Viten

Hva bestemmer boligprisene på lang sikt?

Å bygge nye boliger som byspredning kan øke boligprisene mer enn om de bygges sentralt.

Skjer boligbyggingen som byspredning, kan prisforskjellen mellom boliger i randsonen og sentrum faktisk øke, mens det å bygge innenfor byggesonen i liten grad endrer prisstrukturen i byområdet, skriver artikkelforfatteren. Lise Åserud/ NTB scanpix

  • Rolf Barlindhaug, forsker, By- og regionforskningsinstituttet NIBR, OsloMet - storbyuniversitetet
Viten er Aftenpostens satsing på forskning og vitenskap, der forskere og fagfolk fra hele landet bidrar med artikler.

Boligprisene i Norge er nå 3,5 ganger så høye i realverdi enn for 25 år siden, i Oslo inkludert Bærum mer enn fem ganger så høye. Ikke bare har prisstigningen vært høy, men også prisforskjellen mellom Oslo og resten av landet har økt betydelig. Kostnadene ved å bygge boliger med dagens krav har økt og befolkningen bor i større grad i byer.

Det er mange faktorer som på kort sikt driver boligprisene opp eller ned rundt en mer stabil langsiktig trend, men det vises sjelden til hvilke forhold som bestemmer boligprisnivået på lang sikt.

Prisene klarerer markedet som en respons på endringer i etterspørsels- eller tilbudsforhold. I de fleste andre markeder vil en positiv endring i etterspørselen raskt utløse økt produksjon, og prisene vil være relatert til fremstillingskostnadene.

Rolf Barlindhaug er forsker ved By- og regionforskningsinstituttet NIBR, Høgskolen i Oslo og Akershus. BENJAMIN A. WARD

Tar lang tid å bygge

Når det gjelder boliger, tar det lang tid å bygge dem, og den årlige nyproduksjonen utgjør bare en liten del av den totale boligmassen. For de fleste som allerede bor, vil ikke en endring i fundamentale faktorer som rente og inntekt utløse ny tilpasning i boligmarkedet gjennom flytting.

Slike endringer vil likevel raskt øke prisen på boliger som omsettes. Disse omsetningsprisene gir samtidig utbyggere signaler om hva nye boliger kan selges for. Økte salgspriser på nye boliger gir flere lønnsomme prosjekter og økt boligbygging.


I lokale boligmarkeder der areal til bygging av nye boliger ikke er en begrensning, vil boligprisen på lang sikt bestemmes av byggekostnadene og en pris for tomtearealet som avspeiler avkastningen av hva dette arealet alternativt kan brukes til. Økt etterspørsel, enten det skyldes økonomi eller befolkningsvekst, medfører nybygging helt til gapet mellom salgspriser og fremstillingskostnader lukkes.


Noen byer vokser innenfra og ut

I områder som vokser og har knapphet på areal, fungerer ikke boligmarkedet på samme måten. Noen byer vokser gjennom byspredning, mens andre vokser innenfra og ut, der områder som tidligere ble brukt til andre formål enn bolig, transformeres til boligprosjekter med høy utnyttelse.

Les også

Norske boliger er ikke så dyre som mange tror

Teorier for prisdannelse i urbane områder sier at prisforskjellen mellom de mest sentrale boligene og boliger lokalisert lenger fra sentrum i byområdet bestemmes av reisekostnadene forbundet med å forflytte seg til byens sentrale område.

Prisene ytterst i byområdet bestemmes på samme måte som i et lokalt boligmarked uten arealmangel. Sammenlignet med prisene i randsonen, får prisene sentralt i en by et pristillegg som tilsvarer nåverdien av alle fremtidige reisekostnader fra randsonen og inn til byens sentrale område. Jo større utstrekning byen har, jo større blir pristillegget. De som bor sentralt i en by betaler dette tillegget for å slippe reisekostnader.

Les også

SSB-spådom: Boligprisene i 2020 vil være på samme nivå som i 2016

Fordelen med å bo sentralt kan bli mindre

Prisdannelsen er ikke styrt av kommunegrenser, men av grensene for et felles bolig- og arbeidsmarked. Pristillegget påvirkes både av hva transporten koster og hvor lang tid transporten tar. Dermed vil for eksempel rask kollektivtransport som en erstatning for biler i kø, kunne dempe de sentrale prisene. Fordelen med å bo sentralt og slippe reisen inn til byen blir mindre.


Hva slags effekt har nybygging av boliger på boligprisene i et urbant boligmarked som får en etterspørselsøkning, for eksempel gjennom økt interesse for å bo i byen?


Å bygge i randsonene kan øke prisene

I motsetning til et lokalt boligmarked uten tomtemangel, vil en løsning med å bygge boliger i randsonen gi byspredning, og ifølge teorien om at reisekostnadene bestemmer pristillegget, permanent øke prisene på de eksisterende boligene i hele byområdet.

Les også

Den kraftige befolkningsveksten i Oslo har stanset opp

Ved å fortette innenfor eksisterende byggesone, kan en få plass til nye innbyggere uten at randsonen flyttes utover. De nye sentralt bygde boligene oppnår høye salgspriser, bestemt av prisstrukturen i bruktboligmarkedet. Nybygging gir i dette tilfellet flere boliger for nye innbyggere, men påvirker ikke prisstrukturen i det urbane markedet på lengre sikt.

Prisforskjeller

Ifølge modellen som er beskrevet her, vil derfor ikke økt boligbygging som følge av at flere ønsker å bo i byen føre til lavere boligpriser. Skjer boligbyggingen som byspredning, kan prisforskjellen mellom boliger i randsonen og sentrum faktisk øke, mens det å bygge innenfor byggesonen i liten grad endrer prisstrukturen i byområdet.

Men begge utbyggingsformene gir boliger for nye innbyggere.

Kilde: Barlindhaug, Rolf (2012): Urbane boligmarkeder. Nordahl, Berit Irene (Red.), Boligmarked og boligpolitikk.

Følg Aftenposten Viten på Facebook og Twitter!

Les mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Boligmarkedet
  3. Oslo
  4. Bolig
  5. Transport
  6. Befolkningsvekst
  7. Kollektivtransport

Boligmarkedet

  1. DEBATT

    Kjøper du mer eller mindre nå som boligene er blitt billigere?

  2. VITEN

    Boligmarkedet flater aldri ut. Det er rett og slett umulig.

  3. KOMMENTAR

    «Syv millioner av fellesskapets penger er brukt på en tjeneste som gir deg gale priser på matvarer du ikke vil ha».

  4. ØKONOMI

    Denne helgen er en av årets største visningshelger med over 2100 boligvisninger bare i Oslo.

  5. DEBATT

    Den viktigste oppgaven er å regulere nok boliger