Viten

Heldige Halvorsens bolighistorie - slik ble 100.000 til millioner

Slik kan en norsk families boligreise forklare markedet i dag.

  • Kjell Senneset, seniorøkonom i Prognosesenteret as
Viten er Aftenpostens satsing på forskning og vitenskap, der forskere og fagfolk fra hele landet bidrar med artikler.

I 1980 kjøpte familien Halvorsen seg sin første bolig, i en av de større byene på Østlandet. Treromsleiligheten i en tomannsbolig kostet 100.000 kroner. Selv for 37 år siden var dette veldig billig, langt under vanlig markedspris. Men fordi dette var en borettslagsbolig, var den prisregulert.

Som alle andre borettslagsboliger den gangen. Men bare noen få år senere ble prisreguleringen opphevet.

Heldiggrisene Halvorsen eide dermed en bolig som de kanskje kunne selge for en halv million. Nærmest over natten hadde myndighetene økt formuen deres med mange hundre tusen kroner. Den samme gaven hadde tusenvis av andre eiere av prisregulerte borettslagsboliger fått.

Med massevis av egenkapital i ryggen var tiden inne til å klatre på boligkarrierestigen.

Seniorøkonom Kjell Senneset har i en årrekke fulgt boligmarkedet, og spesielt byggebransjen, tett.

Familien Halvorsen så seg ut en flunkende nye terrasseleilighet, til 850.000 kroner. De løp og kjøpte, temmelig sikre på at salget av gammelboligen ville sørge for mer enn nok egenkapital. Og det stemte. Den gikk for 550.000.

1985: Boligetterspørselen går helt av skaftet

Vi skriver nå 1985. Dereguleringen av kredittmarkedet er i full gang, og bidrar til en høykonjunktur det knapt har vært maken til hverken før eller siden. Sammen med en masse fremtidsoptimister sørger en horde med nyrike borettslagsfamilier for at boligetterspørselen går helt av skaftet. I bankene sto dørene på vidt gap.

Her var det markedsandeler som gjaldt. Men i kjølvannet lurte fallende oljepriser, slitne statsfinanser og en urovekkende økning i banktapene.

Det gikk bra en stund – til et lite stykke ut i 1988.

Da hadde boligprisene mange steder steget nesten like mye som i Oslo i 2016 – i hvert av årene 1985,1986 og 1987.

Artikkelforfatter Kjell Senneset kjøpte sin første familieleilighet i denne tomannsboligen i 1979. Han legger ikke skjul på at eksempelet familien Halvorsen ligger tett opp til egne erfaringer.

Så sprakk det - prisene falt som en stein

Men i 1988 sprakk det. Næringslivet og mange husholdninger fikk etter hvert alvorlige problemer med å gjøre opp for seg. Det ble bankkrise, som en fattig stat til slutt måtte ordne opp i. Norsk økonomi gikk fra høykonjunktur til lavkonjunktur i rakettfart, og boligprisene falt som en stein. Uten at det førte til lavere renter.

Tvert imot, høykonjunktur i Europa førte til stigende renter der, og da økte de også her. Rentesettingen den gang var helt annerledes enn nå.

Les også

Frank Lynum: Hurra, boligprisene synker! Medisinen virker på oss.

Å selge i 1989 var ikke for dem med sarte nerver

Omtrent på denne tiden fant familien Halvorsen ut at de ville ha enebolig. En helt ny en. Og de fant en, til den nette sum av 1,5 mill. kr. Det var mye penger den gangen. Og de var dristige nok til å kjøpe før de solgte. For det å selge bolig i 1989 var ikke for folk med sarte nerver.

På første visning kom det ingen. På neste kom det et par stykker. Men Halvorsens var griseheldige igjen. De fikk til slutt et bud de kunne leve med. At fallende boligpriser etter hvert eliminerte hele gavepakken de hadde fått fra myndighetene noen år tidligere var ikke så farlig så lenge de klarte å bli boende.

Les også

Boligprisene har økt tre ganger så mye som leieprisene

Men så, et par år ut på 1990-tallet, fant myndighetene endelig ut at høye renter og dårlige tider var en håpløs kombinasjon. De holdt seg for nesen og senket renten. Det gikk bra, kronekursen falt bare noen få prosent og inflasjonen tok ikke av som fryktet. For familien Halvorsen, som hadde stått av høye renter og dårlige lønnsoppgjør, var det høstingstid.

Egenkapital fra 0 til 1,5 millioner kroner

Norsk økonomi gikk fra lavgir til høygir, og det gjorde også boligprisutviklingen. Ved tusenårsskiftet kunne familien Halvorsens bolig kanskje selges for 2,5 mill. Egenkapitalen deres var gått fra 0 til 1,5 mill. kr på 7 år.

Omtrent på denne tiden begynte de første spådommene om snarlig prisfall i boligmarkedet å nå nyhetsbildet. Vi var jo visstnok på vei rett inn i en boligboble. Men for å vite hvor man skal, må man vite hvor man er og hvor man har vært.

Prisveksten i perioden 1993-2000 startet fra et håpløst lavt nivå, langt under byggekostnadene for nye boliger. Boligbyggingen ble begrenset av fortjenestemulighetene, og etter hvert også av tomtetilgang og diverse andre forhold.

Når etterspørselen blir pushet av lave renter, god kredittilgang og stigende kjøpekraft hos husholdningene, mens nivået på boligbyggingen er stand by, burde det være rimelig opplagt at boligprisene vil øke.

Arbeidsinnvandring og økt kjøpekraft

Prisveksten var høy et par år til, før en moderat konjunkturnedgang reduserte den til 2 prosent i 2003. Men så ble EU og EFTAs indre marked utvidet. Arbeidsinnvandringen steg. Samtidig bidro kinesiske billigprodukter til at inflasjonen ble lavere og lavere.

Summen av økt kjøpekraft pr. husholdning og mange flere husholdninger sørget for at etterspørselen etter brukte og nye boliger tok helt av, bare med en liten pause under finanskrisen i 2008 og 2009.

Slik ble familien Halvorsen mangemillionærer

Boligbyggerne gjorde så godt de kunne, men hadde ikke sjans til å bygge nok til å skape balanse i boligmarkedet. Prisene føk i været mange steder.

Familien Halvorsen bodde et slikt sted, og de ble mangemillionærer. Egenkapitalen på villaen deres passerte etter hvert 5 millioner kroner med god margin. Kjekt å ha når ungene er ferdig med utdanningen, og skal ha egne hjem. Med foreldrenes egenkapital i baklommen har man mye å bidra med i budrundene.

At man dermed også bidrar til et par ekstra omdreininger på prisspiralen, blir andres problem. Og om Halvorsens hadde vært barnløse, hadde det nok vært temmelig fristende å konvertere noe av egenkapitalen til en sekundærbolig med hyggelig avkastning via husleie på toppen av prisstigningen.

Les også

Derfor kjøles boligmarkedet ned nå | Andreas Benedictow

2017: Prisvekst stoppet - enn så lenge

I 2017 hadde myndighetene fått nok. Nå skulle prisveksten stoppes via utlånsrestriksjoner. Det har hjulpet – enn så lenge. Men i det lange løp er det befolkningsutvikling, boligbygging, rentenivå, lønnsvekst og bostedspreferanser som bestemmer.

Les mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Familie
  3. Økonomi
  4. Boligpriser
  5. Bolig
  6. Viten