ser vi imidlertid klare tegn til avmatting de fleste steder. I mai falt boligprisene med 1,1 prosent fra måneden før for landet som helhet, og med 1,4 prosent i Oslo. Nyboligsalget faller og beholdningen av usolgte boliger øker. Stavanger er et unntak, der prisen i år er på vei oppover igjen etter en klar korreksjon som følge av nedgangstidene i oljebransjen. Et annet unntak er Kristiansand, der boligprisene knapt har økt de siste 6–7 årene.

To motpoler: Oslo og Kristiansand

For å forstå prisutviklingen i boligmarkedet må en studere tilbud og etterspørsel etter boliger. En viktig årsak til at boligprisene har steget så mye i Oslo er at boligbyggingen ikke har holdt følge med befolkningsveksten. Dette illustreres godt ved å sammenligne med Kristiansand, der boligbyggingen i stor grad ble tilpasset økningen i innbyggertallet.

I 2004 fikk EU ti nye medlemsland fra Øst-Europa, som dermed fikk tilgang også til det norske arbeidsmarkedet. Relativt gode konjunkturer bidro også til at Norge ganske snart fikk en stor økning i arbeidsinnvandringen. Befolkningsveksten mer enn doblet seg, til rundt 60 000 årlig i Norge som helhet, drøye 12 000 i Oslo og rundt 1400 i Kristiansand.

En enkel tommelfingerregel er at gjennomsnittshusholdningen består av ca. to personer. Det betyr at vi noe forenklet trenger én ny bolig for annenhver person befolkningen øker med.

Figurene viser boligbygging og befolkningsvekst i henholdsvis Oslo og Kristiansand. Aksen for boligbygging er blåst opp med en faktor på to, slik at de to kurvene ligger oppå hverandre når tilbudet av nye boliger matcher befolkningsveksten.

Den ene figuren viser at det i Oslo var et rimelig samsvar mellom boligbygging og befolkningsvekst fra tidlig på 1990-tallet, men at boligbyggingen ikke klarte å holde tritt med befolkningsveksten fra midten av 2000-tallet, da særlig arbeidsinnvandringen fra våre nye EU-venner i øst økte kraftig.

I Kristiansand derimot, ser vi at boligbyggingen i stor grad akkommoderte befolkningsveksten gjennom hele perioden. En viktig grunn til dette er at de lokale myndighetene i langt større grad maktet å omregulere tomter til boligbygging. Dermed uteble også den etter hvert eksplosive prisveksten i Oslo.

Bedre råd, gunstig beskatning og lave renter

Det er selvsagt flere årsaker til boligprisoppgangen enn boligbygging og demografi. En lang periode med høy realinntektsvekst har gjort mange i stand til å by opp boligprisene. Stadig flere har dessuten kjøpt sekundærbolig, mange trolig med håp om en prisgevinst.

Relativt gunstig beskatning av bolig er en annen viktig årsak. Og, ikke minst, har Norges Bank satt ned styringsrenten til svært lave nivåer i kjølvannet av oljenedturen, blant annet for å svekke kronen av hensyn til eksportnæringene. De lave rentene har imidlertid også ført til svært lave lånekostnader for husholdningene, og således bidratt til å øke etterspørselen etter boliger.

Etter hvert har vi også sett tegn til selvforsterkende mekanismer: Boligkjøp basert på forventninger om ytterligere prisoppgang har trolig bidratt til bobletendenser, spesielt i Oslo.

Derfor roer det seg

Det er også flere grunner til at boligmarkedet nå roer seg: Som figuren for Oslo viser har markedet etter hvert respondert på høye boligpriser med å øke boligbyggingen også der.

Dessuten avtar befolkningsveksten, blant annet som følge av relativt bedre tider i flere av landene arbeidsinnvandrerne har kommet fra, som Polen, Baltikum og Sverige.

Dermed er tilbud og etterspørsel bedre balansert. Boligprisveksten i Oslo gjennom 2016 og inn i 2017 var uansett ikke opprettholdbar.

Lånerestriksjoner har virket

En viktig utløsende årsak til at det snudde akkurat nå er trolig den nye boliglånsforskriften som ble innført i år. Den krever blant annet at lån ikke kan overstige fem ganger brutto inntekt.

Blant dem som kjøpte bolig i Oslo i 2014 var nær 25 prosent over denne grensen, to år senere trolig enda flere. Mange av disse boliglånene ville dermed ikke blitt innvilget etter dagens regler. I tillegg kommer det nye særkravet for Oslo om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, samt at bankene nå kun kan gjøre unntak for 8 prosent av låntagerne mot tidligere 10 prosent.

Etter en lang periode med sterk prisvekst er det sannsynlig at investorer ønsker å realisere gevinst. Et omslag i markedets forventninger fra sterk prisvekst til prisfall, kan ramme etterspørselen etter bolig, så vel som husholdningenes forbruk og nye boliginvesteringer.

Dermed kan en nedtur både forsterkes og smitte over på realøkonomien i videre forstand, på samme måte som oppturen.